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Affitti brevi: le regole del condominio

21 Maggio 2021 | Autore:
Affitti brevi: le regole del condominio

Le locazioni di breve durata possono essere vietate dal regolamento condominiale o da una delibera dell’assemblea? Quali comunicazioni occorrono?

Hai un appartamento situato in una città turistica e vorresti metterlo a reddito con la formula dell’alloggio di breve durata, la locazione transitoria che non supera i 30 giorni. Però non sai come gli altri abitanti del palazzo potrebbero prendere questo probabile viavai di persone e ti domandi: «Gli affitti brevi violano le regole del condominio?».

In linea generale, la possibilità di affittare un immobile non cambia se la locazione è ordinaria, con le consuete formule di 4 anni più 4 o di 3 anni più due, oppure se è transitoria o di brevissima durata. Ma il continuo o frequente avvicendarsi degli inquilini potrebbe infastidire gli altri occupanti dello stabile.

Così qualcuno dei condomini potrebbe lamentarsi e sostenere che gli affitti brevi violano le regole del condominio. Vorrebbe promuovere iniziative ed anche ricorrere al giudice per impedirti di affittare con questa formula.

Chi ha ragione? Il condominio è spesso paragonato, ma del tutto impropriamente, ad una famiglia. In realtà, è una sorta di democrazia, dove valgono le regole fissate nel regolamento contrattuale o nelle delibere assembleari. Se esse non vietano espressamente la possibilità dell’affitto breve, potrai stipulare i contratti con gli inquilini adottando questa formula. Altrimenti, ti dovrai adeguare alla volontà comune, che però non è quella della maggioranza, ma dell’unanimità, perché il diritto di affittare il proprio immobile non può essere limitato se tutti i comproprietari che compongono il condominio non sono d’accordo.

Affitti brevi: quali sono?

Gli affitti brevi sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati per una durata inferiore ai 30 giorni. Di solito, si ricorre a questa soluzione di affitto a breve termine per fornire alloggio ai turisti, fornendogli una valida ed economica alternativa all’albergo.

I contratti con durata maggiore di 30 giorni, ma non superiore a 18 mesi, vengono definiti locazioni transitorie, come quelle per gli studenti universitari. Al di sopra di questa soglia si collocano i consueti contratti di locazione, con la formula di 4 anni di durata iniziale più altri 4 di rinnovo automatico, e quelli a canone concordato, che hanno validità per un primo triennio e per i bienni successivi in caso di proroga.

Affitti brevi: condizioni

I contratti di affitto breve possono essere stipulati soltanto tra privati, dunque il locatore non può essere un’impresa. È però possibile avvalersi di intermediari, anche online (come la nota piattaforma AirBnB), per rendere visibile l’inserzione del proprio immobile sul mercato e trovare più facilmente gli affittuari.

Con l’affitto breve si concede esclusivamente l’uso e il godimento dell’appartamento e degli eventuali servizi connessi (i mobili, gli elettrodomestici, la biancheria, il parcheggio, il wi-fi per collegarsi ad Internet, ecc.) ma non vengono fornite prestazioni ulteriori, come il trasporto turistico, il pranzo o la prima colazione. In questo, l’affitto breve si differenzia dai bed and breakfast, come anche dalle strutture alberghiere e dalle pensioni.

Affitti brevi e regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è quello adottato dal costruttore del fabbricato ed ha natura contrattuale, in quanto per essere valido deve essere approvato da tutti gli acquirenti nei rispettivi atti di compravendita, che lo devono richiamare espressamente. In questo modo, il regolamento vincola anche i successivi acquirenti, quelli che non avevano comprato direttamente dal costruttore dell’edificio, perché si conserva l’unanimità di approvazione.

Se il regolamento condominiale di tipo contrattuale contiene una clausola che vieta o restringe ai condomini la possibilità di concedere le unità immobiliari in affitto breve, non sarà consentito dare in locazione gli appartamenti condominiali con tale formula.

La Corte di Cassazione [1] ha evidenziato che il divieto di affitti brevi contenuto nel regolamento condominiale deve essere chiaro, espresso e specifico. Non è quindi possibile ricorrere ad espressioni vaghe e nemmeno all’analogia con figure affini, come l’attività di bed and breakfast, che, come abbiamo visto, hanno condizioni del tutto diverse.

Affitti brevi e autorizzazione dell’assemblea

Se il regolamento condominiale non vieta espressamente gli affitti brevi, non è necessario chiedere alcuna autorizzazione all’assemblea prima di dare in locazione il proprio immobile con questa formula. Questo principio è stato affermato in varie occasioni dalla Cassazione ed è stato ribadito di recente da una sentenza della Corte d’Appello di Milano [2] che puoi leggere per esteso in fondo a questo articolo.

