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Come annullare un atto di vendita?

5 Settembre 2021 | Autore:
Come annullare un atto di vendita?

Che succede se si rileva un motivo che rende illecito un contratto di compravendita? A chi rivolgersi ed entro quale termine?

Forse, non sarà un fatto molto abituale ma è, certamente, possibile: due soggetti si siedono attorno a un tavolo, firmano un accordo in virtù del quale uno vende e l’altro acquista un bene (una casa, un’auto, una società) ed in un secondo momento una delle parti ci ripensa e dice che non ne vuole più sapere dell’operazione. Ovviamente, la parola non basta: bisogna considerare come annullare un atto di vendita e quali effetti produce l’invalidità di quel contratto.

Ma la rinuncia di una delle parti non è l’unico motivo per far saltare in aria un contratto di questo tipo: si pensi a chi viene a conoscenza dell’accordo e lo ritiene, per qualsiasi motivo, illecito. In questo caso, come annullare un atto di vendita?

Si deve fare riferimento al Codice civile, dove si trovano le norme che dettano la procedura da seguire e gli effetti prodotti dall’azione di nullità. Ma anche i motivi per cui un atto di vendita può essere annullato. Vediamo.

Quando si può annullare un atto?

Rendere nullo un contratto è una possibilità concreta riconosciuta dal Codice civile. Tecnicamente, si chiama «invalidità negoziale» e consiste, appunto, nell’annullare un atto e renderlo inefficace previa sentenza di un giudice che elimina i suoi effetti giuridici. Ci vogliono, però, dei validi motivi per poter invalidare il contratto. Ecco quelli previsti dalla legge.

Nullità per incapacità legale e naturale

Un atto può essere annullato perché una delle parti è legalmente incapace, ovvero:

  • ha meno di 18 anni e, quindi, non ha la capacità di agire;
  • è interdetto dalla capacità di agire;
  • è inabilitato sugli atti di straordinaria amministrazione del suo patrimonio.

Tuttavia, e per quanto possa risultare paradossale, se un minore occulta la sua età e dichiara di essere maggiorenne al momento della stipula del contratto inducendo la controparte in errore, l’atto non può essere annullato [1].

C’è, poi, l’incapacità naturale. Si tratta della situazione in cui si trova chi non è in grado di intendere o di volere per una causa transitoria o permanente. Basta, secondo la giurisprudenza, a rendere nullo il contratto la diminuzione delle facoltà intellettive che ostacola o impedisce il soggetto di esprimere la propria volontà in modo cosciente e di valutare seriamente il contenuto dell’atto. Il giudice di merito valuta questa incapacità naturale al momento di conclusione dell’atto di vendita.

Nullità per vizi del consenso

In questo caso, si può annullare un atto di vendita perché una delle due parti è stata costretta a sottoscriverlo: la conclusione del contratto, infatti, deve essere libera e consapevole ed il consenso non può essere viziato.

Nullità per errore

Un atto può essere annullato se riporta «la falsa rappresentazione della parte in ordine al contratto o ai suoi presupposti». Così viene inteso l’errore nel contratto e si può verificare in diversi modi, ovvero:

  • quello che porta una parte a firmare un atto che non avrebbe sottoscritto in caso contrario;
  • quello che interessa gli elementi del contratto o circostanze esterne;
  • quello che riguarda le norme giuridiche del contratto;
  • quello che mostra una difformità tra la volontà di una parte e quanto dichiarato sull’atto.

Il Codice civile ritiene riconoscibile un errore quando, per quanto riguarda il contenuto, le circostanze o la qualità delle parti, chiunque avrebbe potuto rilevarlo.

Nullità per violenza

Qui si va oltre il vizio del consenso che abbiamo visto prima: è possibile annullare un atto di vendita quando una delle parti è stata minacciata e costretta in questo modo a sottoscriverlo. La nullità scatta anche quando il male minacciato riguarda il coniuge, i discendenti o gli ascendenti del contraente. Se vengono rivolte ad altre persone, l’annullamento viene deciso secondo il parere di un giudice.

Nullità per dolo

Il Codice civile intende per dolo «qualsiasi forma di raggiro che altera la volontà contrattuale della vittima». In pratica, quando una delle parti sottoscrive perché vittima di un inganno, si può annullare l’atto. Vale anche quando il dolo è stato provocato da un terzo e la controparte ne era consapevole.

