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Che fare se da anni non si ripara un bene comune in condominio?

29 Maggio 2021
Che fare se da anni non si ripara un bene comune in condominio?

Da tempo, il citofono condominiale non viene riparato. Come devo comportarmi? È responsabile l’amministratore? 

In un’ipotesi come quella da lei prospettata, occorre dire che:

  • l’amministratore non è obbligato ad attivarsi, senza previa delibera dell’assemblea, ai sensi dell’articolo 1135 del Codice civile (lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza), in quanto non è possibile affermare che vi sia urgenza nel momento in cui il problema lamentato persiste da molti anni (la Cassazione, infatti, considera urgente solo la spesa che non possa essere differita senza provocare un danno imminente ed irreparabile per il condomino ed i singoli condomini e nel caso in cui decorrano addirittura diversi anni dopo l’insorgere del problema è escluso che ci possa essere urgenza: in questo senso le sentenze  4.330 del 2012 e n. 5.256 del 1980);
  • non è nemmeno consigliabile che il singolo condomino, ai sensi dell’articolo 1134 del Codice civile, sostenga lui direttamente le spese di riparazione per poi richiederne il rimborso agli altri condomini (infatti, il diritto al rimborso delle spese sostenute, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, dal singolo condomino per i beni comuni spetta solo se la spesa rivesta carattere di urgenza e, per gli stessi motivi sopra indicati, non si può considerare urgente una spesa da sostenere per un problema che persiste da molti anni: in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenze nn. 5.356 del 1977 e 6.400 del 1984).

Quindi, se l’amministratore (che comunque non è obbligato) non si attivasse dopo la sua richiesta, la strada da seguire (più opportuna e conforme alle norme del Codice civile) è quella di:

  • sollecitare l’amministratore a convocare in via ordinaria o straordinaria l’assemblea, ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, inserendo all’ordine del giorno la tematica relativa alla riparazione del citofono;
  • oppure, se l’amministratore non dovesse spontaneamente convocare l’assemblea per discutere del suddetto tema, è consentito che siano almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio (cioè almeno 166,66 millesimi) a richiedergli formalmente la convocazione dell’assemblea; se, dopo almeno dieci giorni dalla richiesta, l’amministratore non dovesse provvedere alla convocazione, potranno essere direttamente i condomini a convocare l’assemblea fissandone l’ordine del giorno.

In definitiva, la strada più opportuna da seguire (se l’amministratore non dovesse spontaneamente provvedere né a far eseguire i lavori richiesti a seguito della vostra raccomandata, né a convocare l’assemblea per discuterne a seguito di formale richiesta di almeno due condomini), sarà quella che gli stessi due condomini convochino l’assemblea di condominio affinché sia essa a discutere e a deliberare l’esecuzione dei lavori di ripristino della funzionalità dell’apparato citofonico.

È solo l’assemblea l’organo che può deliberare la spesa straordinaria di riparazione e/o di sostituzione dell’impianto citofonico poiché trattasi di spesa che, essendo passati molti anni da quando il problema è sorto, non può considerarsi urgente e, perciò, né l’amministratore può deciderla in assenza di intervento dell’assemblea, né il singolo condomino può sostenerla per pretenderne poi il rimborso dagli altri condomini.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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