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Recupero morosità condominiali: procedura

27 Maggio 2021 | Autore:
Recupero morosità condominiali: procedura

Chi deve agire contro il vicino che non versa le spese del condominio? Cosa prevede il decreto ingiuntivo? Quando si arriva al pignoramento?

Non succede per forza dappertutto ma capita spesso di trovare qualche vicino che non versa le spese condominiali e che resta indietro con i pagamenti anche per diversi mesi. Già nell’era pre-Covid, le cose andavano come andavano nel mondo del lavoro, poi la pandemia ci ha messo del suo ed i suoi effetti, purtroppo, si faranno sentire a lungo, mettendo in difficoltà molte famiglie costrette a scegliere: o si mangia e si manda a scuola i figli, o si pagano le spese di casa. È ovvio che la decisione si sposta sempre dalla stessa parte. C’è, però, chi non versa la sua quota semplicemente perché è abituato a vivere sulle spalle degli altri e preferisce destinare quei soldi ai propri comodi, convinto che nessuno lo potrà mai cacciare via di casa se salta un po’ di mensilità. Poco bene pensarla così, perché per il recupero delle morosità condominiali la procedura può portare anche al pignoramento.

Fondamentale, in questo contesto, il ruolo dell’amministratore, che, però, in certe circostanze potrebbe avere le mani legate ed essere costretto a temporeggiare. Il problema, infatti, si pone nel momento di decidere se agire fino in fondo ed arrivare al pignoramento quando l’importo dovuto non vale nemmeno la metà di quello che si spenderebbe per un’azione esecutiva. In questi casi, cosa prevede la procedura per il recupero delle morosità condominiali? Com’è possibile avere gli importi non pagati senza pesare sul resto del vicinato (che, nel frattempo, sarà costretto ad anticipare quello che il moroso non paga)? Vediamo.

Chi è il condomino moroso?

Troppo facile dire che il condomino moroso è quello che abita in un’unità immobiliare e non paga le spese di condominio. Anche perché non sempre è così.

A rispondere di fronte al resto del vicinato, da un punto di vista economico, è sempre il proprietario della casa. Perché questa precisazione? Perché non è detto che sia il proprietario quello che ci abita: può benissimo averla ceduta a qualcuno o averla data in affitto. In tal caso, chi è il moroso? L’inquilino o il padrone di casa?

L’unico soggetto che risponde di una situazione di morosità è il proprietario. Poco importa che risieda o meno nel condominio: la spesa da corrispondere, infatti, grava sull’immobile, non su chi lo occupa. Di più: chi acquista una casa, si compra anche i debiti che gravano su di essa e, secondo la legge, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In altre parole: chi risulta proprietario di una casa risponde degli arretrati sulle spese condominiali. Sarà sua premura chiederne conto, eventualmente, al proprietario precedente o all’attuale inquilino per i soldi non versati.

Recupero morosità: cosa deve fare l’amministratore?

Partiamo dal ruolo dell’amministratore che deve obbligatoriamente procedere al recupero delle morosità condominiali. È lui, infatti, la figura individuata dalla legge per avviare la procedura entro sei mesi a partire dalla data di chiusura dell’esercizio in cui è iniziata la morosità. È tenuto, quindi, ad agire anche senza il preventivo parere dell’assemblea e non può delegare in alcun modo questo compito.

L’amministratore dovrà chiedere tramite un avvocato l’emissione da parte di un tribunale o di un Giudice di Pace di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Questo provvedimento permette di arrivare al pignoramento senza essere costretti ad aspettare i 40 giorni previsti dalla legge per avanzare opposizione.

Per poter richiedere il decreto ingiuntivo, l’amministratore dovrà consegnare all’avvocato:

  • copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
  • copia conforme all’originale, autenticata dall’amministratore pro tempore, del verbale dell’assemblea contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso;
  • lettere di sollecito di pagamento inviate al condomino moroso e relative ricevute di ritorno o di spedizione.

Recupero morosità: gli effetti del decreto ingiuntivo

L’amministratore, dunque, è l’unico che può (e che deve) agire per il recupero delle morosità condominiali. La procedura prevede che possa chiedere un decreto ingiuntivo dopo l’approvazione da parte dell’assemblea del piano di ripartizione e dello stato di morosità del condomino. Ma quali sono gli effetti del provvedimento emanato dal giudice?

Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo può essere notificato al debitore insieme al precetto, che è l’atto con cui si invita a pagare entro dieci giorni per evitare il pignoramento (leggi anche Condomino moroso: dopo quanto arriva il decreto ingiuntivo).

Recupero morosità: quando si arriva al pignoramento?

Se, nonostante il decreto ingiuntivo ed il precetto, non è possibile procedere al recupero delle morosità condominiali perché il destinatario dei provvedimenti non paga, non è detto che si debba per forza arrivare al pignoramento della casa. L’azione esecutiva, infatti, può riguardare altri beni (mobili o per conto terzi). In sostanza, l’avvocato incaricato di portare avanti la procedura può verificare la situazione economica e patrimoniale del debitore e decidere in quale direzione muoversi: verso l’immobile oppure verso un conto corrente, il quinto dello stipendio, l’auto, ecc.

In particolare, si può procedere al pignoramento:

  • mobiliare, ovvero di mobili come una poltrona, una radio antica di valore, un televisore, ecc. che poi saranno venduti all’asta per coprire il debito con il ricavato. La legge, però, vieta il pignoramento di alcuni mobili ritenuti indispensabili per la vita quotidiana, come il tavolo e le sedie, il letto, la cucina, il bagno;
  • immobiliare, ovvero della casa del debitore. Come abbiamo già avuto modo di spiegare in altri articoli, i creditori privati (come lo è, appunto, un condominio) non hanno limiti al pignoramento degli immobili del debitore, anche se si tratta della prima o dell’unica casa, o se all’interno vive un minore o un invalido o se il debitore non ha altri beni (leggi anche Quando pignoramento prima casa);
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (l’auto o la moto, ad esempio);
  • presso terzi (il quinto dello stipendio pagato direttamente dal datore di lavoro del debitore, il deposito titoli in banca, ecc.).


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