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Se l’amministratore non convoca l’erede

25 Maggio 2021
Se l’amministratore non convoca l’erede

Erede non riceve le convocazioni dall’amministratore: deve pagare le quote condominiali?

Ipotizziamo il caso di una persona che, avendo ottenuto in eredità un appartamento, riceva dal condominio un decreto ingiuntivo per il pagamento delle quote millesimali da lui mai versate. Nel tentare di appigliarsi a qualche cavillo legale, l’erede contesta di non essere mai stato convocato dall’amministratore alle varie riunioni di condominio; in tal modo, non è stato messo nella condizione di votare in merito all’approvazione delle spese e dei bilanci successivi al decesso del precedente proprietario. Pertanto, a fronte della nullità delle relative delibere, sarebbe nulla anche ogni richiesta di pagamento nei suoi confronti. È corretto questo discorso? Cosa fare se l’amministratore non convoca l’erede?

A fornire un importante chiarimento in merito è stato il tribunale di La Spezia con una recente sentenza [1]. Il giudice ligure ha chiarito cosa deve fare l’amministratore di condominio nel momento in cui muore uno dei condomini e come deve comportarsi nei confronti dei relativi eredi: a chi compete fare le ricerche per identificare questi ultimi e come bisogna procedere quando invece non è nota la loro identità? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Omesso avviso di convocazione in assemblea

Partiamo dal punto principale della questione: in caso di omessa convocazione in assemblea nei confronti di un condomino, la delibera è annullabile solo su istanza di quest’ultimo (non avendo gli altri alcuna legittimazione ad agire per invalidare la delibera). 

Per fare annullare la delibera, il condomino non avvisato deve rivolgersi al tribunale entro 30 giorni da quando ne ha avuto notizia (ad esempio, da quando l’amministratore gli ha comunicato il verbale dell’assemblea). Anche se questi è venuto a conoscenza della riunione in altri modi (ad esempio, tramite voci di corridoio), i 30 giorni iniziano a decorrere solo dalla trasmissione ufficiale del verbale.  

Cosa succede se muore un condomino?

Alla morte del proprietario dell’appartamento, gli succedono i suoi eredi, o meglio coloro che accettano l’eredità. In presenza di più soggetti, si forma ciò che tecnicamente viene definita una «comunione ereditaria», ossia una comproprietà sull’immobile per quote. L’amministratore deve quindi inviare a tutti i coeredi gli avvisi di convocazione per l’assemblea e le richieste di pagamento delle quote condominiali, non essendo sufficiente la comunicazione indirizzata a uno solo di essi.

Potrebbe però succedere che l’amministratore di condominio non venga informato dell’apertura della successione e dell’identità di tutti gli eredi; in ragione di ciò, le convocazioni in assemblea potrebbero non giungere al destinatario e i relativi avvisi delle raccomandate giacere nella buca delle lettere del defunto. 

Si ricorda a riguardo che la convocazione in assemblea deve essere fatta, rigorosamente 5 giorni prima della delibera, con raccomandata a.r., con fax, con posta elettronica certificata o con consegna a mani. Ogni altra forma – ad esempio, l’email semplice o l’avviso imbucato nella cassetta delle lettere – è invalida.

Si pone allora il problema di stabilire se spetti all’amministratore fare le ricerche per individuare gli eredi o se, invece, sia compito di questi ultimi palesarsi all’amministratore per ricevere le convocazioni. Il tribunale di La Spezia ricorda che la soluzione prevista dalla legge è quest’ultima.

Come fa l’amministratore a sapere i nomi degli eredi di un appartamento?

L’amministratore venuto a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto ad inviare avvisi di convocazione assembleare all’erede finché questo non gli manifesti la sua qualità. Non spetta infatti a lui eseguire le indagini per accertare se la successione apertasi a seguito del decesso sia legittima o testamentaria, chi siano i chiamati e se questi abbiano accettato o meno l’eredità; e ciò a maggior ragione se la qualifica di erede non risulti da atti pubblici idonei. Spetta invece agli eredi comunicare all’amministratore la successione e il loro subentro nella proprietà dell’immobile. In assenza di tale adempimento, gli avvisi di convocazione in assemblea possono essere indirizzati al vecchio proprietario defunto nel luogo del suo ultimo domicilio. Con la conseguenza che, anche in caso di mancata partecipazione da parte degli eredi alle assemblee di approvazione dei bilanci, le richieste di pagamento delle quote condominiali sono legittime e vanno adempiute. 