Inoltre, chi opera in malafede risponde del danno nel caso in cui il raggiro non sia tale da determinare il consenso ma abbia portato la vittima dell’inganno a sottoscrivere l’atto a condizioni diverse da quelle che avrebbe normalmente accettato.

Nullità per conflitto di interessi

Altro motivo che decide l’annullamento dell’atto di vendita è il conflitto di interessi. Questa circostanza sussiste tra rappresentante e rappresentato quando il primo persegue dei vantaggi a suo favore o in favore di altri inconciliabili con gli interessi del secondo. Succede, per esempio, quando una persona si rende acquirente di un bene che vende a titolo personale o in nome e per conto di un altro rappresentato.

Come si può annullare un atto di vendita

L’azione di annullare un atto di vendita spetta alla parte che ne trae un vantaggio perché ha rilevato uno dei motivi appena elencati e deve essere eseguita entro e non oltre 5 anni dalla stipula. Il vizio può essere riscontrato da chiunque abbia interesse e dal giudice d’ufficio: a quel punto, la nullità viene applicata fin dalla nascita del contratto. Facciamo qualche esempio.

Annullare l’atto di vendita di una casa

Prendiamo il caso della compravendita di un immobile. Se durante la fase precontrattuale (l’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore e la trattativa che viene portata a buon punto) viene a mancare la correttezza e la buona fede di una delle parti e l’atto viene annullato, scatta il diritto di risarcimento del danno subìto. Può succedere, ad esempio, se l’acquirente scopre che sull’immobile grava un’ipoteca o un abuso edilizio di cui non era stato informato.

Ma anche quando l’atto di compravendita è già stipulato davanti al notaio è possibile chiederne l’annullamento sempre per i motivi che abbiamo elencato prima (dolo, violenza, vizio, ecc.). In questo caso, però, pur invalidando il negozio, l’atto continua a produrre i suoi effetti fino alla pronuncia di un giudice: l’annullamento, infatti, deve essere richiesto in tribunale entro 5 anni, pena la prescrizione.

Attenzione, però: l’acquirente che scopre dei vizi sull’immobile deve farne denuncia al venditore entro otto giorni da quando li ha scoperti, tramite raccomandata a/r in cui descrive il problema. Se il venditore fa finta di niente, occorrerà rivolgersi ad un avvocato per agire in giudizio e far valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna dell’immobile. Lo scopo sarà quello di ottenere dal giudice l’annullamento dell’atto di compravendita e la restituzione dal venditore di quanto versato per l’acquisto. Altrimenti può pretendere uno sconto sul prezzo proporzionale al minor valore della casa a causa dei vizi riscontrati.

Annullare l’atto di vendita di un’auto

Se, anziché un immobile, l’oggetto del contendere è un’auto, come annullare l’atto di vendita? È possibile rendere nullo il passaggio di proprietà:

  • sulla base di un accordo in tal senso tra le parti;
  • a seguito di una sentenza emessa dal giudice cui l’acquirente si è rivolto contro la volontà del venditore.

In quest’ultimo caso, il provvedimento del tribunale che dichiara la nullità dell’atto di vendita trascritto al Pra rappresenta una formalità in «odio alla parte»: significa che, a differenza dell’accordo di annullamento tra venditore e compratore, non è possibile l’aggiornamento contestuale dei documenti.

Qualora l’atto che annulla il passaggio di proprietà del veicolo non riporti i dati del soggetto al quale deve essere intestata la macchina a seguito della sentenza, la nuova trascrizione verrà inevitabilmente effettuata a nome del venditore del contratto risolto.

Per annullare l’atto di vendita di un’auto è necessario presentare al Pra:

  • il certificato di proprietà, oppure il foglio complementare per i veicoli più vecchi;
  • la sentenza che dichiara la risoluzione del contratto in copia conforme (esente da bollo) rilasciata dalla cancelleria del tribunale;
  • la scrittura privata in caso di risoluzione consensuale, sottoscritta da entrambe le parti ed autenticata dal notaio in doppio originale, oppure dal pubblico ufficiale incaricato, in unico originale.

note

[1] Art. 1426 cod. civ.


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