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L’agenzia è responsabile se non accerta irregolarità edilizie?

5 Giugno 2021
L’agenzia è responsabile se non accerta irregolarità edilizie?

Ho acquistato un immobile. Dopo l’acquisto, ho constatato che era viziato da irregolarità edilizie. Posso rivalermi sull’agenzia immobiliare? Rischio l’incriminazione per incauto acquisto? 

La Corte di Cassazione si è pronunciata diverse volte sulla responsabilità del mediatore nel caso in cui l’immobile venduto, oggetto dell’intervento dell’agente immobiliare, risulti affetto da irregolarità urbanistiche.

La Corte di Cassazione è partita dal presupposto secondo il quale l’agente immobiliare (ai sensi dell’articolo 1759 del Codice civile) è responsabile se, conoscendo o potendo conoscere con la normale diligenza, l’esistenza di vizi tali da diminuire il valore del bene venduto, non ne abbia dato informazione al cliente.

Questa responsabilità del mediatore immobiliare (che può aggiungersi alla responsabilità del venditore) può essere fatta valere dall’acquirente o chiedendo i danni al mediatore oppure non pagandogli la provvigione.

Tuttavia, occorre dire che sempre la Corte di Cassazione, durante gli anni, ha espresso due distinti indirizzi.

Da un lato (sentenza n. 4.415 del 21 febbraio 2017) la Cassazione ha escluso che il mediatore possa essere considerato responsabile per non aver effettuato indagini tecniche particolarmente complesse come sono quelle relative alla verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità.

In senso opposto, invece, la Cassazione (sentenza n. 16.623 del 2010) ha affermato che il mediatore immobiliare deve considerarsi responsabile (e quindi risponde dei danni) se non ha informato il promissario acquirente sull’esistenza di un’irregolarità urbanistica (non ancora sanata nell’immobile oggetto di trattative), tenuto conto che l’irregolarità era facilmente riscontrabile dal semplice confronto tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.

In conclusione, possiamo affermare che, secondo l’insegnamento della Cassazione, più evidente e facilmente riscontrabile è l’irregolarità urbanistica, più certa e solida è la responsabilità del mediatore nel non averla riscontrata e comunicata al promissario acquirente.

Per quanto riguarda il reato di incauto acquisto (disciplinato dall’articolo 712 del Codice penale che punisce l’acquisto di cose di sospetta provenienza) possiamo affermare in generale che questo delitto si verifica ogni volta che l’acquirente di un bene omette per colpa (cioè per imprudenza, negligenza o imperizia) di accertarsi che il bene abbia una provenienza legittima considerata la sua qualità o il suo prezzo o la condizione di chi la offre in vendita.

Nel suo caso, si può affermare che lei potrebbe incappare in questo reato solo se fosse dimostrato che non ha svolto i necessari approfondimenti che avrebbe invece dovuto svolgere a causa del sospetto, che in una persona di ordinaria diligenza deve sorgere, circa la illegittima provenienza dell’immobile ammesso che le differenze tra lo stato dei luoghi ed i progetti di ristrutturazione fossero agevolmente riscontrabili da parte sua.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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