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Invalidità delle delibere condominiali

3 Settembre 2021 | Autore:
Invalidità delle delibere condominiali

Assemblea: cos’è, come funziona e come si convoca? Quando le deliberazioni sono nulle e quando annullabili? Come impugnare una decisione viziata?

Tutti sanno che l’assemblea è l’organo adibito ad assumere le decisioni più importanti per la vita condominiale. Ad essa prendono parte i proprietari (e gli altri soggetti che ne hanno diritto) e ognuno di essi ha la possibilità di esprimere il proprio voto. L’assemblea è anticipata da un avviso di convocazione contenente l’ordine del giorno, che l’amministratore deve avere cura di comunicare tempestivamente a tutti i partecipanti, cosicché questi siano in grado di giungere preparati all’appuntamento. La decisione assunta all’interno del consesso deve poi essere rispettata da tutti e attuata dall’amministratore, vero e proprio organo esecutivo del condominio. Non ogni decisione, però, può essere giusta e conforme alla legge. Con questo articolo ci soffermeremo proprio sui casi di invalidità delle delibere condominiali.

Sin da subito, possiamo dire che la legge ha previsto due tipi di invalidità per le decisioni assembleari: l’annullabilità e la nullità. La prima è di gran lunga la più ricorrente e anche l’unica a cui il Codice civile dedica attenzione: la nullità, infatti, deve ritenersi un’ipotesi di invalidità residuale, destinata solamente ai casi più gravi. Ad esempio, è affetta da nullità la delibera che decide in materie del tutto esorbitanti rispetto alle competenze assembleari.

La differenza tra annullabilità e nullità è molto importante sotto il profilo della tutela che la legge conferisce a coloro che si ritengono lesi: mentre all’annullabilità può porsi rimedio entro determinati limiti di tempo, la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme quali sono le cause di invalidità delle delibere condominiali.

Assemblea condominiale: cos’è e cosa decide?

L’assemblea è l’organo decisionale del condominio. È nella riunione di tutti i condòmini che sono assunte le risoluzioni più importanti per l’intero edificio, come ad esempio i lavori di manutenzione straordinaria, le innovazioni, la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio.

Per la precisione [1], l’assemblea dei condomini provvede:

  • alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea;
  • ad autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Assemblea: chi la convoca?

L’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione [2].

Assemblea: costituzione e maggioranze

La legge [3] distingue tra quorum costitutivi e quorum deliberativi: i primi determinano la formazione dell’organo assembleare, mentre i secondi la regolarità della delibera assunta.

Secondo il medesimo articolo, l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. È questo il cosiddetto quorum costitutivo. Il valore dell’edificio è espresso, ovviamente, in millesimi.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Si tratta del quorum deliberativo.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo).

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

La mancata costituzione dell’assemblea, regolarmente convocata in prima seduta, costituisce il presupposto per la validità delle deliberazioni assunte in seconda convocazione.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Avviso di convocazione: cos’è e come funziona?

Ogni assemblea deve essere preceduta dal relativo avviso di convocazione. Questa comunicazione contiene le informazioni più importanti inerenti al consesso e, soprattutto, deve sempre indicare l’ordine del giorno, cioè il riepilogo degli argomenti di cui bisognerà trattare in riunione.

Secondo la legge, l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Come si vedrà, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

La notifica dell’avviso di convocazione è a cura del soggetto che ha chiesto la riunione: in genere, si tratta dell’amministratore, ma nulla vieta che possano essere anche i condòmini in caso di assemblea straordinaria e di inerzia dell’amministratore.

Il potere di convocazione dell’assemblea spetta anche all’amministratore la cui nomina assembleare non sia stata immediatamente seguita dall’accettazione.

Secondo la giurisprudenza [4], l’avviso di convocazione deve essere notificato ai condòmini nelle forme tassativamente indicate dalla legge, e cioè con posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Ogni altro strumento non idoneo a garantire la corretta ricezione sarebbe insufficiente e renderebbe invalida la successiva assemblea.

Solo nel caso in cui i condòmini accettino una forma di comunicazione diversa e maggiormente informale (ad esempio, una semplice email), oppure se ciò fosse previsto nel regolamento contrattuale, si potrebbe derogare all’utilizzo di uno degli strumenti visti sopra.

Assemblea in videoconferenza

La partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, previo consenso della maggioranza dei condomini, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale.

In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Invalidità delibere assembleari

L’invalidità della delibera assembleare può essere di due tipi: nullità e annullabilità. Per la precisione:

  • la nullità è la forma d’invalidità più grave, che ricorre in linea di massima soltanto per le decisioni prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell’assemblea. Sono altresì nulle le delibere che incidono sui diritti individuali, su cose o servizi comuni oppure sulla proprietà esclusiva di ogni condomino;
  • al contrario, sono annullabili le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Ad esempio, è annullabile la decisione adottata senza rispettare i quorum stabiliti dal Codice civile, oppure quella che stabilisce in maniera contraria a quanto statuito dal regolamento o dalla legge.

Mentre la delibera nulla può essere impugnata sempre, senza limiti di tempo, la delibera annullabile è impugnabile solamente dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni data di comunicazione della stessa agli assenti.

Approfondiamo il tema delle invalidità delle delibere condominiali e vediamo quando una decisione è nulla e quando, invece, è annullabile.

Delibera condominiale: quando è annullabile?

