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Contratto di locazione con il Comune: si può ridurre il canone?

5 Giugno 2021
Contratto di locazione con il Comune: si può ridurre il canone?

Ho un contratto di gestione di un parco comunale con annesso ristoro. E’ possibile richiedere una sensibile riduzione (almeno un 70-80%) del canone di locazione mensile causa Covid?

Nel caso descritto dal lettore, ci troviamo di fronte ad un contratto di locazione cosiddetta “attiva”, in cui il bene locato è di proprietà della Pubblica Amministrazione e il contratto di locazione è stato stipulato con una società privata all’esito di apposita procedura di gara.

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la scelta del contraente, nell’ambito della locazione attiva, deve obbligatoriamente avvenire mediante procedura di evidenza pubblica, posto che la Pubblica Amministrazione è tenuta ad osservare le regole di trasparenza e non discriminazione e procedere all’esperimento di idonea procedura concorrenziale, che consenta a tutti i potenziali aspiranti di parteciparvi ed esprimere la propria offerta. È conseguentemente illegittimo l’affidamento del contratto in via diretta, in violazione dei principi generali che devono governare l’attività della pubblica amministrazione: economicità, efficacia, imparzialità, parità di trattamento, proporzionalità, pubblicità e trasparenza.

È altrettanto vero, tuttavia, che, all’esito di una procedura di gara correttamente svolta, il contratto di locazione soggiace alle regole di diritto privato, coinvolgendo il potere negoziale della PA (e non più il potere amministrativo in senso stretto), con la conseguenza che le parti, a prescindere dalla natura pubblica o privata, vantano veri e propri diritti soggettivi, tutelabili alla stregua di qualsiasi locatore o conduttore (in materia di recesso, risoluzione, inadempimento, obbligazioni varie ecc.).

Premesso ciò, la possibilità di rinegoziare il canone di locazione, a causa dell’emergenza pandemica Covid-19 che ha notoriamente causato la contrazione di alcuni settori del mercato (come quello relativo alla ristorazione e all’attività di somministrazione di alimenti e bevande), pur avendo una base giuridica solida in ambito privatistico (eccessiva onerosità del canone per eventi esterni sopravvenuti, non prevedibili, non evitabili e non imputabili al conduttore) si scontra purtroppo con due aspetti salienti della contrattazione con la Pubblica Amministrazione:

  1. la necessità di rispettare i principi di economicità, imparzialità, parità di trattamento, proporzionalità, pubblicità, trasparenza e concorrenzialità, garantendo, dunque, che non sia pregiudicata la procedura ad evidenza pubblica. Il fatto che alla gara non abbiano partecipato altri soggetti non attenua la necessità di rispettare i principi suddetti, in quanto è anche possibile che altri non abbiano partecipato perché non in grado di sostenere i canoni previsti dal bando;
  2. la necessità di rispettare le regole vigenti in materia di contabilità pubblica: tutte le entrate, anche quelle di natura patrimoniale ed extratributarie (come quella derivante da contratti di locazione) «sono finalizzate al soddisfacimento dei bisogni pubblici e come tali possono diventare oggetto di atti di disposizione da parte delle amministrazioni titolari soltanto in presenza di interesse pubblico, concreto attuale» (Corte Conti, sez. giur. Centrale d’Appello, 12 marzo 2019, n. 78,cit.). Di conseguenza, il Comune non può rinunciare ai canoni di locazione né ridurli, fuori dai casi specificamente consentiti dalla legge, benché in favore di altre pubbliche amministrazioni (Corte dei conti, Sez. II, centrale di appello, n. 537/2017; id. n. 56/2017, id. n. 1345/2016; Corte dei conti, Sezione Giurisdizionale del Lazio, sentenza n. 228/2016).

La questione relativa alla possibilità per la PA di rinegoziare, su richiesta dei conduttori, i canoni di locazione,  è stata recentemente posta all’attenzione della Corte dei Conti Emilia Romagna, da parte di un Sindaco, il quale ha appunto chiesto se, stante la vigente situazione di difficoltà economica, a seguito del lockdown imposto alle attività di somministrazione alimenti e bevande, commerciali e artigianali, sia possibile rinegoziare, su richiesta, i contratti di locazione di diritto privato stipulati tra un Comune e le imprese esercenti le suddette attività.

La Corte di Conti Emilia Romagna, tenendo conto dei principi civilistici (possibilità di ridurre il canone eccessivamente oneroso, applicando i canoni di buona fede negoziale) e dei principi contabili – amministrativi, ha ritenuto che la risoluzione del quesito lasci aperte due opzioni: se esista un obbligo di tenere fermi i contratti stipulati con procedure di gara, o se invece, vista l’eccezionalità dei fattori esterni (Covid-19) e la buona fede dei conduttori, prevalga un generale obbligo di rinegoziazione dei contratti.

La Corte dei Conti ha, quindi, rimesso al Presidente la valutazione dell’opportunità di deferire alla Sezione delle Autonomie o alle Sezioni riunite, la questione di massima avente carattere di interesse generale. Sarebbe dunque interessante attendere la pronuncia delle Sezioni riunite sul tema, visto che potrebbe rappresentare una guida per tutte la PA che si trovino ad affrontare il medesimo problema.  A tal fine, segnalo che la citata pronuncia della Corte dei Conti Emilia Romagna è la seguente: Deliberazione n. 32/2021 del 12 marzo 2021.

Nelle more, si consiglia di inviare, comunque, al Sindaco, una richiesta scritta motivata di riduzione del canone (non in percentuale tanto elevata che, probabilmente, non sarebbe comunque accettata), potendo anche allegare la deliberazione sopra citata della Corte dei Conti.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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