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Inadempimento ex amministratore condominio: cosa fare?

19 Giugno 2021
Inadempimento ex amministratore condominio: cosa fare?

L’ex amministratore condominiale ha lasciato un debito di tremila euro per lavori non pagati alla ditta di manutenzione dell’ascensore. Cosa possiamo fare?

L’amministratore è legato ai condòmini da un rapporto di mandato a tutti gli effetti. Ciò significa che, se si rende inadempiente ai suoi doveri di mandatario, dovrà risponderne pagando il risarcimento dei danni, anche se il vincolo di mandato è oramai cessato a seguito di revoca.

Trattandosi di responsabilità contrattuale, è possibile agire contro di lui fino a dieci anni dopo l’inadempimento (la responsabilità contrattuale, infatti, si prescrive dopo dieci anni, salvo interruzioni dei termini dovute ad azioni legali quali lettere di messa in mora e mediazione).

Contro l’amministratore inadempiente sarà dunque possibile agire anche se non più in carica. Contro di lui può intraprendere azione legale tanto il nuovo amministratore quanto il singolo condomino; quest’ultimo, però, può agire singolarmente solo se risulta leso direttamente dalla condotta dell’ex amministratore. Quando si agisce per interessi esclusivamente collettivi (com’è, appunto, nel caso della gestione di un ascensore) allora la legittimazione spetterebbe al solo amministratore, in quanto si tratta di un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale (Trib. Velletri, 24 gennaio 2020).

Il primo passo da compiere è di diffidarlo per iscritto con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (A/R) ovvero con strumento analogo (posta elettronica certificata). Se non dovessero esservi riscontri, occorrerà proseguire con l’assistenza di un avvocato il quale, in ultima istanza, potrà adire l’autorità giudiziaria competente per ottenere il risarcimento dei danni, eventualmente coinvolgendo anche l’assicurazione stipulata dallo stesso.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, il risarcimento va commisurato al pregiudizio concreto che il condominio ha patito a causa dell’inadempimento. Dunque, se i tremila euro erano effettivamente dovuti alla ditta che cura la manutenzione degli ascensori per debiti del condominio, allora si potrà chiedere all’ex amministratore di pagare la maggior somma che il condominio ha dovuto versare a causa del suo ritardo. Ad esempio, se la ditta pretende 200 euro di mora, questa sarà addebitabile all’amministratore in quanto la mora è dovuta al suo colpevole ritardo.

Insomma: ogni tipo di sovrapprezzo imputabile alla condotta dell’amministratore resterà a suo carico. Inoltre, il mandatario inadempiente dovrà pagare tutte le ulteriori conseguenze dirette del suo comportamento, come ad esempio i danni causati all’ascensore (se ve ne sono) o il disagio dei condòmini, i quali non hanno potuto contare su un tempestivo intervento della ditta a causa della pregressa morosità. L’entità del risarcimento per tali danni andrà determinata in maniera equitativa.

Il nuovo amministratore potrà inoltre accedere a tutta la documentazione condominiale che era in possesso dell’ex amministratore, il quale è obbligato per legge alla sua restituzione, pena un’ulteriore azione civile d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.) per ottenere la documentazione.

Il tenore dell’art. 1129, ottavo comma, cod. civ., è chiarissimo: alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

Dal punto di vista penale, poi, l’amministratore che non restituisce la documentazione in suo possesso potrebbe rispondere del delitto di appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.), che punisce con la reclusione da due a cinque anni chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso. Tanto è stato confermato anche dalla giurisprudenza (Tribunale di Roma, sentenza del 02 febbraio 2010, n. 1079).

Alla luce del quesito esposto, non si ravvisano altri profili di responsabilità penale, a meno che l’amministratore non abbia approfittato della gestione del conto corrente condominiale: anche in questo caso si tratta del reato di appropriazione indebita.

Se, invece, l’amministratore ha solamente omesso di pagare la ditta degli ascensori, allora vi è sicuramente responsabilità civile (nei termini sopra visti) ma non penale.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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