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Se all’assemblea di condominio partecipa un falso proprietario

21 Agosto 2014
Se all’assemblea di condominio partecipa un falso proprietario

Nel caso di condomino apparente che abbia partecipato alle assemblee condominiali queste ultime possono essere impugnate, perché annullabili, dall’effettivo titolare cui, conseguentemente, non potranno essere richiesti gli oneri di condominio. Salvo che…

Accade spesso che all’assemblea di condominio partecipino e votino soggetti che, in realtà, non sono gli effettivi proprietari dell’appartamento e, quindi, formalmente del tutto estranei al condominio. Si tratta, in genere, di parenti (il padre o i figli) o del coniuge del proprietario dell’appartamento che, seppur privi di delega, sono riconosciuti da tutti gli altri condomini come rappresentati di una determinata unità immobiliare.

Il problema, però, si pone nel momento in cui è necessario riscuotere gli oneri condominiali. Che succede se il “falso proprietario” non paga la quota mensile? L’amministratore potrà agire contro di questi oppure dovrà comunque agire contro l’effettivo titolare dell’appartamento che, tuttavia, non ha mai avuto modo di partecipare alle delibere dell’assemblea e, quindi, di impugnarle? La soluzione è stata chiarita, a più riprese, ed in diverso modo, dalla Cassazione. Vediamo come.

Per diverso tempo, una parte della giurisprudenza ha definito i “falsi proprietari” come “condomino apparente” e ad essi ha riconosciuto la responsabilità per il pagamento degli oneri condominiali. In altre parole, l’amministratore di condominio era legittimato a riscuotere, nei confronti dei condomini apparenti, le quote mensili.

Nel 2002, però, l’orientamento è cambiato e si è capovolto. Infatti, le Sezioni Unite della stessa Cassazione [1] hanno bocciato la figura del condomino apparente, affermando che l’unico soggetto contro il quale è possibile agire in causa, per ottenere la condanna al pagamento delle spese condominiali, è il proprietario dell’immobile. In altre parole, l’amministratore non può agire, per il recupero degli oneri, contro il condomino apparente ma contro l’effettivo titolare dell’appartamento.

Senonché, a questo punto, si pone un problema che potrebbe rallentare notevolmente i tempi. Infatti le delibere dell’assemblea di condominio adottate senza convocare l’effettivo condomino sono annullabili da parte di quest’ultimo e il termine per esercitare l’azione di annullamento (chiamando in causa il condominio) è di 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale di assemblea [2]. Dunque, se anche l’amministratore agisse in causa contro il titolare dell’immobile, quest’ultimo potrebbe eccepire la mancata comunicazione dell’assemblea.

Si pone, dunque, la necessità di regolarizzare le richieste di pagamento degli oneri condominiali nei confronti del legittimo proprietario. A tal fine, l’amministratore potrà scegliere per una delle due seguenti soluzioni:

 

1) o procedere con la comunicazione delle delibere condominiali relative ai lavori all’effettivo proprietario dell’unità immobiliare, e attendere il decorso del termine per l’impugnazione (30 giorni), sperando che non venga proposta alcuna azione giudiziale e, pertanto, la delibera stessa diventi “definitiva”;

2) oppure convocare una nuova assemblea di condominio, invitando l’effettivo proprietario con la comunicazione con l’ordine del giorno, al fine di riadottare validamente tutte le delibere approvate irregolarmente.

La sostituzione di delibere annullabili con delibere valide può avvenire anche dopo l’impugnazione. In tal caso, però, il condominio resta esposto alla condanna alle spese processuali in virtù del principio della cosiddetta soccombenza virtuale. Se, invece, si procede subito alla “rinnovazione” delle delibere annullabili, queste ultime non potranno più essere impugnate [3].

Per decidere quale sia la migliore strategia da adottare, occorre conoscere la situazione complessiva del condominio e formulare previsioni attendibili sulle reazioni dei protagonisti della vicenda.

Una buona soluzione sarebbe quella di procedere alla convocazione dell’effettivo titolare ad un tentativo di mediazione per tentare di risolvere bonariamente la vicenda.


note

[1] Cass. sent. n. 5035/2002.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ. e art. 1137 cod. civ.

[3] Art. 2377, comma 8, cod. civ.; Cass. sent. n. 13536/2011.

Autore immagine: 123rf.com


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