Una delibera dell’assemblea, però, potrebbe inserire nel regolamento condominiale una nuova e apposita clausola per vietare gli affitti brevi nell’edificio. Questa delibera sarà valida solo se approvata all’unanimità dei condomini perché, come abbiamo visto, solo il regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare una facoltà dei comproprietari che altrimenti è pienamente lecita.

Affitti brevi: adempimenti di Pubblica Sicurezza

Ricorda che il locatore che opera in regime di affitti brevi è tenuto per legge [3] ad acquisire i dati anagrafici degli inquilini, riportandoli in un’apposita scheda da trasmettere, ora anche in via telematica, alla Questura competente per territorio. Questa comunicazione alla Ps è obbligatoria: chi la omette è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 euro.

Per ulteriori informazioni leggi anche l’articolo “Posso affittare la casa per brevi periodi?“. Infine, qui trovi un utile “Modello contratto di locazione breve“.


note

[1] Cass. sent. n. 22711 del 28.09.2017.

[2] C. App. Milano, sent. n. 93/2021.

[3] Art. 109 T.U.L.P.S. come modificato dall’art. 8 L. n. 135/2001.

Corte d’Appello di Milano, sez. III Civile, sentenza 4 – 13 gennaio 2021, n. 93
Presidente Formaggia – Relatore Barberis

Fatto e diritto

Il Condominio di Milano via R. ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n.8710/19 del Tribunale di Milano che ha respinto la sua domanda nei confronti dei condomini E.S. e M. G. B., avente ad oggetto l’accertamento della contrarietà al regolamento condominiale dell’utilizzo dell’unità immobiliare degli stessi, sita al terzo piano dello stabile, ad alloggio temporaneo di breve durata, nonché l’ordine ai convenuti di cessare immediatamente tale utilizzo. Ha censurato la suddetta sentenza per aver erroneamente ritenuto che non fosse opponibile ai E.S.-M. (che avevano acquistato l’appartamento in questione nel 1981) il regolamento condominiale (approvato all’unanimità nel 1961) ed in particolare le clausole che vietavano l’esercizio all’interno dell’appartamento dell’attività di “pensione” o l’uso dello stesso “a camere ammobiliate affittate a terzi”, sostenendo che dette limitazioni costituissero servitù atipiche e come tali opponibili ai terzi acquirenti solo ove trascritte o specificamente indicate nell’atto di acquisto (mentre in realtà si sarebbe trattato di una obbligazione propter rem, vincolante per effetto dell’acquisto dell’immobile e della contestuale accettazione del regolamento condominiale). Poiché gli stessi appellati avrebbero riconosciuto di affittare il loro appartamento per periodi brevissimi (limitati a qualche giorno) attraverso il portale Airbnb (con modalità che lo stesso Tribunale aveva ricondotto a quelle vietate dal regolamento condominiale), ha chiesto l’integrale riforma della sentenza appellata, considerato altresì – come già sostenuto in primo grado – che dette locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri condomini e sarebbero stati contrari al decoro dell’edificio (in violazione di altra disposizione regolamentare) e che non sarebbero state previamente comunicate all’amministratore del Condominio (come pure previsto dal regolamento).
Gli appellati hanno chiesto la conferma della sentenza impugnata, affermando che comunque la locazione breve posta in essere non costituisse violazione di alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all’affitto di camere ammobiliate (trattandosi di affitto dell’intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza servizi accessori di carattere alberghiero).
Come accennato, il Tribunale ha affermato che nel 1961, con l’approvazione all’unanimità del regolamento del Condominio di Milano Via R. ed in particolare del suo art.4 (il quale prevede il divieto di “uso dell’appartamento a camere ammobiliate affittate a terzi”), i condomini abbiano costituito una servitù atipica di non facere a carico di ciascuna unità immobiliare ed a favore di tutte le altre: come tale, essa sarebbe opponibile al terzo che sia divenuto proprietario di una di dette unità solo a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari ex artt.2659 e 2665 c.c., oppure che l’acquirente abbia preso atto in modo specifico della stessa contestualmente all’atto d’acquisto, non essendo invece sufficiente che l’atto di provenienza contenga un mero richiamo al contenuto del regolamento. Con ciò, dunque, il Tribunale ha aderito all’orientamento espresso dalla Suprema Corte a partire dalla sentenza n.21024/16 (confermato in seguito da Cass. n. 6769/18), in contrasto con il consolidato precedente orientamento secondo il quale “la semplice limitazione al godimento degli immobili, senza la determinazione di un peso di prestazioni positive, non raffigura né una servitù, né un onere reale…il divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere ; precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo, di non conferire all’immobile una certa destinazione” (Cass. n. 11684/00). A queste conclusioni si è giunto rilevando soprattutto l’assenza, nelle clausole di cui si discute, del connotato tipico della servitù, e cioè la soggezione di un bene, in questo caso l’immobile, a vantaggio di un altro immobile, che non si configura nel caso di clausole regolamentari incidenti sulla destinazione d’uso degli immobili, che, invece, costituiscono una previsione concepita nell’interesse e a vantaggio dei condomini che ne beneficiano:
quanto all’ammissibilità di una convenzione che ponga limitazioni ai diritti dei condomini, poi, questa è stata ritenuta sulla base del principio di autonomia negoziale. Tutto ciò con la conseguenza della idoneità della mera indicazione del regolamento condominiale nell’atto di acquisto ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti (Cass. n. 19212/16).
Detta qualificazione, peraltro, si presenta irrilevante nel caso in esame, posto che il comportamento attribuito agli appellati non si può ritenere violazione delle prescrizioni del regolamento di condominio in questione. Per giungere alla diversa conclusione il Tribunale ha innanzitutto qualificato le locazioni stipulate dai E.S./M. come “attività di Bed and Breakfast”, e ciò – presumibilmente – perché pubblicizzate attraverso il portale web Airbnb: in realtà è pacifico (posto che nemmeno il Condominio ha sostenuto il contrario) che oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi. Dai contratti prodotti, infatti, si ricava come i E.S./M. si siano sempre impegnati esclusivamente a consegnare l’appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie (che sarebbero eventualmente oggetto di un distinto servizio a pagamento, offerto solo in via ipotetica, essendo ragionevolmente mai richiesto dal tipo di clientela cui la locazione è rivolta, che per i prezzi praticati va individuata in persone interessate soprattutto a contenere la spesa dell’alloggio, rispetto a quella necessaria per un hotel). Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria oltre al diritto personale di godimento (quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d’arredo, la somministrazione di cibo e bevande) esclude che l’immobile degli appellanti sia mai stato destinato ad uso alberghiero (cfr. Cass. ord. 21.6.2018 n. 16309; Cass. 8/11/2010 n. 22665; Cass. 18/5/1993 n. 5632; Cass. 25/1/1991 n. 755; Cass. 12/6/1984 n. 3493; Cass. 10/3/1982 n. 1550; Cass. 24/3/1972 n. 920), questo sì, effettivamente, sovrapponibile all’affitto di camere ammobiliate vietato dal regolamento. Tutto ciò a prescindere dal fatto che mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l’appartamento è composto, ma sempre l’intera unità immobiliare, e che i divieti imposti per via regolamentare destinati ad incidere sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva.
In definitiva, deve ritenersi che – quand’anche il divieto di cui all’art.4 del regolamento condominiale fosse opponibile ai E.S.-M. per essere lo stesso stato conosciuto ed accettato in base a quanto dagli stessi dichiarato con l’atto d’acquisto – nessun comportamento sia stato dai medesimi posto in essere in violazione dello stesso. Le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodo non superiori a 30 gg ai sensi dell’art.53 del D.lgs. n.79/2011, che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall’ambito delle attività ricettive (quali proprio quelle di Bed and Breakfast ed affittacamere): esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni (cui certamente il Condominio non può neppure opporre un proprio gradimento, il che porta a ritenere l’onere di informazione preventivo all’Amministratore come finalizzato al più alla facilitazione dei contatti con i conduttori, ogni diversa interpretazione configurando la nullità della clausola), connotandosi solo per la loro durata transitoria. In sé, del resto, dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l’alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore (che il locatore potrebbe solo richiamare all’osservanza del regolamento). I capitoli di prova orale dedotti in argomento dall’appellante, del resto, non sono affatto idonei a dimostrare una turbativa della tranquillità dei condomini o una lesione dell’igiene e del decoro dell’edificio vietati dall’art.4 regolamento, ma solo (oltretutto in modo assolutamente generico) che i conduttori dei E.S.-M. utilizzino “frequentemente” l’ascensore in modo anomalo, lascino “a volte” le loro valigie sul pianerottolo e non siano elegantemente abbigliati (foto sub doc.8 e 9).
L’appello deve pertanto essere respinto, con condanna del Condominio al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi previsti dal DM n.55/14 come aggiornato sulla base del DM n.37/18, avuto riguardo al valore (indeterminato) della causa ed alla complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:
1. respinge l’appello e per l’effetto conferma la sentenza n. 8710/19 del Tribunale di Milano;
2. Condanna il Condominio di Milano via R. al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessivi Euro 6.615,00 (di cui Euro 1.960,00 per la fase di studio, Euro 1.350,00 per la fase introduttiva ed Euro 3.305,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali.
3. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, CO. 1 quater D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


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