Diversamente da quanto si affermava in passato, ormai la giurisprudenza ritiene che sia onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei connessi diritti ed obblighi.

Di conseguenza, come già chiarito anche dalla Cassazione [2], il capo condomino che sia a conoscenza del decesso, finché gli eredi non gli si manifestino, non sarà tenuto a particolari ricerche né all’invio di avvisi di riunioni assembleari. 

In sintesi, non spetta all’amministratore, seppure sia a conoscenza della morte di un condomino, effettuare ricerche per accertare l’identità degli eredi e se questi abbiano effettivamente accettato l’eredità.  


In caso di decesso di un condomino ed in mancanza di comunicazione di subentro nella proprietà del bene da parte degli eredi, l’assemblea condominiale deve ritenersi validamente costituita anche se l’amministratore non invia l’avviso di convocazione ai presunti eredi.

note

[1] Trib. La Spezia, sent. n. 175/21 del 24.03.2021.

[2] Cass. sent. n. 6926/2007.

Autore immagine: depositphotos.com

TRIBUNALE DELLA SPEZIA

Sentenza 24marzo2021 n.175

IL TRIBUNALE

In composizione monocratica, in persona del giudice Lucia Sebastiani, ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 608/2017 R.G.A.C., avente ad oggetto: IMPUGNAZIONE DI DELIBERA CONDOMINIALE e promossa DA

(…), residente in (…) (S.)

avv. BU.PA. e LA.SI. per delega in atti

– PARTE ATTRICE –

CONTRO

CONDOMINIO (…), in persona del suo Amministratore pro tempore

avv. BA.AN. per delega in atti

– PARTE CONVENUTA –

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

(…), proprietaria di unità abitative site nel Codominio (…), ha chiesto dichiararsi l’annullamento delle Delib. condominiali in data del 15 settembre 2012, Delib. 30 novembre 2012, Delib. 25 gennaio 2014, Delib. 28 febbraio 2015 e Delib. 27 febbraio 2016, in quanto non avrebbe mai ricevuto la comunicazione della convocazione alle stesse e non sarebbero mai stati alla stessa comunicati i verbali relativi.

L’attrice ha dedotto di essere venuta a conoscenza delle delibere impugnate solo in occasione della notifica effettuata per compiuta giacenza presso la casa comunale di (…) di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e contestuale precetto per un credito del Condominio per l’importo di Euro 9204,90 e di aver riscontrato in quella occasione che tutti gli atti pregressi erano stati a lei notificati in luoghi diversi dalla sua residenza anagrafica e che lo stesso Condominio avrebbe ammesso di non aver mai notificato alcun atto all’attrice fino al 2014, ritenendo che quest’ultima non avesse ancora accettato l’eredità di (…), ricomprendente anche le unità immobiliari facenti parte del condominio e di cui è divenuta proprietaria l’attrice.

Si è costituito il Condominio rilevando che l’attrice è unica erede in forza di successione testamentaria della defunta (…), deceduta in data 2.7.2011 e condomina del Condominio (…), in virtù di testamento olografo di cui l’amministratore condominiale è venuto a conoscenza solo nel giugno 2014, a seguito di indagini presso il Consiglio Notarile dei Distretti riuniti della Spezia e Massa, e che la (…) mai aveva reso edotto il Condominio di essere l’erede della defunta (…).

 La causa, istruita solo documentalmente, giunge in decisione dinanzi al nuovo giudice assegnatario del procedimento.

 In materia di condominio, la Suprema Corte, discostandosi da un risalente e non univoco orientamento, ha già da tempo affermato il principio secondo cui è onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei diritti ed obblighi condominiali.

Conseguentemente “l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (così Cass. sez. II sent. n. 6926 del 22 marzo 2007).

La Corte, con la citata sentenza ha anche precisato che l’obbligo di avvisare tutti i condomini ai fini di una valida costituzione dell’assemblea, alla stregua dell’art. 1136 comma 6 c.c., deve ritenersi adempiuto quando risultino convocati tutti i condomini noti all’amministratore.

