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Cosa fare in caso di inquilino moroso?

14 Maggio 2021
Cosa fare in caso di inquilino moroso?

Come tutelarsi dall’inquilino che non paga: lo sfratto e il caso dell’affitto in nero. 

Cosa fare in caso di inquilino moroso? La procedura per mandare via di casa l’affittuario che non paga è diversa a seconda che si sia stipulato e registrato un regolare contratto di locazione o che vi sia una situazione di affitto in nero. In entrambi i casi, tuttavia, laddove le parti non riescano a trovare una soluzione bonaria, bisognerà ricorrere al giudice per il tramite dell’avvocato. 

Di qui una serie di domande: dopo quanti canoni non pagati si può procedere allo sfratto? Come recuperare i soldi dell’affitto? Cosa fare se il conduttore non vuol andare via e lasciare l’appartamento? Risponderemo a tali domande qui di seguito; vedremo così cosa fare in caso di inquilino moroso. Ma procediamo con ordine. 

Inquilino moroso: termine per pagare

La prima cosa che bisogna stabilire è dopo quanto tempo si può procedere contro l’inquilino moroso. In altre parole: quanti canoni bisogna saltare prima di essere sfrattati? La risposta è molto semplice: il locatore può agire contro l’inquilino già dopo 20 giorni di ritardo di un solo canone. L’azione è rivolta chiaramente allo sfratto. 

Tuttavia, l’inquilino ha tempo fino all’udienza dinanzi al giudice per pagare e così chiudere il procedimento, proseguendo nell’esecuzione del contratto. Se però la procedura ha già avuto inizio, oltre ai canoni scaduti, l’inquilino deve versare anche le spese legali.

Come mandare via l’inquilino moroso?

In presenza di un contratto di locazione registrato, ecco cosa fare in caso di inquilino moroso.

La prima cosa da fare è spedire una raccomandata a.r. con cui gli si intima il pagamento del canone non versato entro un termine massimo, con avviso che, in caso contrario, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto. Non si tratta di un obbligo, ma è opportuno procedere in tal senso, nella speranza di una pacifica soluzione della vertenza.

Se l’inquilino non paga, sarà necessario contattare un avvocato e conferirgli un mandato affinché agisca contro l’inquilino.

L’avvocato notificherà al conduttore un atto giudiziario: la cosiddetta citazione per convalida di sfratto per morosità. In tale atto, verrà indicata la data di un’udienza in cui l’inquilino può presentarsi per proporre eventualmente un’opposizione. 

Da questo momento in poi, il locatore non è più tenuto a dichiarare i canoni di locazione nella dichiarazione dei redditi. 

All’udienza, il giudice verifica se la morosità persiste e, in tal caso, emette l’ordinanza di sfratto. L’inquilino potrebbe anche chiedere un termine di 90 giorni per pagare: è il cosiddetto termine di grazia. 

È anche possibile che, all’udienza, l’inquilino presenti un’opposizione, ritenendo non sussistenti i presupposti per lo sfratto. In tal caso, si apre una vera e propria causa ordinaria.

Se il giudice invece emette l’ordinanza di sfratto, indica in essa una data in cui l’inquilino deve lasciare l’appartamento. Gli si dà così il tempo per raccogliere la propria roba e trovare un’altra sistemazione.

Se a tale data l’inquilino non è ancora andato via, il locatore può fare ricorso all’ufficiale giudiziario affinché, recatosi nell’abitazione in questione, intimi al conduttore di andare via. Se a seguito di uno o più accessi questi non adempie, l’ufficiale giudiziario può aprire la porta con la forza, avvalendosi di un fabbro ed eventualmente della forza pubblica. In tal modo, il locatore viene rimesso nella disponibilità materiale del proprio immobile e delle relative chiavi.

Ricapitoliamo dunque tutto ciò che c’è da fare in caso di inquilino moroso:

  • inviare una lettera di diffida;
  • conferire mandato a un avvocato;
  • notificare la citazione per convalida di sfratto;
  • attendere l’udienza;
  • notificare l’ordinanza di sfratto;
  • agire eventualmente con l’ufficiale giudiziario.

Come recuperare i soldi dell’affitto?

Vediamo ora come recuperare i soldi dell’affitto non pagato. Insieme all’ordinanza di sfratto, il giudice emette anche un decreto ingiuntivo, ossia un ordine di pagamento nei confronti dell’inquilino. Si tratta di un comando a versare le somme di cui il locatore è creditore.

Se il conduttore non dovesse adempiere, il locatore può procedere al pignoramento dei suoi beni. A tal fine, dovrà contattare un avvocato affinché, previo accesso all’Anagrafe tributaria, individui i beni e i redditi del debitore e proceda all’esecuzione forzata. Sarà ad esempio possibile pignorare il conto corrente, il quinto dello stipendio o della pensione, eventuali beni mobili a questi appartenenti come l’auto. 

Come mandare via l’inquilino in nero?

Se il contratto di affitto (seppur scritto) non è stato mai registrato – e si è pertanto in presenza di un affitto in nero – la procedura che abbiamo appena descritto non è più attuabile. 

In tal caso, il locatore dovrà avviare una causa ordinaria contro l’inquilino (cosiddetta «azione per occupazione senza titolo»), con tempi molto più lunghi. Lo potrà fare sempre e solo per il tramite del proprio avvocato.

In tale ipotesi, il giudice condanna l’inquilino a lasciare l’immobile ma non può obbligarlo a pagare i canoni non versati, essendo il contratto non registrato un contratto nullo e, quindi, privo di effetti. Il tribunale potrebbe tutt’al più intimare all’inquilino il pagamento di un’indennità per il tempo in cui ha occupato l’immobile. 

Anche in questo caso, se a seguito della sentenza non fa riscontro l’adempimento, il locatore può avvalersi della procedura esecutiva per il tramite dell’ufficiale giudiziario.

Cosa fare se l’inquilino è andato via senza lasciare le chiavi?

Il fatto che l’inquilino abbia lasciato l’appartamento, portando con sé le chiavi e non pagando, non autorizza il locatore ad entrare in casa e a rimpossessarsene. Tale comportamento costituirebbe reato tanto più se nell’immobile sono ancora presenti gli effetti personali del conduttore. Egli deve sempre procedere allo sfratto per come sopra descritto.

Cosa fare se l’inquilino ha lasciato i propri oggetti personali?

Il locatore non può buttare gli arredi e gli oggetti personali che l’inquilino ha lasciato nell’appartamento. In tal caso, li dovrà far custodire in un deposito addebitando la spesa sull’inquilino medesimo.  



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