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Agevolazioni prima casa: cambio residenza stesso Comune

27 Maggio 2021
Agevolazioni prima casa: cambio residenza stesso Comune

Ci si può trasferire in un diverso indirizzo dello stesso Comune senza perdere il bonus prima casa?

Un lettore ci chiede se, in tema di agevolazioni sulla prima casa, il cambio di residenza nello stesso Comune è consentito o se vi sono dei termini da rispettare per non perdere il beneficio fiscale. Per rispondere al quesito dobbiamo fare una breve premessa sul funzionamento della normativa fiscale e sulle condizioni per ottenere l’agevolazione in commento. 

Il cosiddetto bonus prima casa spetta a patto che il contribuente non abbia altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare (diversamente, andranno vendute o donate). Inoltre, lo stesso non deve possedere un’altra abitazione, ovunque situata, per la quale, in sede di rogito, abbia già usufruito del bonus prima casa; diversamente, la stessa va ceduta (venduta o donata) entro 1 anno dal nuovo rogito.

Quanto invece al requisito della residenza, la legge richiede che il contribuente – che voglia usufruire dell’agevolazione sulla prima casa – debba trasferire la propria residenza all’interno del Comune ove si trova l’immobile “beneficiato”. C’è tempo fino a 18 mesi dal rogito per provvedere a tale adempimento. Al diciottesimo mese, però, la pratica del trasferimento dovrà essere completata: non basta quindi la semplice richiesta al Comune. Sicché, qualora dovessero presentarsi degli intoppi burocratici, questi ricadranno sul contribuente e lo stesso verrà dichiarato decaduto dal bonus, con applicazione delle relative sanzioni. 

La legge richiede che la residenza venga fissata all’interno dello stesso Comune ove è collocato il nuovo immobile acquistato con il bonus e non anche al medesimo indirizzo. Pertanto, il contribuente ben potrebbe stabilire la propria residenza in un’altra via e/o numero civico. Quest’apertura consente di acquistare, con il bonus prima casa, un immobile da destinare a uso investimento, dandolo ad esempio in affitto a terzi e senza doverci necessariamente risiedere. L’importante, come detto, è che il contribuente non sia residente in un Comune differente. 

Dunque, è sempre possibile il cambio della residenza nello stesso Comune, anche immediatamente dopo la stipula del rogito; allo stesso modo, è possibile non eseguire alcun trasferimento se il contribuente era già residente in tale Comune all’atto della firma della compravendita.

Quanto invece al cambio della residenza in un altro Comune, la legge non dice nulla: non viene cioè stabilito un termine minimo da rispettare dopo l’acquisto dell’abitazione. Secondo alcuni, quindi, è necessario che la residenza nello stesso Comune sia fissata almeno per i 18 mesi dal rogito, ben potendo successivamente procedersi al trasferimento.

Inoltre, secondo la giurisprudenza, in caso di mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi, il contribuente non perde l’agevolazione fiscale se dimostra che l’inadempienza è stata dovuta a cause non prevedibili al momento del rogito e non dipendenti dalla sua volontà.

A riguardo, i ritardi nell’ultimazione dell’immobile non possono essere una valida motivazione per non rispettare il termine dei 18 mesi per il cambio di residenza. Quanto invece all’impossibilità di mandare via il precedente inquilino, si è ritenuto che si tratti di una forza maggiore, non dipendente dalla sfera del contribuente, e che pertanto possa essere una giustificazione. Altre cause di forza maggiore sono state individuate, per esempio, nella morte o malattia del contribuente, nella malattia del figlio, nelle infiltrazioni d’acqua, nel ritardo del Comune nel rilascio delle autorizzazioni, dell’abitabilità, nei vizi di costruzione scoperti dopo l’acquisto, nel ritrovamento di reperti archeologici, nello smottamento nel sedime del fabbricato. 

La decadenza dal beneficio fiscale sulla prima casa implica l’obbligo di versare allo Stato le imposte risparmiate al momento del rogito, a cui si dovranno aggiungere anche le sanzioni pari al 30% di tale importo. 



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