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Affitto scaduto: cosa fare?

2 Settembre 2021 | Autore:
Affitto scaduto: cosa fare?

La locazione termina, ma il conduttore non lascia l’abitazione: responsabilità e rimedi.

Se hai una seconda casa, magari acquistata in passato per uso investimento, è probabile che tu l’abbia affittata. In questo modo, hai ricavato una rendita mensile costante ed hai potuto, altresì, coprire le spese di manutenzione straordinaria nonché la tassazione sull’immobile (Imu). Tra pochi mesi, però, il contratto andrà in scadenza e l’abitazione dovrebbe essere liberata dall’inquilino. Si tratta di una condizione molto importante, visto che devi destinare la casa a tuo figlio che sta per sposarsi. Ti chiedi: «Ad affitto scaduto, cosa fare?».

Ti sta assalendo questo dubbio, poiché, più volte, il conduttore ti ha riferito che sta avendo difficoltà a reperire un’altra casa con le stesse caratteristiche ed al prezzo che paga in questo momento. Temi, pertanto, che possa restare nell’abitazione anche a contratto terminato. Di fronte a questa eventualità non vorresti trovarti spiazzato e, per questo motivo, desideri assumere informazioni su come procedere per liberare, anche forzatamente, il tuo immobile. Perciò, cosa si può fare se l’inquilino non lascia l’abitazione in affitto? È possibile denunciarlo penalmente?

Leggendo questo articolo avrai la risposta alle tue domande.

Affitto uso abitativo: tipologie

L’affitto ad uso abitativo può essere concordato tra locatore e locatario per soddisfare varie esigenze. Ad esempio, c’è quella della famiglia che si stabilisce in modo permanente all’interno di una certa abitazione. In tal caso, il conduttore ed i suoi familiari fissano la propria residenza anagrafica nell’immobile concesso in locazione. In un’altra ipotesi, invece, l’affitto è richiesto per un uso temporaneo. Pensa alla circostanza del lavoratore dipendente che, per un periodo limitato, deve trasferirsi in un luogo differente dalla propria dimora abituale e, perciò, va a vivere in un’abitazione ammobiliata. Infine, c’è lo studente che, per seguire i corsi di studio, affitta per il tempo necessario una piccola casa nei pressi della sede universitaria.

In tutte queste circostanze, puramente esemplificative, la legge parla di affitto o, meglio ancora, di locazione ad uso abitativo. Nel prevedere e legittimare questo tipo di contratti, la normativa stabilisce anche la durata degli stessi.

Locazione abitazione: durata

Quando il conduttore ha l’esigenza di trasferirsi, definitivamente, all’interno dell’abitazione in affitto, la locazione deve avere una durata minima consistente. Non avrebbe senso, infatti, fissare la propria residenza in un appartamento, per poi lasciarlo dopo pochi mesi di contratto. Per questa ragione, l’affitto ad uso abitativo, non temporaneo, deve avere una scadenza:

  • non inferiore a 4 anni, rinnovabili per un ulteriore identico periodo, per le cosiddette locazioni stipulate a canone libero. In questo caso, locatore e locatario possono stabilire l’ammontare della pigione senza alcun vincolo;
  • non minore di tre anni per i contratti a canone concordato, cioè quelli in cui le parti hanno pattuito la misura dell’affitto entro il limite sancito dagli accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini. Anche in questa ipotesi, è previsto un rinnovo della locazione per un periodo di due anni.

L’affitto per uso temporaneo, invece, presuppone che la permanenza dell’inquilino non debba essere prolungata e definitiva. Per questo motivo, la legge prevede una durata minima di un mese ed una massima di diciotto mesi per i cosiddetti contratti transitori (ad esempio, quello del lavoratore trasfertista). Viceversa, per gli studenti, è contemplata una forbice di durata della locazione da sei a trentasei mesi.

Affitto scaduto: è reato se l’inquilino resta?

L’ipotesi dell’inquilino che, al termine del contratto di locazione, non libera l’immobile è assai frequente. Ciò induce allo sconforto molti proprietari poiché, non riuscendo a riottenere la casa, non possono destinarla alle proprie esigenze. A questo si aggiunge il fatto che, in molti casi, il conduttore interrompe il pagamento del canone, restando nell’abitazione, sostanzialmente, a titolo gratuito. Ci si chiede, quindi, se la condotta dell’inquilino possa configurare un reato.

La risposta è negativa, come ha più volte precisato la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [1]. Infatti, il reato di invasione di terreni o edifici [2], detto anche di occupazione abusiva, presuppone che il responsabile abbia acquistato, indebitamente, il possesso dell’immobile altrui senza alcun titolo. Nel caso in esame, invece, il conduttore è parte di un contratto di affitto, anche se scaduto, e in base a questo è entrato legittimamente nell’abitazione in discussione.

Pertanto, se al termine della locazione l’inquilino resta all’interno dell’immobile, non commette alcun reato e non è denunciabile. La questione, quindi, va risolta in sede civilistica.

Affitto scaduto, ma l’inquilino resta: la finita locazione

Se al termine del contratto di affitto l’inquilino non libera l’immobile, puoi sfrattarlo con il procedimento per finita locazione [3]. Nello specifico, si tratta di un’azione legale con la quale chiedi al tribunale di accertare che il contratto è scaduto e che sia ordinato al conduttore di lasciare il bene occupato. Questa causa, generalmente, dura pochi mesi e si conclude con un titolo che potrai utilizzare per lo sfratto esecutivo dell’inquilino con l’aiuto dell’ufficiale giudiziario.

Infine, ricorda che per legge puoi attivare questo procedimento anche prima che scada il contratto. Ad esempio, potrebbe essere opportuno farlo se hai già dato disdetta e se temi che l’affittuario non libererà l’immobile per tempo. In tal caso, potresti ottenere il titolo anche molto prima della scadenza, per poi azionarlo se dovesse essere necessario per sfrattare l’inquilino.


note

[1] Cass. pen. sent. n. 16932/2016

[2] Art. 633 cod. pen.

[3] Art. 667 cod. proc civ.


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