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Lo sai che? Comodato e morosità condominiale: impossibile risolvere il contratto

Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2014

Per la Cassazione il contratto di comodato avente a oggetto un appartamento in condominio non può essere risolto a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali a carico dell’inquilino.

Abitare in condominio comporta il periodico pagamento degli oneri volti alla conservazione e gestione della parti comuni del fabbricato. Tale obbligo è a carico di ciascun proprietario delle singole unità immobiliari per il solo fatto di possedere uno o più immobili. Pertanto così come ogni condomino ha il diritto di godere delle parti comuni così ha parimenti l’obbligo di provvedere alla loro manutenzione.

Quando un proprietario decide di cedere il godimento del proprio immobile a terzi rimane ugualmente responsabile dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali poiché questi sono necessariamente connessi alla proprietà dell’appartamento in condominio. In altre parole, se l’inquilino non paga la propria parte di spese, sarà il proprietario a doversene far carico recuperando eventualmente in un secondo momento quanto anticipato.

Differenza fra locazione e comodato

Entrambi i contratti consentono al proprietario di un immobile di cederne a terzi la disponibilità, per un tempo prestabilito il primo, senza alcuna scadenza il secondo. Tuttavia mentre il conduttore, ossia chi riceve in locazione l’appartamento, è tenuto a versare un canone periodico al proprietario (il cosiddetto affitto), il comodatario può rimanere gratis nell’immobile e ciò in quanto la legge prevede che il contratto di comodato sia essenzialmente gratuito [1].

La differenza fra la natura onerosa del contratto di locazione e quella gratuita del contratto di comodato si ripercuote quindi sui rimedi che il proprietario può adottare nei confronti del proprio inquilino insolvente verso il pagamento degli oneri condominiali.

Ferma restando la responsabilità del proprietario per i versamenti mancanti infatti, quest’ultimo potrà chiedere la risoluzione del contratto di locazione a causa dell’inadempimento nonché procedere esecutivamente per il recupero del dovuto. Ciò in quanto il rimedio della risoluzione è previsto solo per i contratti a prestazioni corrispettive, come appunto la locazione.

 

Diversamente invece per il comodato che, essendo essenzialmente gratuito, non prevede la corresponsione di alcun affitto da parte del comodatario. L’eventuale insolvenza avente a oggetto gli oneri condominiali da parte di quest’ultimo quindi non consente al proprietario di risolvere il contratto ma solo di agire contro il comodatario per richiedere le somme dovute. In altre parole il proprietario di casa non potrà mandare via l’occupante a titolo di comodato ma soltanto citarlo in giudizio per ottenerne la condanna al pagamento e agire per il recupero forzoso del dovuto [2].

note

[1] Art. 1803 comma 2 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 6203 del 18.03.2014 che, fra le altre cose, ha stabilito che la natura essenzialmente gratuita del comodato non è contraddetta dall’obbligo di versamento degli obblighi condominiali in quanto pattuizione accessoria del contratto che non ne snaturano il rapporto.


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3 Commenti

  1. se il comodato, ancorché gratuito, è a tempo indeterminato può essere richiesto il rilascio dell’immobile ad nutum, ovverosia senza giustificato motivo. se è, invece, a tempo determinato, vi deve essere una giusta causa che non potrà essere il mancato pagamento delle rate condominiali laddove il comodato fosse stato concesso a titolo gratuito ovvero senza specificazione.

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