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Ripartizione spese intonaco balconi

28 Maggio 2021
Ripartizione spese intonaco balconi

Chi paga le spese per la tinteggiatura della parte esterna dei balconi, i frontalini e la spicconatura dell’intonaco ammalorato?

La determinazione dei criteri di ripartizione delle spese dell’intonaco dei balconi può creare dissidi in assemblea condominiale. Questo perché, come si vedrà a breve, non è sempre chiaro a chi spetti sostenere la relativa spesa. 

In generale, la ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi è a carico del proprietario dell’appartamento; è lui quindi che decide se e quando procedere coi lavori (assumendosi però anche le conseguenze per eventuali danni a terzi arrecati dalla caduta di calcinacci e altro materiale). È tuttavia di competenza del condominio la manutenzione dei rivestimenti esterni (ad esempio, le maioliche) e dei fregi decorativi (ad esempio, fioriere in muratura, parapetti di pregio) e di tutti quegli elementi che conferiscono allo stabile un profilo estetico più gradevole; per essi, infatti, la funzione estetica si risolve in un vantaggio per il condominio stesso. 

Ma come avviene la ripartizione delle spese dell’intonaco dei balconi? La risposta a questa ulteriore domanda è stata fornita, proprio di recente, dalla Corte d’Appello di L’Aquila [1]. 

Secondo la pronuncia in commento, le spese per i lavori di eliminazione dell’intonaco in cattive condizioni dai balconi e la conseguente ripittura degli stessi sono a carico di tutti i condomini. Esse infatti riguardano il decoro estetico della facciata esterna dell’edificio e quindi si tratta di un’utilità che si risolve in favore di tutti i condomini, anche quando attengono a pochi balconi. 

Tale principio vale anche per gli interventi di spicconatura del sottostante intonaco ammalorato e il trattamento dei ferri di armatura. È vero, in quest’ultimo caso, si tratta di lavori strutturali, ma il fine è pur sempre quello di recare lustro e decoro al palazzo. È sbagliato quindi ritenere che tali opere riguardino la ristrutturazione dei balconi e non la natura estetica e decorativa di tutto il fabbricato e, per tale motivo, ad accollarsi le spese debbano essere i proprietari. Risultato: l’assemblea di condominio può ben operare la ripartizione delle spese dell’intonaco dei balconi tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi, anche di quelli che non sono muniti di un balcone, perché comunque ricevono un vantaggio dal fatto che l’edificio è in buone condizioni estetiche.

Il giudice, nel caso di specie, fa però un’importante precisazione: se l’intervento ai ferri di armatura dovesse riguardare la loro sostituzione e non il semplice trattamento (propedeutico quest’ultimo solo al rifacimento dei frontalini per eliminare eventuali distacchi) le cose andrebbero diversamente e si potrebbe invece parlare di una vera e propria ristrutturazione, a carico quindi dei proprietari dei balconi e non degli altri condomini. 

Il principio appena enunciato non è però così pacifico come potrebbe sembrare. In giurisprudenza, esistono anche altri precedenti che addossano le spese per la pittura dei balconi al titolare dell’appartamento. Così, ad esempio, ha sentenziato il tribunale di Milano in un precedente del 2019 [2] ove si è detto che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all’intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari. 

Il tribunale di Torino, invece, ha posto i costi dell’intonaco esterno delle balaustre a carico di tutti i condomini [3].

Da ciò che abbiamo detto consegue anche il regime di responsabilità per eventuali danni arrecati a terzi dalle facciate e dai balconi. Come chiarito dalla Cassazione [4], i balconi non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati. Al contrario, i fregi ornamentali e gli elementi decorativi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.

Pertanto, è onere del proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, risarcire eventuali danneggiati dalla caduta di materiale, a meno che non dimostri che il danno è stato causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio appartenevano alle parti comuni.


note

[1] C. App. L’Aquila, sent. n. 806/21. 

[2] Trib. Milano, sent. n. 6076/2019.

[3] Trib. Torino, sent. del 22.10.1986. 

[4] Cass. sent. n. 8159/1996.


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