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Locazione: l’aumento del canone non sempre è legittimo

16 Marzo 2015
Locazione: l’aumento del canone non sempre è legittimo

La variazione del prezzo dell’affitto può essere ancorata solo a elementi predeterminati, oggettivi e indipendenti dalle variazioni del potere di acquisto del denaro.

La Cassazione [1] torna sul delicato tema della rivalutazione del canone di locazione a uso commerciale (ne avevamo già parlato in “Affitto: vietato rivalutare il canone al 100% Istat”), ricordando che le parti non hanno la possibilità di “aggiornare” tale importo a proprio piacimento, ossia in deroga al tetto massimo, previsto dalla legge, che è pari al 75% della rivalutazione Istat.

Così, ogni aumento del canone concordato per adeguare lo stesso al potere di acquisto della moneta, ma superiore a detto tetto, è nullo. In buona sostanza, sarebbe illegittima la pretesa del padrone di casa di revisione dell’affitto solo perché c’è stata l’inflazione, se tale revisione supera il 75% dell’indice Istat.

Anche in passato, la Corte aveva condiviso lo stesso pensiero [2], stabilendo che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo (che, comunque può essere nella misura massima del 75% della rivalutazione Istat) ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

L’unica cosa che possono convenire le parti è una clausola in cui si stabilisca, in anticipo, che la variazione del canone può dipendere da elementi oggettivi predeterminati (per es.: il fatturato di un negozio a cui è stato dato in affitto un magazzino), tuttavia indipendenti dalle variazioni annuali del potere di acquisto della moneta.

Diverso il discorso per le locazioni a uso abitativo dove il divieto di rivalutare il canone nella misura superiore al 75% è stato abrogato con legge del 1998 [3].

Le condizioni per il valido aumento del canone

La legge sull’equo canone [4] prevede che le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

La sentenza

La Cassazione (ribadendo il proprio costante orientamento) ha ricordato che, in tema di locazione di immobili ad uso diverso da abitazione, ogni patto avente ad oggetto aumenti di canone diversi da quelli previsti dalla legge, è nullo. La normativa, infatti, non riconosce al locatore il diritto di ottenere un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla legge.
Per esempio: sarebbe nulla la clausola con cui le parti pattuiscano un canone di euro 22mila per i primi 2 anni e di euro 30mila dal terzo anno, rivalutabile dal quarto anno secondo gli indici Istat.


note

[1] Cass. sent. n. 4933 del 12.03.2015.

[2] Cass. sent. n. 10286/2001.

[3] La L. n. 431/1998 ha abrogato l’art. 24 della L. 392/1978 consentendo alle parti di pattuire un aggiornamento pari al 100% della variazione dell’indice Istat o anche di un indice diverso. Ciò però non vale con i contratti con canone convenzionato-sindacale, per la locazione a uso transitorio e per quelli dati a studenti universitari.

[4] Art. 32, legge n. 392/78 e successive modifiche.
Autore immagine: 123rf com


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