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Locazione: l’abusivo deve risarcire il mancato affitto

14 aprile 2014


Locazione: l’abusivo deve risarcire il mancato affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 aprile 2014



A causa dell’occupazione il proprietario non può ottenere l’utilità ricavabile dall’uso dell’immobile: pertanto può chiedere il risarcimento del danno per il mancato affitto e la refusione di tutte le spese condominiali sostenute e non pagate.

Chi occupa un immobile senza averne titolo deve risarcire al proprietario il danno per il mancato utilizzo. Lo ha precisato il tribunale di Reggio Calabria [1].

Senza la forma scritta del contratto di locazione non si può avviare la procedura speciale di sfratto per morosità, ma si può intentare una causa ordinaria contro “l’abusivo”.

Se, infatti, l’inquilino non riesce ad opporre “alcun titolo” (né la proprietà, né un contratto di locazione, di comodato, ecc.) che legittimi la sua detenzione del bene, l’occupazione dell’appartamento si deve considerare come abusiva.

Egli è dunque condannato a rilasciare l’immobile entro il termine che il giudice fissa dalla notifica della sentenza.

In tale sede, il padrone di casa può anche avanzare, al giudice, domanda di condanna dell’abusivo al:

a) risarcimento del danno per non aver rilasciato prontamente l’immobile. Tale danno viene quantificato sulla base del mancato guadagno che il proprietario avrebbe conseguito se avesse dato lo stesso immobile in affitto a terzi.

b) rimborso delle spese sostenute per oneri condominiali, in quanto connesse all’utilizzo del bene e, pertanto, dovendo gravare sul detentore.

La particolarità della sentenza sta proprio nel riconoscimento, da parte del tribunale, del diritto del proprietario al risarcimento del danno, di cui si presume l’esistenza perché al proprietario viene così negata la possibilità di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dall’immobile dandolo in locazione ad altri soggetti.

Per quantificare il danno, il tribunale ricorda che, secondo la Cassazione [2], si può fare ricorso a presunzioni semplici, tenendo conto del valore locativo di mercato del bene usurpato.

Né la domanda si potrebbe respingere perché il padrone di casa non riesce a provare di potere o volere locare l’immobile a terzi. Ciò, infatti, è in concreto impossibile proprio a causa dell’illegittima occupazione del bene da parte dell’usurpatore.

Nel caso di specie, il tribunale, in base alle quotazioni immobiliari dell’agenzia del Territorio, ha determinato in 357 euro mensili l’importo dovuto dal convenuto al proprietario.

note

[1] Trib. Reggio Calabria, sent. del 23.01.2014.

[2] Cass. sent. n. 9137/2013.

Autore immagine: 123rf.com

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