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Agevolazioni prima casa: riacquisto entro un anno

14 Maggio 2021 | Autore:
Agevolazioni prima casa: riacquisto entro un anno

Come evitare la decadenza dal bonus comprando una nuova abitazione principale e vendendo la precedente: termini e condizioni per mantenere il beneficio.

Cosa succede se avevi ottenuto le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale ma poi per qualsiasi motivo decidi di cambiare casa? Una delle condizioni per fruire del beneficio è quella di non rivendere l’immobile prima di cinque anni. Ma non è un vincolo assoluto: si possono mantenere le agevolazioni prima casa con il riacquisto entro un anno di un altro appartamento.

Vale a dire che puoi vendere la tua prima casa anche prima che siano trascorsi i cinque anni, a condizione che ne compri un’altra entro l’anno successivo; oppure puoi comprare la seconda impegnandoti a vendere la precedente, sempre nel termine di un anno dal secondo acquisto. Così non perderai le agevolazioni concesse ed eviterai legittimamente la revoca del bonus, che ti costringerebbe a pagare tutte le imposte fino a quel momento risparmiate e le sanzioni del 30%. 

Questa opportunità richiede che la vendita del precedente immobile, su cui era stata applicata la riduzione d’imposta, avvenga nel termine di un anno dal momento in cui è avvenuto il nuovo acquisto immobiliare, da destinare, ovviamente, sempre ad abitazione principale. Così grazie al riacquisto entro un anno le agevolazioni prima casa non scadono e non decadono.

Vediamo in dettaglio come va inteso questo termine tassativo: è sufficiente formalizzare il contratto preliminare di compravendita, cioè il compromesso, oppure è necessario stipulare il rogito definitivo di trasferimento della proprietà? E in questo secondo caso anche la registrazione dell’atto e la trascrizione nei pubblici registri immobiliari devono avvenire anch’esse entro un anno o possono essere posticipate?

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

L’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale – la cosiddetta “prima casa” – beneficia di un importante agevolazione fiscale: l’imposta di registro si applica nella misura del 2%, anziché in quella ordinaria del 9%, e l’Iva (dovuta, in alternativa al registro, se si compra dall’impresa costruttrice) è fissata al 4% anziché al 10%.

C’è anche un risparmio per le imposte ipotecarie e catastali, che sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna se si acquista da un privato e di 200 euro se si compra da un’impresa.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa

La decadenza dalle agevolazioni prima casa si verifica quando il contribuente in sede di acquisto aveva reso dichiarazioni mendaci sui requisiti necessari per accedere al beneficio, oppure quando aliena l’immobile acquistato con i benefici fiscali prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto.

Ma c’è un”importante eccezione a questa regola: si verifica nell’ipotesi in cui il beneficiario delle agevolazioni concesse provveda, entro il termine di un anno dalla vendita, ad acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

L’ipotesi speculare, che consente anch’essa di mantenere le agevolazioni, è quella del medesimo termine di un anno dalla data del successivo acquisto, entro cui deve avvenire la vendita del precedente immobile che era stato acquistato con i benefici prima casa.

Quindi l’essenziale è evitare di avere la compresenza di due diverse unità immobiliari, acquistate usufruendo delle agevolazioni prima casa, per un periodo di oltre un anno, altrimenti si incorre nella decadenza e nella revoca dei benefici fiscali.

Quando l’Agenzia delle Entrate riscontra la decadenza emette un avviso di liquidazione delle imposte di registro, o dell’Iva, più quelle ipocatastali calcolate secondo le aliquote ordinarie. Così avviene il recupero a tassazione della differenza non versata, sulla quale si applica una  sanzione del 30%.

Il riacquisto di un altra abitazione principale

Si può beneficiare delle aliquote ridotte su un altra abitazione principale, a condizione che quella già acquistata in precedenza fruendo delle agevolazioni venga venduta entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del secondo immobile.

Come spiega l’Agenzia delle Entrate [1], la legge «consente, dunque, al contribuente di fruire delle agevolazioni in commento in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che lo stesso si impegni ad alienare l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato». 

Dunque l’aver già acquistato un immobile con le agevolazioni fiscali previste non esclude la possibilità di fruire ancora del regime di favore per la prima casa, nell’ipotesi di successivo acquisto di un’altra abitazione con vendita del precedente, il tutto entro questo termine tassativo di un anno per completare entrambe le operazioni.

Riacquisto entro un anno: termini e condizioni

Se avevi già beneficiato delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un precedente immobile e ne compri un altro da destinare ad abitazione principale, devi indicare espressamente nell’atto di acquisto l’impegno a vendere, o a donare, il precedente immobile entro un anno [2].

Perché il riacquisto sia valido, non è sufficiente il contratto preliminare, cioè il “compromesso“, ma deve essere perfezionata la compravendita definitiva o almeno una scrittura privata registrata, che vale ai fini del trasferimento della proprietà immobiliare. La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate serve per dare certezza alla data di stipula del contratto e ciò è essenziale per evitare contestazioni da parte del Fisco.

Non è invece necessaria la trascrizione: lo ha deciso la Corte di Cassazione in una recente sentenza [3], affermando che «la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell’acquisto dell’altro immobile, nei termini e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l’ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari».

Ti ricordiamo che durante l’emergenza Covid i termini per le agevolazioni prima casa, compreso quello dell’adempimento del riacquisto entro un anno, sono stati sospesi [4] dal 23 febbraio 2020 e fino al 31 dicembre 2021; quindi ricominceranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

Per ulteriori informazioni leggi anche la nostra guida su “Come non perdere le agevolazioni prima casa” e la rassegna di giurisprudenza “Agevolazioni acquisto prima casa: ultime sentenze“.


note

[1] Agenzia Entrate, risposta ad interpello n. 228/2021.

[2] Nota II bis, comma 4 bis, art. 1 Tariffa, Parte I, D.P.R. n.131/1986.

[3] Cass. ord. n. 12813 del 13.05.2021.

[4] Art. 3, comma 11 quinquies, D.L. n. 183/2020, conv. in L. n. 21 del 26.02.2021.


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