Diritto e Fisco | Articoli

Chi può entrare in un condominio?

25 Maggio 2021
Chi può entrare in un condominio?

Si può accedere a un condominio privato e sostare nell’androne, sulle scale o sul pianerottolo oppure questa condotta è una violazione del domicilio?

Quando il portone d’ingresso è aperto ed è possibile accedere all’androne o al giardino interno di un palazzo privato, non è infrequente che estranei si introducano negli spazi comuni pur se non autorizzati. In questi casi, è d’obbligo chiedersi chi può entrare in un condominio ed a quali condizioni. È legittimo, ad esempio, varcare il portone condominiale per ripararsi dalla pioggia o per accedere al tetto? È lecita la richiesta di uno dei condomini, alla vista di un intruso, di sapere da chi questi è stato autorizzato e da chi si sta recando a fare visita?  

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di verificare cosa prevede la legge in merito agli accessi abusivi all’interno di un condomino: come si possono tutelare i proprietari e chi devono chiamare nel caso in cui terzi entrino nell’edificio, sostino sulle scale, sui pianerottoli o sulla corte interna. 

Il condominio è privato?

Prima di capire chi può entrare in condominio sarà bene scoprire la natura di tale area. Il condominio non è né uno spazio pubblico, né uno spazio privato aperto al pubblico. Si tratta di un’area privata pura e semplice, ove quindi i proprietari possono interdire l’accesso agli estranei non autorizzati. 

Per quanto riguarda il cortile, questo tuttavia potrebbe essere aperto al transito laddove non sia recintato o non ci siano appositi cartelli con divieto d’accesso; ciò succede quando tale area è propedeutica al raggiungimento di negozi ed altre attività commerciali situate all’interno dello stabile condominiale. 

Il fatto però che nel condominio vi siano uffici, studi professionali o altri esercizi non fa di esso uno spazio pubblico o aperto al pubblico: avventori e clienti devono infatti ritenersi tacitamente autorizzati dai condomini che gestiscono tali attività e, pertanto, legittimati ad accedere ad esse, ma non anche ad altre aree del condominio. Sarebbe quindi illegittimo il comportamento di chi, con la scusa di dover raggiungere uno studio dentistico posto al primo piano, arrivi invece al terzo e lì sosti curiosando tra i nomi dei campanelli.

Chi può entrare in un condominio?

All’interno del condominio possono entrare solo i condomini – ossia i proprietari dei vari appartamenti -, i loro familiari e gli eventuali conviventi, gli ospiti e tutti coloro che da questi sono autorizzati. Gli estranei non possono accedere a un condominio, neanche se dovessero trovare, per avventura, il portone aperto.

Chi riceve da uno dei condomini l’autorizzazione ad accedere all’interno del condominio non può essere pertanto escluso dagli altri. E ciò perché l’articolo 1102 del Codice civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi – direttamente o indirettamente (quindi anche per il tramite di terze persone) – della cosa comune purché non precluda agli altri di fare lo stesso e non ne alteri la destinazione d’uso. Quindi, anche gli eventuali ospiti o i clienti di uno dei condomini dovranno comunque tenere una condotta rispettosa, non sporcare, non fare rumore, utilizzare i servizi comuni (come l’ascensore o il citofono) in modo da non danneggiarli.

In sintesi, gli estranei autorizzati possono accedere al condominio; gli estranei non autorizzati invece non possono farlo. Diversamente, commetterebbero un reato: quello di violazione di domicilio.

Ipotizziamo che una persona vada in vacanza e lasci le chiavi del proprio appartamento ad un’amica affinché, di tanto in tanto, vada ad innaffiare le piante. A quest’ultima, in quanto autorizzata, i condomini non possono impedire l’accesso allo stabile. 

Allo stesso modo, il postino o il corriere che sale le scale per consegnare un pacco si presume autorizzato dal destinatario del plico.

È più un’ipotesi scolastica che il regolamento di condominio possa contenere il divieto di accesso a chi non è un condomino, anche se autorizzato. Una clausola di questo tipo – per quanto del tutto improbabile – potrebbe trovare spazio solo in presenza di un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Difatti, solo con il consenso dei diretti interessati il diritto di proprietà può essere limitato. 

Il condomino può interrogare l’estraneo trovato nel condominio?

È legittimo che uno dei condomini chieda all’estraneo, trovato all’interno delle aree comuni dell’edificio, di identificarsi e di indicare il nome di colui che lo ha autorizzato ad accedere. Certo, non potrà costringerlo ad esibire i documenti di identità, né potrà denunciarlo per il semplice fatto che non ha fornito le sue generalità, potere quest’ultimo che hanno solo le forze dell’ordine. Ma, come anticipato prima, chi si introduce in un condominio senza autorizzazione può essere querelato per violazione di domicilio. A tanto è arrivata la Cassazione secondo cui è del tutto ininfluente il fatto di non aver varcato la porta di uno degli appartamenti e di essere rimasti semplicemente sul pianerottolo. 

Cosa rischia l’estraneo che entra in un condominio?

Da quanto appena detto, deriva che l’estraneo che, pur non essendo autorizzato da uno dei condomini, si introduce in un condominio rischia di essere querelato e di subire una condanna per violazione di domicilio ai sensi dell’articolo 614 del Codice penale. La querela può essere sporta dall’amministratore o dal singolo condomino individualmente [1].

Il Codice penale tutela non solo l’inviolabilità dell’abitazione e dei luoghi di privata dimora, ma anche le loro “appartenenze”, ossia quei luoghi caratterizzati da un rapporto di funzionalità, servizio o accessorietà con l’abitazione (anche se non costituiscono un unico corpo con questa). 

Pertanto, sostiene la Cassazione, anche il semplice pianerottolo antistante l’abitazione e sul quale si apre la soglia della stessa è un’appartenenza della privata dimora, benché al servizio di tutti i condomini. Commette pertanto il delitto di violazione di domicilio chi si introduce all’interno di un edificio condominiale senza essere autorizzato e magari sosta sul pianerottolo o davanti alla soglia dell’abitazione di uno dei condomini. 


note

[1] Cassazione penale sez. III, 03/07/2019, n.49392: Il singolo condomino, in quanto titolare del diritto di tutelare le destinazioni d’uso delle parti comuni ex art. 1117-quater c.c., è legittimato, quanto meno in via concorrente o eventualmente surrogatoria con l’amministratore del condominio, alla presentazione di una valida querela, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio. (Fattispecie di violazione di domicilio commessa con l’introduzione nel fabbricato occupando l’androne condominiale e le scale contro la volontà del condomino querelante).

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube