HOME Articoli

Lo sai che? Come modificare il contratto di affitto prevedendo un canone più basso

Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2014

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 14 aprile 2014

Necessaria la forma scritta e la registrazione: ma il nuovo contratto non fa decorrere da capo i termini della locazione.

Meglio un inquilino che paga poco che l’immobile sfitto o, peggio ancora, un inquilino moroso da sfrattare. Con questa triste consapevolezza, sono ormai numerosi i padroni di casa che, nell’epoca della crisi economica, ogni giorno ritoccano al ribasso i contratti di affitto.

Non solo quelle ad uso commerciale, ma anche quelle per uso abitativo: un po’ tutte le locazioni risentono dei tempi e delle difficoltà economiche in cui vengono a trovarsi gli inquilini. Prova ne sono i numerosi procedimenti di sfratto che si stanno susseguendo e che, complici anche le continue proroghe degli sfratti e le inefficienze della giustizia, costano al locatore molto di più di una “cattiva transazione” con il conduttore.

Ecco allora questa breve guida su come modificare il canone di locazione, senza pregiudicare i diritti delle parti ed evitare di “fare danni”.

La sola variazione della misura del canone di locazione o la modifica del termine di scadenza non implicano che il contratto, così modificato, sia da considerarsi come un nuovo contratto (i tecnici del diritto la chiamano “novazione contrattuale”): in altre parole, non c’è bisogno di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Si tratta, infatti, di semplici modifiche accessorie dell’obbligazione.

La quantità del canone di locazione non è considerata, dalla legge e dai giudici, come un elemento essenziale del contratto, variando la quale muta anche il contratto.

Pertanto, l’eventuale accordo sottoscritto dalle parti per modificare – al ribasso o al rialzo – il canone va inquadrato piuttosto nell’ambito della scrittura privata modificativa, cioè in quell’accordo che opera su di un precedente contratto in modo da non far perdere a esso l’originaria validità e fisionomia.

In pratica, che significa tutto ciò?

Il principale risvolto pratico è che il momento a partire dal quale decorrono gli effetti del contratto resta la data di stipula dell’originario contratto (quello, tanto per intenderci, con il canone nella prima versione).

L’accordo volto a ribassare il canone lascia quindi invariata la durata originaria della locazione. In altre parole, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perché le parti hanno modificato il canone.

Sulla base di questo fondamentale principio il locatore può serenamente accettare la proposta riduttiva del canone avanzatagli dal proprio conduttore, senza incorrere nel rischio di porre in essere un nuovo contratto, con nuova decorrenza e diversa scadenza.

Poiché però il contratto di locazione deve sempre avere la forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi o integrativi devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. Stessa regola, quindi, vale per l’accordo volto a modificare il canone, che potrà essere redatto senza formule particolari, purché richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione) e, nello stesso tempo, venga ad esso spillato.

Magari è sempre meglio sottolineare il fatto che l’accordo raggiunto non deve intendersi novativo di quello già in essere.

La riduzione può riguardare anche solo un periodo del contratto, con impegno dell’inquilino a riprendere poi a versare il canone nella misura originaria. Più probabile invece che la riduzione si riferisca all’intera restante durata del contratto, con innegabile proporzionale conseguenza, per i contratti ad uso diverso dell’abitazione, anche sulla eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale eventualmente dovuta al conduttore al termine della locazione.

È necessario, infine, provvedere alla registrazione del nuovo accordo, sebbene incida solo sulle clausole relative al canone.  Ciò è anche un vantaggio per il locatore che, altrimenti, si troverebbe a dovere sopportare la tassazione di un reddito (quello da locazione) rapportato al vecchio canone pattuito e che, invece, ora non percepisce più.

note

Autore immagine: 123rf.com


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

2 Commenti

  1. se ho ben capito voi sostenete che quando un’inquilino in accordo con il proprietario decide di pagare un canone inferiore rispetto a quello stabilito nel contratto, questa variazione si deve registrare, ma allo sportello delle Agenzie delle Entrate di Pesaro, ben tre impiegati interpellati in momenti diversi, mi hanno assicurato che le registrazione non e’ necessaria se non per garantirene la certezza dell’accordo tra le parti come cita il testo della risoluzione nr. 60/E in data 30/6/2010, dagli stessi impiegati rilasciatomi, tale situazione a loro dire mi pone in una posizione regolare anche nei confronti del fisco. Grazie

    1. Ma quando si farà la denuncia dei redditi se non c’è un aggiornamento del contratto in forma scritta come si fa a dimostrare che non si cerca di fregare il fisco con la riduzione dell’affitto che in parte potrà essere ripercepita in nero?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI