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Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono?

24 Maggio 2021
Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono?

Capo condomino irreperibile: diffida e sostituzione. Cosa prevede la legge. 

Il più delle volte, l’insoddisfazione nei confronti dell’amministratore di condominio deriva dall’incapacità di questi di instaurare un dialogo diretto e continuo con i vari condomini. Le difficoltà nel reperimento del professionista portano spesso alla sua sostituzione già dopo poco tempo dalla nomina. Ma, al di là di ciò che è possibile decidere in assemblea, quando si ha un problema urgente come ci si deve comportare? Cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono? 

Partiamo da un aspetto essenziale: l’amministratore riceve un incarico dall’assemblea ed è pertanto nei confronti di quest’ultima che deve rispondere del proprio operato. Non c’è quindi un mandato diretto con il singolo condomino, tant’è vero che sono pochissime le norme del Codice civile che danno a ciascun proprietario il diritto di rivolgersi, in prima persona, all’amministratore. 

Ciò non toglie però che il capo condomino abbia dei compiti di immediato intervento, specie nelle situazioni di urgenza, che lo portano a doversi attivare a prescindere da una previa delibera assembleare. Tant’è vero che obbligo dell’amministratore è quello di affiggere, alla bacheca del condominio o in un luogo a tutti visibile, una comunicazione con i propri estremi, l’indirizzo di studio, la pec e, immancabilmente, il numero di telefono: non per forza il cellulare, ma un recapito a cui sia reperibile quantomeno negli orari di ufficio. Ebbene, proprio a riguardo di ciò, cosa fare se l’amministratore non risponde al telefono? Ecco qualche utile suggerimento.

I compiti dell’amministratore di condominio 

È possibile distinguere i compiti che l’amministratore di condominio è chiamato a compiere in due grandi categorie. 

Nella prima categoria, rientrano le incombenze tipiche del mandato dell’amministratore, che questi deve eseguire indipendentemente da richieste, segnalazioni o da autorizzazioni dell’assemblea. Si pensi alla gestione ordinaria dei servizi, alla conservazione delle aree comuni, alla riscossione delle quote condominiali, al pagamento delle utenze, ecc. 

Nel secondo calderone, invece, rientrano i compiti straordinari, che richiedono la previa votazione in assemblea e che pertanto il professionista non può svolgere se non appositamente incaricato. Fanno eccezione solo i casi di urgenza (e sempre nei limiti della disponibilità economica presente sul conto corrente condominiale) come, ad esempio, nell’ipotesi di minaccia di caduta di un cornicione, per i quali il capo condomino deve attivarsi prontamente, prima che il danno sia irreversibile. 

In entrambi i casi, l’amministratore che non svolge i propri compiti può essere revocato per giusta causa, anche prima della scadenza del mandato. 

Come ci si deve rivolgere all’amministratore?

Il più delle volte, quando ci si deve rivolgere all’amministratore formalmente, è meglio utilizzare la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata (Pec). Ciò deve avvenire per tutte quelle richieste che impongono uno specifico dovere di attivazione da parte del capo condomino. Ciò succede nei seguenti casi:

  • se c’è la richiesta di convocazione dell’assemblea, anche di un solo condomino, per deliberare sulla rimozione di barriere architettoniche o per le innovazioni (art. 1120, secondo comma del Codice civile);
  • se c’è la richiesta, da parte di uno o più condomini, di verificare lo stato dei pagamenti e delle liti in corso (art. 1130 n. 9 Cod. civ.);
  • se c’è la richiesta di convocare l’assemblea per deliberare in merito alla revoca dell’amministratore stesso (art. 1129, dodicesimo comma, Cod. civ.);
  • se c’è la richiesta di ottenere copia dei registri condominiali, dei bilanci, delle fatture, degli estratti del conto corrente condominiale e, più in generale, di tutta la documentazione relativa al condominio.

In questi casi, l’amministratore ha l’obbligo di rispondere alle richieste dei condomini, pena la revoca per giusta causa. 

Quando l’amministratore ha l’obbligo di rispondere 

Al di là delle ipotesi appena indicate, l’amministratore ha l’obbligo di rispondere quando vi sono situazioni di urgenza, come ad esempio se si rompe il portone e non è possibile entrare nell’edificio, se non funziona l’ascensore, se si verificano guasti ai servizi condominiali (ad esempio, il riscaldamento) o alle parti comuni (ad esempio, la caduta di un gradino).

Egli però, come detto, pur avendo l’obbligo di rendersi reperibile, non deve esserlo 24 ore su 24, potendo osservare orari di ufficio e avendo peraltro diritto alle ferie come qualsiasi altro professionista. Quando però non è disponibile (si pensi al caso dell’amministratore che parta per un corso di aggiornamento o che vada in vacanza), deve nominare un sostituto che sopperisca al compito in sua vece.

Cosa fare se l’amministratore non risponde

L’amministratore che si rende irreperibile e non risponde al telefono negli orari in cui dovrebbe, può essere diffidato per iscritto tramite fax, telegramma, pec o raccomandata. Nella comunicazione gli si dovrà assegnare un termine per rispondere, di solito non inferiore a tre giorni lavorativi. L’omissione di tale obbligo può configurare un motivo di grave irregolarità che dà diritto al condomino di rivolgersi al tribunale e di chiederne la revoca giudiziale.



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