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Ipoteca immobile: la comunicazione è obbligatoria?

1 Giugno 2021
Ipoteca immobile: la comunicazione è obbligatoria?

Che fare se scopri di avere un’ipoteca sulla casa di cui nessuno ti aveva mai inviato un avviso? È valida l’ipoteca senza alcuna comunicazione preventiva?

Hai scoperto che, sulla tua casa, c’è un’ipoteca ma nessuno ti ha mai avvisato di ciò. Non hai ricevuto alcuna comunicazione ufficiale né da parte del creditore, né da parte del tribunale. Come può essere successo? È tutto regolare oppure c’è stato qualche “intoppo” che potrebbe consentirti di fare ricorso? In caso di ipoteca su un immobile la comunicazione è obbligatoria? Ecco cosa prevede la legge a riguardo. Come vedremo a breve, la normativa è diversa a seconda del tipo di debito.

Chi può iscrivere ipoteca sulla casa?

La legge consente al creditore di iscrivere ipoteca sulla casa del debitore solo se in possesso di un titolo esecutivo. Il titolo esecutivo è un documento che ufficializza in modo certo il credito. Sono titoli esecutivi solo la sentenza, il decreto ingiuntivo non opposto, l’assegno (fino a sei mesi dalla sua emissione), la cambiale (fino a tre anni dalla sua emissione), il contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio o la cartella esattoriale. 

Non è quindi possibile iscrivere ipoteca solo sulla base di un contratto o di una fattura non pagata, di una bolletta o di una diffida di pagamento.

Entro quanto si può iscrivere l’ipoteca?

La legge non pone un termine massimo per iscrivere ipoteca: finché il credito è valido ed efficace e non è caduto in prescrizione, il creditore può liberamente procedere all’iscrizione dell’ipoteca, anche se in un primo momento non lo ha fatto.

Per iscrivere l’ipoteca ci vuole l’autorizzazione del tribunale?

Non è necessaria l’autorizzazione del tribunale per iscrivere ipoteca. Come detto, l’unico requisito è il possesso di un titolo esecutivo. Difatti, a iscrivere ipoteca è il creditore stesso che deve inoltrare una comunicazione telematica alla conservatoria dei registri immobiliari.

Prima di un’ipoteca ci vuole una comunicazione?

L’obbligo di comunicare l’iscrizione dell’ipoteca non sussiste quando il creditore è privato. Ad esempio, se si tratta di una banca, di un fornitore, del condominio o della controparte in una causa che ha ottenuto una sentenza favorevole di condanna, l’iscrizione di ipoteca può avvenire senza un previo avviso. 

Il debitore quindi non verrà a sapere dell’esistenza dell’ipoteca se non si attiva personalmente. 

Per conoscere lo stato del proprio immobile e verificare se qualcuno vi ha iscritto ipoteca è necessario richiedere una visura ipotecaria presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari anche in modalità online.

A differenza di quanto avviene nell’ambito dei crediti privati, per quelli pubblici le regole sono diverse. Quando infatti l’ipoteca viene iscritta dall’Agente per la Riscossione Esattoriale – che, per i crediti erariali, è Agenzia Entrate Riscossione mentre, per i crediti degli enti locali, è costituito da una società privata affidataria del servizio di riscossione – la legge prevede l’obbligo della comunicazione preventiva.  Comunicazione che deve essere notificata al debitore 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca. 

In ogni caso, devono decorrere almeno 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale. 

Nell’arco di questi 30 giorni di preavviso, il contribuente può scongiurare l’ipoteca versando il dovuto oppure chiedendo una rateazione del debito.

Con una recente e innovativa sentenza, la Cassazione ha detto che, oltre alla comunicazione preventiva, Agenzia Entrate Riscossione deve fornire al contribuente-debitore anche una comunicazione successiva all’iscrizione dell’ipoteca stessa, in modo da metterlo al corrente dell’avvenuta esecuzione della formalità. Questo perché, il più delle volte, l’iscrizione dell’ipoteca non scatta in automatico dopo il trentesimo giorno successivo al preavviso.

Ne abbiamo già parlato in “Iscrizione ipoteca sulla casa: ci vuole l’avviso?“.

Quando è possibile iscrivere ipoteca?

Per i creditori privati non esiste un limite minimo di debito sotto il quale non sia possibile iscrivere ipoteca. Sicché, è lecita l’ipoteca iscritta anche per un debito di valore irrisorio.

Invece, se l’ipoteca viene iscritta da un Agente per la Riscossione esattoriale, il debito maturato deve essere almeno pari o superiore a 20.000 euro. L’eventuale successivo pagamento, anche solo parziale, che faccia scendere tale debito al di sotto di tale soglia, legittima la richiesta di cancellazione dell’ipoteca.

Che succede se l’immobile è in comproprietà?

Nel caso di immobile in comproprietà le regole non cambiano. Quindi, il comproprietario-non debitore potrebbe non venire a sapere dell’ipoteca iscritta per causa dell’altro comproprietario-debitore. Il suo diritto tuttavia viene tutelato attraverso la notifica dell’atto di pignoramento, che gli deve essere portato a conoscenza. 


note

[1] Cass. ord. n. 22398 del 15.10.2020.

Autore immagine: depositphotos.com


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