Tale principio è stato poi ribadito da plurime pronunce di merito (fra le altre Trib. Roma n. 22422 del 2.12.2016, Trib. Salerno sez. I n. 199 del 18.1.2019, Trib. Roma sez. V n. 6847 del 4.5.2020) ed è condiviso anche da questo giudicante.

Non può infatti essere posto a carico dell’amministratore, pur a conoscenza del decesso di un condomino, l’onere di effettuare ricerche per accertare se la successione apertasi a seguito del decesso sia legittima o testamentaria, chi siano i chiamati e se questi abbiano accettato o meno l’eredità e ciò a maggior ragione nel caso in cui la qualifica di erede non risulti da atti pubblici idonei (quali le certificazioni catastali relative all’immobile e non anche ad. Es. le dichiarazioni di successione).

Nel caso di specie la (…) non ha mai comunicato al Condominio di essere divenuta la proprietaria delle unità immobiliari già appartenenti alla condomina (…); l’amministratore del Condominio è venuto a conoscenza di tale circostanza solo a seguito di ricerche personali effettuate anche a mezzo legale.

Risulta infatti che solo in data 18.6.2014, il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti della Spezia e Massa ha comunicato all’avv. Battolla, incaricato dall’amministratore, l’esistenza di un testamento olografo redatto dalla de cuius e che a seguito di tale comunicazione l’amministratore si è fatto carico di ottenere copia autentica del testamento.

Ma anche in seguito a ciò, l’amministratore del Condominio non poteva avere contezza dell’avvenuta accettazione dell’eredità da parte della (…), la quale, come già rilevato, aveva il preciso onere di comunicare al Condominio il suo subentro alla defunta (…) nella posizione di condomina (non merita considerazione l’ulteriore difesa dell’attrice, la quale ha affermato di non essere stata conoscenza del fatto che le unità immobiliari di cui era divenuta proprietaria facessero parte di un condominio).

In conclusione emerge la palese infondatezza delle impugnazioni delle delibere condominiali in data 15.9.2012, 30.11.2012 e 25.1.2014, per mancata convocazione dell’attrice.

La (…) ha proposto il medesimo motivo di impugnazione anche con riferimento alle altre due delibere, assunte dall’assemblea condominiale in data 28/02/2015 e in data 27.2.2016.

Risulta in atti che l’amministratore, appresa l’esistenza del testamento che istituiva erede la (…), ha inviato a quest’ultima, a mezzo legale, lettera raccomandata con la quale si comunicava l’esistenza di debiti condominiali a carico della defunta (…) e si chiedeva alla (…) di comunicare o meno l’avvenuta accettazione dell’eredità: una prima missiva, datata 4.11.2014, è stata inviata sia al presunto domicilio dell’attrice (in S. v. (…)) ove non è stata ritirata e quindi è stata rimessa al mittente per compiuta giacenza; una seconda missiva, di identico contenuto, è stata inviata alla (…) presso la residenza anagrafica ((…) v. (…)), ove è stata regolarmente ritirata in data 4.12.2014.

La (…) non ha dato alcuna risposta alla missiva ricevuta e non si è premurata di comunicare l’avvenuta accettazione dell’eredità.

Conseguentemente anche l’assemblea in data 28.2.2015 può ritenersi validamente costituita, senza che fosse necessaria alcuna convocazione della (…), colpevolmente inerte di fronte ai proprio obblighi quale nuova condomina ed alle richieste del Condominio.

E ciò a prescindere dal fatto che la convocazione alla suddetta assemblea- per quanto non dovuta per le ragioni sopra esposte – risulta essere stata comunicata alla (…) con raccomandata spedita in data 17.2.2015 e ritirata da quest’ultima allo sportello postale in data 24.2.2015, come si evince dal report estratto dal sito delle Poste italiane prodotto in giudizio.

Per completezza di motivazione sul punto deve rilevarsi che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale è atto privato, non necessita di forme particolari, in assenza di espresse previsioni di legge (e l’art. 66 disp. Att. C.c. non menziona tra le modalità di convocazione la raccomandata con ricevuta di ritorno), e va ricondotto alla categoria degli atti unilaterali recettizi, disciplinati dall’art. 1135 c.c. (in base al quale la conoscenza dell’atto è parificata alla conoscibilità, che si realizza al pervenimento della comunicazione all’indirizzo del destinatario e non per effetto della sua materiale apprensione o effettiva conoscenza).

