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Lo sai che? Regolamento condominiale: il costruttore non può riservarsi di redigerlo dopo i rogiti

Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2014

Nulla la clausola contrattuale con la quale il costruttore si riserva la facoltà di redigere il regolamento di condominio dopo la vendita degli appartamenti.

Condominio: è nulla la clausola contenuta nel contratto di vendita di un immobile con cui il costruttore dell’edificio si riserva il diritto di redigere, in un momento successivo al rogito, il regolamento condominiale. Non avrebbe, infatti, alcuna efficacia tale regolamento redatto, dal medesimo costruttore, dopo la vendita dell’appartamento.

Da ciò discende un ulteriore e importante effetto: se il costruttore, in tale regolamento, si riserva la proprietà esclusiva di alcune parti dell’edificio che, invece, di norma, sono in comunione (per es.: aree all’aperto, lastrico solare, ecc.) tale riserva non ha alcun effetto nei confronti degli acquirenti.

Lo ha stabilito la Cassazione con una recente sentenza [1].

In pratica, quanto sostiene la Cassazione è che la riserva di proprietà, effettuata dal costruttore su parti dell’edificio che, di norma, rientrano nella comunione di tutti i condomini, dev’essere fatta prima della cessione della prima unità immobiliare. Superato, infatti, tale momento, sarebbe inefficace ogni riserva e, quindi, anche il regolamento di condominio.

Dottrina e giurisprudenza [2] ritengono possibile che l’originario costruttore possa riservarsi la facoltà di redigere, autonomamente, il regolamento condominiale. In tal caso (come quello in cui il regolamento sia stato sottoscritto e votato, all’unanimità, da tutti i condomini) si parla di “regolamento contrattuale”.

Inoltre, proprio perché approvato dall’unanimità, il regolamento contrattuale può contenere limitazioni ai diritti dei singoli condomini sulle parti di loro proprietà esclusiva e sulle parti in comunione. In buona sostanza il regolamento contrattuale può rappresentare quel “titolo” in grado di far venire meno la condominialità di un bene [3].

Perché il regolamento sia pienamente valido ed efficace nei confronti degli acquirenti degli appartamenti è necessario che esso già esista al momento della stipula del primo contratto di compravendita. Infatti, il regolamento può essere vincolante solo a condizione che venga richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto solo rispetto a quanti hanno acquistato appartamenti dopo la sua redazione, ma non anche per coloro che abbiano acquistato prima della predisposizione del regolamento stesso. E ciò vale anche se, nell’atto di acquisto, sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro.

Pertanto è nulla la clausola che dà mandato al costruttore di redigere il regolamento in un momento successivo alle vendite.

Vi è però una sola eccezione: il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, dopo la sua redazione, quest’ultimo vi presti adesione, confermandolo e approvandolo espressamente.

note

[1] Cass. sent. n. 8606/14 dell’11.04.2014.

[2] Cass., SS.UU., sent. n. 943/1999.

[3] Da considerarsi tale ex art. 1117 c.c. o comunque per la sua destinazione e funzione (sul concetto di condominialità e presunzione di condominialità ex art. 1117 cod. civ. cfr. Cass., SS.UU., sent. n. 7449/93).

Autore immagine: 123rf.com


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