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Condominio: la pulizia delle scale

29 Agosto 2021 | Autore:
Condominio: la pulizia delle scale

Come si dividono i costi per il lavaggio delle scale comuni.

In un condominio, tra le spese che si approvano in sede di discussione e votazione del bilancio consuntivo, ci sono anche quelle relative alla pulizia delle scale. Si tratta di un onere costante e di una certa importanza. Nonostante ciò, anche su questo tema possono sorgere delle contestazioni. Ci sono infatti i proprietari del primo piano o dei locali commerciali che vorrebbero pagare di meno. Ci sono, inoltre, quelli che per non versare una quota condominiale molto alta, vorrebbero gestire il servizio di pulizia a rotazione, ad esempio provvedendo personalmente in occasione del proprio turno. Pertanto, in un condominio, come si regola la divisione delle spese di pulizia delle scale?

La giurisprudenza è stata spesso chiamata a decidere sulla ripartizione di questi oneri poiché sono frequenti i dissidi sull’argomento ed i conseguenti contenziosi giudiziari. Per molti proprietari, evidentemente, non è ancora chiaro se si debba fare riferimento al valore millesimale di ogni singolo immobile o se, invece, bisogna calcolare la quota condominiale in base al piano in cui si trovano i vari locali. Se sei tra coloro che hanno dubbi in merito, non ti resta che proseguire nella lettura per dissiparli.

Scale fabbricato: a chi appartengono

Le scale di un fabbricato sono ritenute un cespite condominiale. Lo si ricava dalla legge in materia, secondo la quale si tratta di un bene necessario all’uso comune [1]. Secondo una definizione della Cassazione, si sta parlando di una struttura funzionalmente essenziale per l’edificio [2]. In quanto tale, essa appartiene a tutti i condòmini. Questi ultimi, quindi, sono responsabili della custodia e della vigilanza sulle scale nonché delle spese di manutenzione e pulizia delle medesime.

Come si dividono le spese di pulizia delle scale

Secondo la legge, le scale sono un bene condominiale. Tale conclusione appare, altresì, ovvia se si considera che si tratta di una struttura funzionalmente legata all’uso comune nonché all’utilizzo delle singole proprietà (pensa all’accesso ai vari appartamenti). Pertanto, alla luce della descritta appartenenza a tutti i proprietari, bisogna capire come si dividono le spese di pulizia.

A questo riguardo, negli anni, si è sviluppato e consolidato un certo criterio interpretativo, in particolare, espresso in una recente decisione della Suprema Corte di Cassazione [3]. Secondo gli Ermellini, la ripartizione del costo, che ogni anno il fabbricato affronta per la pulizia delle scale, va calcolata in proporzione all’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse sono collegate. In questo modo, quindi, chi abita sull’attico dovrà pagare di più del proprietario del primo piano, visto che, obiettivamente, logora e sporca le scale in misura maggiore rispetto al titolare di un appartamento dei livelli inferiori [4].

Devi sapere, inoltre, che, secondo il criterio sopra descritto, alla ripartizione delle spese di pulizia devono contribuire perfino i condòmini dei locali commerciali con accesso dalla strada. Per la giurisprudenza, infatti, anch’essi beneficiano di questi beni.

Nello specifico, non bisogna mai dimenticare che le scale sono indispensabili per costruire un edificio e per accedere al tetto dello stabile. Per questa ragione, sono parti comuni anche per i proprietari dei predetti negozi, poiché questi ne usufruiscono se non altro per la conservazione e la manutenzione della copertura del condominio [5].

È possibile derogare ai criteri di ripartizione di pulizia delle scale?

Le scale sono un bene condominiale. Esse appartengono a tutti i proprietari e nessuno può sottrarsi al pagamento delle spese di pulizia, suddivise in proporzione all’altezza dal suolo dell’appartamento interessato. Si tratta di affermazioni ricavabili dalla legge e dall’interpretazione della giurisprudenza prevalente. Nonostante ciò, è possibile derogare ai criteri di ripartizione di pulizia delle scale?

La risposta è affermativa, soltanto ad alcune condizioni. Non dimenticare che la regola appena descritta è, a tutti gli effetti, di natura legale. Dunque, solo un accordo espresso da tutti i proprietari, per ipotesi, all’interno di un regolamento di natura contrattuale, potrebbe derogare all’obbligo, a carico di tutti, di contribuire alle spese di pulizia.

Pertanto, giusto per fare un esempio, non è consentito escludere dal pagamento il proprietario del pian terreno con una deliberazione espressa a maggioranza nell’assemblea. È, infatti, necessaria, l’unanimità di tutti i condòmini.

Pulizia scale a turno: è consentito?

In alcuni fabbricati, i condomini potrebbero proporre la gestione del servizio di pulizia delle scale a rotazione. In questo modo, in occasione del proprio turno, ogni condòmino potrebbe provvedere personalmente al lavaggio oppure pagare un’impresa all’occorrenza. Tuttavia, anche a questo proposito, la giurisprudenza [6] si è pronunciata sulla necessità che tale iniziativa possa essere autorizzata soltanto da una delibera votata da tutti i condòmini. Pertanto, non sarebbe valida un’approvazione a maggioranza.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 4372/2015

[3] Cass. civ. ord. n. 29217/2018

[4] Cass. civ. sent. n. 432/2007

[5] Cass. civ. sent. n. 9986/2017

[6] Cass. civ. ord. n. 29220/2018


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1 Commento

  1. sporca + le scale chi abita al primo o secondo piano (salgono a piedi) e non chi abita all’ottavo piano (salgono in ascensore ) credo sia una legge sbagliata

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