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Infiltrazioni dal tetto in condominio: chi paga?

22 Maggio 2021 | Autore:
Infiltrazioni dal tetto in condominio: chi paga?

Quali sono le regole di riparto delle spese tra il proprietario esclusivo del lastrico solare di copertura o della terrazza e gli altri condomini? 

Muffa sul soffitto, chiazze di umidità sulle pareti, intonaco macchiato e rigonfiato, carta da parati inzuppata, mobili rovinati. L’acqua che penetra negli appartamenti può causare molti danni. Quando ci sono infiltrazioni dal tetto in condominio, chi paga? 

Come ben sanno gli esperti di costruzioni, ”l’acqua cammina”, cioè può percorrere parecchi metri in orizzontale prima di dirigersi verso il basso. Così spesso non è facile individuare il punto preciso di provenienza delle infiltrazioni d’acqua. Nonostante ciò, le regole di ripartizione delle spese per le riparazioni occorrenti nell’appartamento danneggiato devono essere chiare. 

Per stabilire chi paga i danni provocati dalle infiltrazioni dal tetto in condominio il Codice civile fissa alcuni criteri di base, ma per applicarli correttamente occorre anche considerare la situazione concreta dell’ultimo piano dell’edificio: potrebbe essere di proprietà esclusiva oppure condominiale, a seconda della conformazione del tetto, del lastrico solare di copertura e delle terrazze. 

Riparto spese infiltrazioni in condominio: la regola base 

Il Codice civile [1] fissa la regola base per la ripartizione delle spese relative ai danni provocati dalle infiltrazioni in condominio: un terzo va a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo della copertura dell’ultimo piano (a seconda dei casi, con il lastrico solare o la terrazza) e due terzi a carico di tutti gli altri condomini (compreso il proprietario dell’appartamento danneggiato, che, quindi, subirà una piccola decurtazione della somma da ricevere). 

Questa norma si applica quando il terrazzo è di proprietà esclusiva, altrimenti, se esso appartiene al condominio, la spesa sarà interamente ripartita tra i condomini in base ai millesimi di proprietà di ciascuno. Infatti, la copertura del fabbricato rientra tra le parti comuni e, dunque, appartiene a tutti i condomini.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite [2] ha da tempo chiarito che, anche quando le infiltrazioni provengono da una parte del lastrico solare di proprietà esclusiva, sussiste la responsabilità solidale del condominio insieme a quella del proprietario esclusivo, in base alla percentuale di riparto che ti abbiamo indicato.

Danni da infiltrazioni: chi è responsabile?

La legge [3] dispone che ogni proprietario o inquilino è responsabile delle cose che ha in custodia e deve provvedere alla sua manutenzione. Questo significa che c’è l’obbligo di prevenire ed evitare i danni da infiltrazioni alle unità immobiliari sottostanti. 

Dunque, la responsabilità risarcitoria ricade su chi utilizza l’immobile che ha cagionato il danno. Per questo se il terrazzo è di proprietà singola e non condominiale i danni dovranno essere pagati dal proprietario esclusivo, così come la responsabilità andrà attribuita al condominio se ha omesso di provvedere alla manutenzione straordinaria di sua competenza, come il rifacimento del tetto di copertura dell’edificio quando è lesionato.

In tutti i casi, il ripristino dei danni da infiltrazioni dovrà essere integrale, in modo da coprire tutte le spese necessarie per riportare l’appartamento danneggiato nelle condizioni preesistenti all’infiltrazione.

Quando la provenienza delle infiltrazioni è incerta 

Se il punto di provenienza delle infiltrazioni non è esattamente individuabile, e dunque non è chiaro se esse siano riconducibili a una parte della copertura di proprietà esclusiva oppure condominiale, la giurisprudenza [4] ha stabilito che nel dubbio è il condominio che deve pagare.

Il condominio è qualificabile come «ente di gestione» e, in quanto tale, è tenuto a custodire in condizioni adeguate il tetto dello stabile e le strutture di smaltimento delle acque piovane, come le canaline di scolo.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti leggi i seguenti articoli:


note

[1] Art. 1126 Cod. civ.

[2] Cass. S.U. sent. n. 9449/2016.

[3] Art. 2051 Cod. civ.

[4] Trib. Crotone, sent. n. 458/21.


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