A ciò consegue che l’onere della prova a carico del mittente attiene all’avvenuto recapito all’indirizzo del destinatario, mentre quest’ultimo dovrà provare di non aver potuto in concreto acquisire la conoscenza dell’atto per un evento estraneo alla sua volontà.

E’ peraltro principio costante quello secondo cui la ricevuta di spedizione della lettera raccomandata costituisce prova certa della spedizione, attestata dall’ufficio postale, dalla quale consegue la presunzione dell’arrivo dell’atto al destinatario e della sua conoscenza ai sensi dell’art. 1335 c.c., fondata sulle univoche e concludenti circostanze della suddetta spedizione e sull’ordinaria regolarità del servizio postale (da ultimo Cass. sez. 6 – L ord. n. 511 dell’11.1.2019).

Nel caso di specie la distinta degli invii delle raccomandate (tra le quali quella indirizzata alla (…)) e il report tratto dal sito delle Poste italiane che attesta la consegna della raccomandata allo sportello del centro postale di (…) in data 24.2.2015 costituiscono prova dell’avvenuta ricezione da parte della destinataria, non validamente confutata da quest’ultima (la Suprema Corte con ord. della sez. III n. 17810 del 20.8.2020 ha affermato sul punto che “la presunzione di consegna ex art. 1335 c.c. è rafforzata dalle risultanze del sito che costituiscono una prova indiziaria sull’esito della spedizione, la cui valutazione è integralmente rimessa alla discrezionalità del giudice di merito”).

Medesime argomentazioni e conclusioni devono essere riportate anche per quanto riguarda la raccomandata successivamente inviata alla (…) in data 13.3.2015, con allegati la copia del verbale di assemblea del 28.2.2015, il consuntivo 2013/&2014 e il preventivo 2014/2015.

Quanto alla delibera condominiale assunta in data 27.2.2016, si rileva quanto segue.

A tale data non risulta che la (…), pur avendo provveduto a trascrivere presso la Conservatoria dei RR.II. (in data 18.5.2015) la dichiarazione di successione a suo favore e il successivo atto di permuta stipulato in data 19.11.2015 con la (…) s.r.l. avente ad oggetto alcune delle unità immobiliari ereditate (trascritto in data 7.12.2015), avesse ancora comunicato al Condominio la propria accettazione di eredità e quindi l’assunzione della qualità di condomina (né in tale contesto sarebbero state esigibili da parte dell’Amministratore ulteriori ricerche presso la Conservatoria dei RR.II., da ripetersi in vista di ogni successiva convocazione dell’assemblea condominiale).

In ogni caso sono in atti la convocazione all’assemblea spedita tramite raccomandata alla residenza anagrafica ((…) v. (…)) e restituita al mittente il 15.2.2016 (come si evince dal report delle Poste italiane attestante l’estio della spedizione), nonché la successiva raccomandata con la quale veniva comunicato alla (…) la copia del verbale di assemblea unitamente al preventivo esercizio 2016 (risultata consegnata in data 7.3.2016).

E’ infine inammissibile l’eccezione di prescrizione formulata solo in comparsa conclusionale e quindi tardiva.

Le impugnazioni proposte sono quindi tutte palesemente destituite di fondamento e vanno rigettate

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del D.M. n. 55 del 2014 tenuto conto dello scaglione di riferimento in relazione al valore della controversia (tab. 2, scaglione da Euro 5.200,01 a Euro 26.000,00 in applicazione del principio ribadito da Cass. sez. 6-2 ord. n. 21227 del 28.8.2018 in materia di impugnazione di delibere condominiali) e della modesta attività processuale resasi necessaria, che giustifica la massima riduzione dei valori medi nella fase istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, in persona del giudice monocratico, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nella causa iscritta al n. 829/2017 R.G.A.C., avente ad oggetto: IMPUGNAZIONE DELIBERE CONDOMINIALI

così provvede:

RIGETTA l’impugnazione delle delibere condominiali oggetto di causa;

CONDANNA parte attrice al pagamento delle spese processuali sostenute dal convenuto, liquidate in Euro 3715,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva e Cpa come per legge e da liquidarsi a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

Così deciso in La Spezia il 22 marzo 2021. Depositata in Cancelleria il 24 marzo 2021.

 


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