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Delibera condominiale: termini per impugnare 

31 Maggio 2021 | Autore:
Delibera condominiale: termini per impugnare 

Quando la decisione presa dall’assemblea è illegittima può essere annullata: entro quando bisogna esercitare l’azione? 

Se fai parte di un condominio, prima o poi, potresti imbatterti in una decisione dell’assemblea che ti trova contrario. Se sei in disaccordo perché ritieni che la delibera sia illegittima, devi impugnarla e chiederne l’annullamento al giudice, altrimenti essa continuerà ad esplicare i suoi effetti: l’illegittimità deve essere dichiarata, non opera in via automatica. Ad esempio, senza impugnazione, dovresti pagare le quote stabilite o accettare l’esecuzione di determinati lavori. Ma quali sono i termini per impugnare una delibera condominiale? 

La risposta dipende dal tipo di vizio dell’atto. Ci sono illegittimità talmente gravi da poter essere fatte valere in ogni tempo ed altre invece che prevedono un termine molto ristretto, altrimenti il vizio si sana automaticamente, per accettazione tacita. Perciò, se non vuoi essere vincolato ad una determinata decisione dell’assemblea devi esprimere il tuo dissenso entro un preciso arco di tempo.

Inoltre, non tutti possono impugnare una delibera, ma soltanto coloro che non avevano già votato a favore, anche a mezzo di un proprio delegato che ha partecipato all’assemblea. Per stabilire e calcolare gli esatti termini per impugnare una delibera condominiale occorre anche considerare la decorrenza iniziale del termine che è diversa per chi ha preso parte all’assemblea rispetto a coloro che, invece, erano assenti ed hanno ricevuto solo successivamente la comunicazione del verbale. 

Come far annullare una delibera condominiale?

Una delibera adottata dall’assemblea condominiale regolarmente convocata e svolta è per sua natura obbligatoria verso tutti i condomini, compresi coloro che non hanno partecipato alla riunione, ma può essere annullata impugnando il verbale che la contiene al tribunale civile competente per territorio. 

Nell’atto di citazione, il condomino dissenziente dovrà indicare gli specifici motivi di illegittimità, che possono derivare dal contrasto con la legge – ad esempio, per la violazione dei criteri di riparto delle spese – o talvolta anche dalla violazione di disposizioni stabilite nel regolamento condominiale.

Ci sono alcuni motivi di illegittimità talmente gravi che comportano la radicale nullità delle delibere ed altri che invece possono essere sanati se l’impugnazione non viene proposta: si ha una semplice annullabilità. Questa distinzione è fondamentale proprio con riferimento ai termini stabiliti per opporsi. 

Chi può impugnare una delibera condominiale? 

Possono impugnare una delibera condominiale solo coloro che non avevano votato a favore di quella decisione: il diritto di ripensamento in questa materia non è ammesso, così come non è consentito al delegante mettere in discussione le scelte di voto fatte dalla persona che egli stesso aveva delegato a partecipare all’assemblea, così ratificando a priori il suo operato.  

Sono, quindi, legittimati a proporre l’impugnazione, per ciascun punto trattato e votato all’ordine del giorno, i condomini che avevano partecipato all’assemblea ma avevano espresso un voto contrario oppure si erano astenuti, e i condomini assenti, in quanto non avevano votato sui punti posti all’ordine del giorno. 

Termine impugnazione delibera condominiale 

Il Codice civile [1] stabilisce un termine perentorio di 30 giorni per impugnare una delibera condominiale. Questo termine decorre, rispettivamente: 

  • dalla data di deliberazione per coloro che hanno preso parte all’assemblea esprimendo voto contrario o astenendosi; 
  • dalla data di comunicazione del verbale per i condomini che erano assenti all’assemblea. 

Il termine è perentorio in quanto è stabilito a pena di decadenza. Un’impugnazione proposta tardivamente, cioè oltre i termini che abbiamo indicato, sarà rigettata, come è avvenuto in un recente caso deciso dal tribunale di Torino [2]: il ricorrente aveva impugnato una delibera di suddivisione delle spese ben oltre il previsto termine di 30 giorni. Perciò, gli eventuali vizi della decisione si erano sanati e non potevano più essere eccepiti.

Quando la delibera è impugnabile senza limiti di tempo

La Corte di Cassazione ha chiarito [3] che esiste una particolare categoria di delibere per le quali l’azione non è soggetta al termine di 30 giorni ma può essere esercitata senza limiti di tempo: sono quelle che contengono decisioni nulle (e non solo annullabili, come quelle che abbiamo esaminato sinora).

Secondo la Suprema Corte, che si è recentemente espressa su questo tema a Sezioni Unite, «sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea».

Ci sono materie in cui l’assemblea condominiale non può validamente disporre, come i diritti di proprietà esclusiva, e dunque inviolabile, di ogni condomino; oppure l’oggetto della delibera potrebbe essere illecito per contrarietà all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume.

Quindi, se la delibera è nulla non può avere effetti giuridici pregiudizievoli e potrà essere impugnata in qualsiasi tempo, anche oltre i 30 giorni e, addirittura, a distanza di anni dalla sua adozione. La nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse (dunque, anche dai condomini che avevano votato a favore) e potrà essere anche rilevata d’ufficio dal giudice [4].

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi i seguenti articoli:


note

[1] Art. 1137 Cod. civ.

[2] Trib. Torino, sent. n. 2765 del 28.05.2021.

[3] Cass. S.U. sent. n. 9839 del 14.04.2021.

[4] Art. 1421 Cod. civ.


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