In apertura, abbiamo detto che la delibera condominiale può essere affetta da due tipi di invalidità: annullabilità e nullità.

Secondo il Codice civile [5], le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili davanti al giudice.

In pratica, ogni tipo di decisione che non rispetti le previsioni normative o quelle regolamentari è colpita da annullabilità, con la conseguenza che, se il giudice la accerta, la decisione perderà ogni effetto sin dal momento in cui è stata deliberata.

Poiché la contrarietà alla legge o al regolamento ricomprende tantissime ipotesi, di seguito si elencano solamente alcuni motivi di annullabilità della delibera condominiale:

  • irregolarità e vizi riguardanti la costituzione dell’assemblea;
  • mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o stabilite dal regolamento di condominio;
  • omessa o irregolare notifica dell’avviso di convocazione;
  • avviso di convocazione senza ordine del giorno;
  • deliberazione che ha deciso su un punto non contenuto specificamente all’interno dell’ordine del giorno [6];
  • delibera che ripartisce una spesa con una tabella millesimale diversa da quella prescritta dalla legge;
  • il punto oggetto della decisione non era previsto dall’ordine del giorno dell’assemblea;
  • la decisione verbalizzata dall’assemblea non ha raggiunto la maggioranza richiesta.

Impugnazione della delibera annullabile

Contro una delibera annullabile può proporre impugnazione all’autorità giudiziaria ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, nel termine inderogabile di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice.

Affinché l’impugnazione contro la delibera annullabile sia accolta occorre che il condomino che agisce abbia interesse a far valere l’invalidità della decisione. Deve sussistere, cioè, l’interesse all’impugnazione.

Da tanto deriva, ad esempio, che il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l’interesse a far valere un vizio che renda annullabile una decisione dell’assemblea, non può ridursi a un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all’esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti [7].

Peraltro, è appena il caso di ricordare che, per legge [8], chi vuole impugnare una delibera condominiale deve obbligatoriamente far precedere tale azione giudiziale dall’esperimento di un tentativo di mediazione.

Delibera condominiale: quando è nulla?

La legge non stabilisce le ipotesi in cui la delibera è nulla. Trattandosi della più grave forma di invalidità, la decisione condominiale è affetta da nullità solamente nelle ipotesi di gravissimi vizi insanabili.

Secondo la Corte di Cassazione [9], la delibera è nulla quando:

  • è priva di elementi essenziali, come la volontà e l’oggetto. È il caso, ad esempio, della deliberazione adottata senza la votazione dell’assemblea, della delibera priva di oggetto, ossia mancante di una reale decisione, ovvero ancora della deliberazione non risultante dal verbale dell’assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta;
  • è illecita, perché contraria a norme imperative, alla morale o al buon costume. Si pensi a una delibera che decide di adibire uno spazio condominiale all’attività di meretricio, oppure che approvi la commissione di un reato (un abuso, un’illecita sottrazione di beni di proprietà esclusiva, ecc.), o ancora che introduce discriminazioni di sesso o di razza tra i condòmini nell’uso delle cose comuni;
  • decide su aspetti non rientranti nella competenza dell’assemblea (ad esempio, riguardo a un’area non condominiale);
  • è lesiva della proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali. Si pensi, nella prima ipotesi, al caso in cui vengano imposti determinati lavori all’interno dell’alloggio privato di un condomino; nel secondo caso, quando si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.

Impugnazione della delibera nulla

La deliberazione condominiale nulla può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse.

A differenza dell’annullabilità, che può essere fatta valere solo entro trenta giorni e solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, è legittimato ad impugnare la delibera nulla qualunque condomino che abbia interesse a farne accertare l’invalidità, compresi coloro che votarono favorevolmente [10].

Tutto ciò significa che la nullità non si sana mai, nemmeno dopo molto tempo. In poche parole, una delibera nulla può essere impugnata anche a distanza di anni affinché il giudice ne dichiari l’invalidità con effetti retroattivi.

Sanatoria della delibera invalida: cos’è?

La giurisprudenza ritiene che una delibera invalida, nulla o annullabile, possa essere sanata se sostituita da una successiva adottata, questa volta, nel rispetto della legge.

Questa operazione, se fatta nelle more del processo volto ad accertare l’invalidità, determina la cessazione della materia del contendere e sana conseguentemente la prima delibera invalida [11].

La Corte di Cassazione ha affermato che l’adozione, da parte dell’assemblea, di una delibera vertente sui medesimi argomenti di quella oggetto di impugnazione, determina la cessazione della materia del contendere nel giudizio promosso per l’annullamento della prima deliberazione, in quanto sostanzialmente sostituita da quella successivamente adottata [12].


note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1136 cod. civ.

[4] App. Brescia, sent. n. 4 del 3 gennaio 2019.

[5] Art. 1137 cod. civ.

[6] Trib. Roma, sent. n. 14537 del 22 ottobre 2020.

[7] Cass., sent. n. 10071 del 28 maggio 2020.

[8] Art. 71 quater disp. att. cod. civ.

[9] Cass., sez. un., n. 9839 del 14 aprile 2021; Cass., Sez. Un., sent. n. 1439/2014.

[10] Cass., sent. n. 6714/2010.

[11] Cass., sent. n. 10847 dell’8 giugno 2020.

[12] Cass., sent. n. 5397 del 17 aprile 2013.

Autore immagine: canva.com/


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