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Vendita e ritardo consegna immobile: Cassazione

26 Maggio 2021
Vendita e ritardo consegna immobile: Cassazione

Ultime sentenze su inadempimento appaltatore e costruttore nella consegna della casa oggetto di compravendita. 

Ritardata consegna dell’immobile dal costruttore e penale  

Nessuna penale può essere richiesta per la ritardata consegna dell’immobile da parte del costruttore, se la relativa clausola presente nel contratto preliminare non è stata riportata anche nel contratto definitivo. A chiarirlo è la Cassazione accogliendo il ricorso della società costruttrice, condannata a pagare dai giudici di merito circa 20 mila euro in favore dell’acquirente, ovvero 150 euro per ogni giorno di ritardo della consegna rispetto alla data inizialmente prevista. Per la Suprema Corte però, essendo la clausola penale contenuta solo nel contratto preliminare e non anche nel contratto definitivo, essa non può applicarsi, posto che le pattuizioni contenute nel contratto preliminare devono ritenersi superate, inclusa la penale per la tardiva consegna dell’immobile, se non riprodotte nel definitivo.

Cassazione civile sez. II, 23/10/2020, n.23307

La penale di duecentomila lire per ogni giorno di ritardo nella consegna di un immobile (nella specie, avvenuta ad oltre un anno di distanza dal termine previsto) deve considerarsi di ammontare manifestamente eccessivo, si che pur in assenza di un’istanza dell’alienante, appare equo decurtare in un terzo l’importo a detto titolo dovuto.

Cassazione civile sez. un., 13/09/2005, n.18128

Ritardo nella consegna di immobile e risarcimento danno

Nel caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all’inadempimento di incarico d’opera professionale (progettazione e direzione dei lavori di costruzione) il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno risarcibile con la lesione della pretesa creditoria ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa, ponendosi così in contrasto sia con l’insegnamento delle Sezioni Unite (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l’ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l’ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell’art. 23 Cost..

Ne consegue che il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti, sulla base però di elementi indiziari (da allegare e provare da parte del preteso danneggiato) diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell’esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l’evento lesivo.

Cassazione civile sez. III, 04/12/2018, n.31233

Nel caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all’inadempimento di incarico d’opera professionale (nella specie, progettazione e direzione dei lavori di costruzione) il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l’evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l’insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l’ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l’ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell’art. 23 Cost.; ne consegue che è onere del proprietario provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l’immobile ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni, sulla base però di elementi indiziari allegati dallo stesso danneggiato, diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene.

Cassazione civile sez. III, 04/12/2018, n.31233

Ritardo nella consegna di immobile e onere della prova del danneggiato

Posto che, in caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all’inadempimento di incarico d’opera professionale, il danno subìto dal proprietario non può ritenersi “in re ipsa”, con il rischio di configurare un vero e proprio danno punitivo, il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subìto un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l’immobile, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente, con valutazione rimessa al giudice di merito, che può avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti.

Cassazione civile sez. III, 04/12/2018, n.31233

Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

Nel caso di inadempimento del promittente venditore nella consegna del bene promesso in vendita, il danno subito dal promissario acquirente per la mancata disponibilità dell’immobile è “in re ipsa”, derivando dal mancato percepimento del reddito da esso normalmente ricavabile.

Cassazione civile sez. II, 09/02/2011, n.3173

Costituzione in mora

Nel caso di ritardo della esecuzione dell’obbligazione di consegna di un immobile, che non dà luogo a mora, e non può perciò costituire causa di responsabilità per danni, ove sia mancata, da parte del creditore, intimazione al debitore o richiesta allo stesso rivolta per iscritto a norma dell’art. 1219 c.c., tale intimazione scritta può configurarsi nell’atto introduttivo del giudizio, idoneo a costituire in mora il debitore a norma del citato art. 1219 c.c., ma la correlativa responsabilità può essere affermata solo limitatamente al ritardo interposto con riferimento al periodo successivo alla sua notificazione. 

Cassazione civile sez. II, 22/12/1983, n.7581

Ritardo nella consegna di immobile per inadempimento del contratto di appalto: il danno al proprietario va provato

Nel caso di ritardo nella consegna di immobile conseguente all’inadempimento del contratto di appalto, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente “in re ipsa”; ne consegue che è onere del proprietario provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l’immobile ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito.

Tribunale Parma, 24/02/2020, n.152



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