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Che fare se l’ipoteca si vede ancora?

21 Maggio 2021
Che fare se l’ipoteca si vede ancora?

Privacy e diritto all’oblio: la cancellazione dell’ipoteca può avvenire anche con una semplice annotazione. 

Non è detto che, una volta cancellata, l’ipoteca scompaia definitivamente e nessuno possa più vederla. Secondo una recente sentenza della Cassazione [1] è anche possibile effettuare la cancellazione dell’ipoteca tramite «annotazione». Annotazione che lascia comunque una traccia di sé. Sicché chiunque potrebbe rilevare che, in passato, su un determinato immobile, è stata iscritta un’ipoteca. 

In un’ipotesi del genere, è legittimo chiedere l’eliminazione di ogni traccia di tale vincolo, a tutela della propria privacy ed in nome dell’ormai inflazionato diritto all’oblio? Insomma, che fare se l’ipoteca si vede ancora?

Come si vede se è stata cancellata l’ipoteca?

La prima cosa da fare è controllare se effettivamente l’ipoteca è stata cancellata dall’immobile. Si tratta di una verifica estremamente facile come abbiamo già spiegato, in modo dettagliato, nella guida “Dove controllare la cancellazione dell’ipoteca“. Tutto ciò che si deve fare è richiedere una visura ipocatastale presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio. Allo sportello bisognerà chiedere un certificato che dia conto delle eventuali iscrizioni ipotecarie a proprio carico, fornendo così i propri dati anagrafici. In alternativa, sarà possibile dare direttamente gli estremi dell’immobile da sottoporre a verifica (via, Comune, foglio, particella, sub e, insomma, tutti gli estremi catastali). Per ogni nota di trascrizione, iscrizione o domanda di annotazione sono dovuti 35 euro. 

C’è un ulteriore strumento per controllare la cancellazione dell’ipoteca: si tratta della consultazione del Registro delle Comunicazioni che può avvenire online tramite acceso al sito dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio, in questo caso, è gratuito e va sotto il nome di «Interrogazione del Registro delle comunicazioni». Accedendo ad esso è possibile conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un’ipoteca. Alle informazioni si accede fornendo il codice fiscale del debitore.

Che fare se l’ipoteca c’è ancora?

Dalla lettura della visura immobile ci si può accertare dell’eventuale presenza dell’ipoteca. Se questa dovesse essere ancora iscritta pur in assenza dei presupposti (perché il debito è stato pagato per intero), bisognerà contattare il creditore, ad esempio la banca, affinché provveda a dare ordine, al conservatore dei registri immobiliari, di cancellare l’ipoteca.

Affinché la richiesta venga maggiormente presa in considerazione sarà bene inviare una diffida con raccomandata a.r. o con pec, minacciando un’azione legale e una richiesta di risarcimento dei danni.

C’è comunque chi, dopo aver pagato tutto il debito, preferisce non sollecitare la cancellazione dell’ipoteca; la sua presenza – seppur solo formale – potrebbe infatti servire per disincentivare eventuali ulteriori creditori dall’iscrivere ulteriori ipoteche sullo stesso bene. Nessuno infatti, sapendo che c’è già un’ipoteca sul bene, vorrà iscriverne una seconda ben sapendo che, nel caso di pignoramento, il pagamento andrà, in via preferenziale, al creditore con l’ipoteca di primo grado.

Leggi sul punto “Ipoteca non cancellata: cosa fare?“.

Ipoteca cancellata che si vede ancora: che fare?

Un sistema per cancellare l’ipoteca è quello dell’annotazione. Esso lascia traccia di sé. L’ipoteca cioè non è più presente, ma è possibile sapere che, in precedenza, era stata iscritta. 

Secondo la Cassazione, la cancellazione dell’ipoteca tramite annotazione è un sistema legittimo e idoneo a garantire la sicurezza dei traffici giuridici e della pubblicità immobiliare. Non vi è dunque un diritto all’oblio da invocare da parte del soggetto contro cui era stata registrata la formalità.

I giudici hanno quindi rigettato la richiesta del proprietario di un immobile secondo il quale l’Agenzia del territorio, nell’effettuare la cancellazione dell’ipoteca tramite annotazione, avrebbe leso la sua privacy e «conseguentemente il suo diritto all’accesso al credito, da momento che le modalità di cancellazione consentivano di apprendere della precedente iscrizione ipotecaria e dunque permettevano ai terzi di constatare che egli, in un dato momento, ormai trascorso, della sua vita, si era reso moroso nel pagamento di talune rate di mutuo».

Secondo la Corte, è la legge [2] ad individuare il meccanismo attraverso cui la cancellazione si attua, ed esso contempla «una forma di pubblicità negativa, mediante la quale, si rende pubblica l’irrilevanza sopravvenuta di una precedente formalità, che da quel momento deve considerarsi come non esistente».

Dunque, «il sacrificio di un ipotetico diritto all’oblio del soggetto nei cui confronti è disposta la cancellazione dell’iscrizione di ipoteca giudiziale sarebbe irrisorio, e non certo tale da richiedere, nel quadro della consueta operazione di bilanciamento tra il diritto all’oblio ed altri diritti di pari rango, un più radicale intervento di cancellazione».

In questi casi, non c’è modo di opporsi in nome della propria privacy: chi ha pagato e vede ugualmente l’ombra di un’ipoteca passata e, ormai non più efficace, non può togliere quest’ultima traccia. 


note

[1] Cass. sent. n. 13524/2021.

[2] Art. 2668 cod. civ.


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