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Ascensore in condominio: può decidere un proprietario solo?

15 Maggio 2021 | Autore:
Ascensore in condominio: può decidere un proprietario solo?

Quando l’installazione del nuovo impianto elevatore non richiede il consenso degli altri condomini? E chi paga le spese?

Se vivi in un palazzo condominiale senza ascensore e vuoi installarne uno per le tue esigenze, probabilmente sai che esiste una maggioranza agevolata, più bassa di quella normale, per il superamento delle barriere architettoniche. Ma per realizzare un ascensore in condominio può decidere un proprietario solo?

Un impianto di elevamento, anche quando è esterno e serve solo ad alcuni condomini, costituisce sempre un’innovazione che incide sulle parti comuni. Si tratta poi di capire se la proprietà del nuovo ascensore diventa condominiale oppure rimane esclusiva di chi lo ha realizzato. Questo incide molto sul riparto delle spese di realizzazione iniziale e della successiva manutenzione.

Una nuova sentenza ha fornito un’interessante soluzione: per mettere un nuovo ascensore in condominio può decidere un proprietario solo, a condizione che lo installi interamente a sue spese.

Ascensore in condominio: di chi è?

Quando l’ascensore è preesistente, come nel caso in cui l’impianto è stato costruito insieme all’edificio, la proprietà appartiene a tutti i condomini, compresi quelli che non lo utilizzano, ad esempio perché abitano a piano terra o decidono di fare le scale a piedi.

L’impianto di ascensore rientra per legge tra le «parti comuni dell’edificio» [1] e ciò comporta che le spese occorrenti per il suo mantenimento in funzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai valori di proprietà stabiliti nelle tabelle millesimali.

Quando invece l’ascensore non è nato con il palazzo ma viene installato in un momento successivo, esso può:

  • diventare di proprietà condominiale a seguito dell’approvazione dell’assemblea che ne ha deliberato la realizzazione;
  • restare di proprietà esclusiva se è stato un solo condomino ad installarlo a proprie spese.

Ci sono, quindi, dei casi in cui l’ascensore può essere di proprietà solo di alcuni condomini.

Ascensore in condominio: approvazione dell’assemblea

L’installazione di un ascensore in un immobile condominiale richiede di regola l’approvazione dell’assemblea. La delibera favorevole può avvenire a maggioranza semplice [2] degli intervenuti, rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio, quando il nuovo impianto elimina le barriere architettoniche di ostacolo ai disabili [3], altrimenti è necessaria la maggioranza qualificata, con la metà più uno degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Ma un solo proprietario (o un gruppo ristretto di condomini) potrebbe decidere di installare un ascensore privato, interno o esterno, realizzandolo a propria cura e sostenendo integralmente le relative spese. In questo caso, l’autorizzazione dell’assemblea non è necessaria. L’opera si qualificherà come un’innovazione «gravosa e voluttuaria» [4], cioè suscettibile di utilizzazione separata da parte di alcuni condomini rispetto agli altri che sono esclusi.

Ascensore realizzato da un solo proprietario: condizioni

Il progetto di realizzazione del nuovo ascensore ad uso privato ed esclusivo dovrà sempre rispettare i vincoli di destinazione delle parti comuni dell’edificio, per evitare che esse vengano rese inservibili all’uso o al godimento degli altri comproprietari ed «anche di un solo condomino» [5].

Inoltre, sono vietate le innovazioni che arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o provochino l’alterazione del decoro architettonico del condominio, attraverso la modifica delle sagome e dei prospetti dell’edificio visibili dall’esterno o dai cortili.

Infine, occorre rispettare il diritto di luce e di veduta di tutti i condomini interessati dal passaggio del nuovo ascensore (leggi “Ascensore esterno: distanza finestre“), a meno che il regolamento condominiale non preveda tra le innovazioni consentite quelle che possono comportare una riduzione di visibilità.

Ascensore privato e riparto delle spese

Secondo una nuova sentenza del tribunale di Savona [6] è sufficiente un solo proprietario per installare l’ascensore nel vano scale del condominio, a condizione che sostenga tutte le spese di realizzazione. In seguito, però, gli altri condomini potranno «partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera».

Questo significa che il proprietario singolo che intende realizzare un nuovo ascensore in condominio può farlo anche senza l’approvazione dell’assemblea, trattandosi di «bene suscettibile di godimento separato» dagli altri condomini, purché non alteri la destinazione delle parti comuni «e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» [7], raggiunta la maggioranza in assemblea.

Per ulteriori approfondimenti leggi anche la guida “L’ascensore in condominio” e l’articolo “Come si dividono le spese dell’ascensore in un condominio?“.


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] Art. 1120 e art. 1136 Cod. civ.

[3] Art. 78 D.P.R. n.380/2001.

[4] Art. 1121 Cod. civ.

[5] Art. 1120 Cod. civ.

[6] Trib. Savona, sent. n. 129/2021.

[7] Art. 1102 Cod. civ.


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