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Quale maggioranza per cambiare amministratore?

23 Maggio 2021
Quale maggioranza per cambiare amministratore?

Revoca amministratore di condominio e nomina del nuovo: cosa prevede la legge e qual è il quorum?

Un nostro lettore ci chiede quale maggioranza ci vuole per cambiare amministratore di condominio. Per prima cosa vedremo quando si può cambiare l’amministratore e chi lo può fare. Dopodiché, verificheremo la maggioranza che bisogna raggiungere in assemblea di condominio per la revoca e la sostituzione del vecchio amministratore con uno nuovo.

Si può cambiare l’amministratore di condominio?

L’assemblea può cambiare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento, anche se il mandato non è ancora scaduto; trattandosi infatti di un incarico fiduciario, qualora dovesse venire meno la stima nei confronti del professionista questi potrebbe essere rimosso in tronco, senza bisogno di una motivazione.

Tuttavia, la revoca dell’amministratore deliberata senza una valida causa che si fondi sulla violazione degli obblighi di legge o su gravi errori, impone al condominio di risarcire il danno per la risoluzione anticipata del contratto. Danno che, secondo la Cassazione, deve essere rapportato al residuo compenso che l’amministratore avrebbe incassato se il mandato fosse arrivato a compimento.

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore quando questi:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea (perché non convocata o perché non in grado di deliberare), ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

In caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Quanto dura l’incarico dell’amministratore?

Se l’assemblea vuol evitare di dover risarcire i danni all’amministratore “licenziato” prima del termine, dovrà attendere la scadenza del mandato. Si ricorda che il mandato dell’amministratore è di un anno, con rinnovo di un ulteriore anno alla prima scadenza. 

Alla scadenza del mandato, l’assemblea può revocare l’amministratore senza bisogno di fornire motivazioni.

Quale maggioranza per cambiare amministratore?

Per cambiare amministratore bisogna effettuare due votazioni: la prima riguarda la revoca del precedente amministratore, mentre la seconda riguarda l’individuazione del suo sostituto (ossia la nomina di un nuovo amministratore). 

In entrambi i casi, la maggioranza richiesta dalla legge è identica ed è duplice: ci deve cioè essere il voto favorevole del 50%+1 dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (ossia 500/1000). Questa maggioranza è necessaria sia in prima che in seconda convocazione.

Attenzione però: per la votazione sulla revoca e nomina del nuovo amministratore è necessario che la questione sia stata posta all’ordine del giorno. Quindi, sarà necessario indicare, tra i punti in discussione, le dimissioni o la revoca dall’incarico del vecchio amministrazione e il conferimento dell’incarico ad un nuovo amministratore.

Come si cambia l’amministratore? 

Per cambiare un amministratore non è sufficiente revocare l’incarico al precedente ma bisogna anche individuare un nuovo professionista. Può sembrare una questione scontata, ma non è così. Difatti, in assenza di questo secondo passaggio, il precedente amministratore resta in carica ad interim, ossia in regime di cosiddetta prorogatio o perpetuatio dei poteri.

Si ritiene pertanto che egli debba continuare a gestire il condominio limitatamente all’amministrazione ordinaria, erogando le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali, conservando peraltro il potere di chiedere ai condomini il pagamento dei necessari contributi.

L’assemblea può revocare l’amministratore esonerandolo dalla proroga dei poteri. 

Passaggio di consegne

L’amministratore uscente deve consegnare al nuovo amministratore (o a chi gli viene indicato) tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini, quali i registri condominiali e i documenti inerenti la contabilità. Non è sufficiente la mera messa a disposizione.

Al fine di evitare incomprensioni, è bene che il passaggio sia registrato da un atto scritto, nel quale elencare tutti i documenti o i gruppi di documenti che vengono di fatto scambiati tra i due amministratori. Il verbale sottoscritto da entrambi permette di accertare eventuali loro responsabilità future.

Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità

La legge esemplifica alcune situazioni che costituiscono gravi irregolarità che consentono la revoca con giusta causa senza quindi obbligo di risarcimento:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Questo elenco è meramente indicativo e non esaustivo.



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1 Commento

  1. È lecito che un amministratore, già in carica da diversi anni e sempre riconfermato con procedura en passant, si associ ad un altro professionista che in sostanza diventa un 2º Amministratore di una nuova società di amministrazione (nuova denominazione), tramite presentazione in assemblea dov’è descritto come associato alla medesima e successivamente annunci di avere intenzione di andare in pensione a dicembre 2021 evidentemente favorendo il passaggio automatico della gestione all’ultimo arrivato. Tutto ciò con l’evidente intenzione di bypassare una normale procedura di nomina del nuovo amministratore?

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