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Richiesta documenti all’amministratore che non risponde

23 Maggio 2021
Richiesta documenti all’amministratore che non risponde

Spese condominiali troppo alte e richiesta di visione dei documenti, dei bilanci e delle spese all’amministratore: si può evitare di pagare le quote condominiali?

Un nostro lettore ci fa presente di aver ricevuto, da parte dell’amministratore del proprio condominio, una richiesta di pagamento delle quote mensili più alte del solito. Alla richiesta di visionare la relativa documentazione inerente alle spese, il capo condomino non ha risposto. Ci chiede pertanto se, in una situazione del genere, sia tenuto a pagare gli oneri condominiali o meno. Insomma, come comportarsi nel caso di richiesta di documenti all’amministratore che non risponde? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’amministratore deve fornire i documenti sulle spese?

Partiamo dal dire che l’amministratore di condominio ha un obbligo di trasparenza verso ciascun condomino. Non può quindi negare il diritto di accesso alla documentazione in proprio possesso. Egli quindi, a semplice richiesta – che peraltro non deve neanche essere motivata – deve esibire tutte le carte relative ai bilanci, alle spese e relative fatture, alle riunioni di condominio e alle relative votazioni, alla riscossione delle quote condominiali, alle cause in corso, agli estratti del conto corrente condominiale, l’assicurazione del condominio e tutto ciò che si riferisce alla gestione e allo stato tecnico-amministrativo del palazzo. 

Ogni condomino ha diritto di prendere visione di tale documentazione ed estrarne copia presentando una semplice richiesta in carta semplice. Anche se, per quest’ultima, non è prevista una forma specifica, l’utilizzo della raccomandata o della Pec consentiranno, in un eventuale contenzioso, di dimostrare il ricevimento della richiesta. 

L’amministratore deve adempiere al più presto al compito senza poter pretendere un corrispettivo per tale attività (a meno che non sia stato indicato nel preventivo sottoposto all’assemblea all’atto della sua nomina). Il condomino deve solo rimborsare le spese delle eventuali fotocopie. Spese che può sostenere lui direttamente, recandosi presso una copisteria, oppure versandoli all’amministratore che abbia provveduto in prima persona. 

È anche possibile scattare delle fotografie alla documentazione condominiale, risparmiando così sulle fotocopie.

L’amministratore non può apporre alcun limite basato sulla tutela dell’altrui privacy, trattandosi di dati la cui titolarità – e quindi il relativo interesse alla conoscenza – compete al condominio nel suo insieme e a ciascun partecipante.

Cosa fare se l’amministratore non risponde e non fa vedere la documentazione?

Se, alla richiesta dei documenti all’amministratore di condominio, quest’ultimo non dovesse adempiere, è diritto di ciascun condomino rivolgersi al tribunale affinché ingiunga all’amministratore di esibire le carte. Tale ricorso, che può essere presentato anche attraverso il procedimento d’urgenza – e quindi con un iter più rapido rispetto all’ordinaria causa civile – va comunque intrapreso per il tramite del proprio avvocato. 

All’esito, il giudice condannerà l’amministratore a consentire il diritto di accesso alla documentazione nei confronti del richiedente.

Si può non pagare le quote condominiali se l’amministratore non fa vedere i documenti?

Non è possibile rifiutarsi di pagare le quote condominiali solo perché l’amministratore non rispetta l’obbligo di trasparenza e non consente di visionare i bilanci, le fatture e tutti i giustificativi di spesa. Ciò perché tale obbligo di pagamento è conseguenza diretta della proprietà dell’immobile e con esso si accompagna. Sicché, anche a prescindere dall’approvazione assembleare del rendiconto, l’obbligo di pagare le spese comuni resta pur sempre incontestabile. 

Attenzione quindi: il fatto che l’amministratore non voglia far vedere la documentazione non giustifica l’omesso versamento delle quote condominiali.

Peraltro, secondo la giurisprudenza, non ci si può esimere dal pagare le spese mensili dovute al condominio se non si è prima impugnata la delibera assembleare che le approva (salvo nei casi di nullità della stessa, ossia per i vizi più gravi, che può essere fatta valere in qualsiasi momento). Impugnazione che deve avvenire entro 30 giorni dalla votazione. In buona sostanza, chi ha approvato il bilancio o non ha partecipato alla delibera e non l’ha neanche contestata innanzi al giudice dovrà poi pagare, a prescindere dalla visione o meno dei documenti in possesso dell’amministratore di condominio. 

Questo significa che l’unico rimedio per difendersi dal comportamento dell’amministratore che osteggia la visione dei bilanci è ottenere una sua condanna in tribunale all’ostensione degli stessi, ma non si potrà fare a meno di pagare le quote dovute in ragione della proprietà dell’appartamento. 



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