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Assemblea condominiale: partecipazione promittente acquirente

7 Settembre 2021 | Autore:
Assemblea condominiale: partecipazione promittente acquirente

Quando il compratore diventa il proprietario dell’immobile e a quali condizioni può partecipare alla riunione del fabbricato?

Il procedimento che caratterizza l’acquisto di un immobile, di regola, non si conclude velocemente. Infatti, dopo essere andato in agenzia, aver visionato e scelto un certo appartamento, il futuro compratore solitamente sottoscrive il cosiddetto preliminare di compravendita.

Nel contratto, l’acquirente e il proprietario si impegnano a stipulare il rogito notarile definitivo entro una certa data. Durante questo periodo, magari fissato anche a lungo termine, potrebbe essere necessario eseguire alcuni rilevanti lavori di ristrutturazione. Per tale motivo, il venditore, in attesa che il trasferimento si perfezioni, potrebbe concedere al compratore il possesso dell’immobile. Nel frattempo, viene indetta un’importante riunione nel fabbricato. Ci si chiede, quindi, se all’assemblea condominiale sia consentita la partecipazione del promittente acquirente.

Nel caso descritto, come del resto in altre circostanze analoghe, capita che il futuro compratore si senta già proprietario del bene. Avendo firmato il preliminare e versato una corposa caparra, potrebbe pensare di vantare alcuni diritti sull’appartamento in oggetto. Per tale ragione, vorrebbe presenziare alla riunione per confrontarsi con gli altri condòmini ed esprimere il proprio voto. Bisogna capire se ciò è possibile e a quali condizioni.

Cambio proprietario in condominio: cosa fare?

Se due parti si accordano per la cessione di un appartamento, il vero e proprio trasferimento non avviene alla firma del preliminare di compravendita, ma alla sottoscrizione del contratto definitivo dinanzi al notaio. Quindi, ai fini della titolarità del bene, non è rilevante la caparra versata, nemmeno se corposa. Non è decisivo nemmeno il fatto che l’immobile sia stato concesso al futuro acquirente, per eseguire alcuni lavori o trasferirsi in attesa che il venditore risolva alcune problematiche amministrative. Pertanto, il passaggio di proprietà avviene solo alla sottoscrizione del rogito notarile.

A partire da questo momento ed entro sessanta giorni dal cambio di proprietà, è obbligatorio comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta variazione [1]. Ciò è molto importante per il nuovo proprietario, visto che è diventato, a tutti gli effetti, un condòmino del fabbricato e, in quanto tale, deve ricevere tutte le comunicazioni inerenti al fabbricato (avvisi, convocazioni, documentazione contabile, ecc). Anche il venditore deve informare l’amministratore del trasferimento, poiché ci sono delle implicazioni in materia di pagamento delle quote condominiali. Secondo la legge [2], infatti, chi cede un appartamento facente parte di un fabbricato, deve onorare le spese del condominio sino a quando il rappresentante dell’edificio non viene informato del cambio di titolarità. Si tratta, nello specifico, di un obbligo di pagamento a cui il venditore è tenuto in solido con l’acquirente.

Avrai, pertanto, compreso che la predetta comunicazione è molto importante. Per questo motivo, è consigliabile farla velocemente. In tal senso, è opportuno inviare uno scritto all’amministratore, preferibilmente, di natura formale, come una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure un’e-mail di posta elettronica certificata (pec).

Promittente acquirente e venditore: chi paga le quote condominiali?

Leggendo il paragrafo precedente avrai capito che il promittente acquirente diventa l’effettivo proprietario dell’appartamento in condominio, non alla firma del preliminare, bensì alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. Pertanto, a partire da questo momento, il nuovo proprietario sarà tenuto al versamento delle quote condominiali. Fino a questa data, il compratore non dovrà contribuire al pagamento degli oneri di manutenzione ordinaria o straordinaria dei beni comuni. Questa condizione non cambia nemmeno se il promittente acquirente, in attesa del giorno del rogito notarile, sia stato immesso nel possesso del bene.

Ovviamente, nulla toglie che le parti si accordino diversamente. Ad esempio, visto che è stato concesso al futuro condòmino di trasferirsi nell’appartamento prima dell’atto definitivo, questi potrebbe accollarsi le quote condominiali sin da subito; un po’ come avviene nella locazione. Chiaramente, si tratterebbe di un’eccezione alla regola descritta poc’anzi.

Il promittente acquirente può partecipare all’assemblea condominiale?

Il passaggio di proprietà tra le parti di un preliminare di compravendita avviene soltanto alla firma del contratto definitivo dinanzi al notaio. Solo in quella data, il promittente acquirente diventerà, a tutti gli effetti, il nuovo proprietario dell’immobile. Contestualmente, egli sarà, altresì, un condòmino del fabbricato di cui è parte l’appartamento appena acquistato. Inoltre, comunicata la variazione all’amministratore, potrà ricevere tutti gli avvisi inerenti al condominio, ivi compresa la convocazione per la partecipazione all’assemblea condominiale.

Dovrebbe essere chiaro, quindi, che il promittente acquirente non ha diritto a partecipare alle riunioni. Egli, infatti, non è ancora uno dei tanti proprietari dell’edificio e non ha, perciò, alcuna titolarità, pro quota, sui beni comuni. Tuttavia, in attesa che venga firmato il contratto definitivo, non c’è niente che impedisca al venditore di delegare alla riunione il futuro compratore. In questo modo, il promittente acquirente potrà legittimamente partecipare all’assemblea condominiale.


note

[1] Art. 1130, co. 1 n. 6 cod. civ.

[2] Art. 63, co. 5 disp. att. cod. civ.


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