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Terrazzo condominiale: uso e accesso

1 Giugno 2021
Terrazzo condominiale: uso e accesso

Poteri del singolo condomino sul lastrico solare e sulla terrazza di proprietà del condominio: cosa si può fare e cosa no. 

Dall’ultimo piano dell’edificio, si può accedere al terrazzo condominiale, uno spazio comune, che appartiene cioè a tutti i condomini e di cui questi possono fare l’uso che vogliono. Solo un atto notarile potrebbe disporre diversamente, attribuendone la proprietà ad un solo condomino. La regola però vuole che il terrazzo condominiale sia di proprietà condominiale e, quindi, libero.

Le regole su uso e accesso al terrazzo condominiale possono essere contenute nel regolamento di condominio ma, in mancanza, bisognerà far riferimento alla legge e, in particolare, alla norma generale di cui all’articolo 1102 del Codice civile. In quest’ultima, si regolamenta l’uso della «cosa comune» ossia di tutte le aree condominiali. 

Di tanto parleremo meglio qui di seguito.

Che significa «area comune»?

Abbiamo detto che il terrazzo è, di regola, un’area comune, ossia condominiale. Cosa significa? Vuol dire che la proprietà è di tutti i condomini. 

È sbagliato pertanto affermare che il titolare del terrazzo è il condominio: non esiste infatti il “condominio” come ente a sé stante, un soggetto cioè separato dai singoli condòmini. Al contrario, ciascun condomino è comproprietario di una fetta del terrazzo: non di una parte specifica e predeterminata (individuabile fisicamente), ma di una quota percentuale sull’intera area, calcolata in proporzione ai suoi millesimi.

Questa circostanza ha ripercussioni pratiche di notevole entità. La prima è che non si può impedire al singolo condomino di accedere al terrazzo e di farne l’uso che vuole, salvo i limiti imposti dalla legge (di cui a breve parleremo) e dall’eventuale regolamento. 

La seconda conseguenza è che qualsiasi limitazione all’impiego del terrazzo o la stessa vendita di esso richiede il consenso di tutti i condomini – ossia l’unanimità – e non la semplice maggioranza, trattandosi appunto di un bene di tutti.

L’ultimo effetto della condominialità del terrazzo attiene alla ripartizione delle spese e degli eventuali danni da esso provocati: tutti i condomini dovranno contribuire al relativo esborso, in proporzione ai rispettivi millesimi. Sono esclusi solo i condomini che non sono coperti dal terrazzo, ossia che non si trovano sotto l’asse verticale dello stesso, cosa che succede quando l’edificio è costituito da più corpi di fabbrica autonomi o comunque a forma “scalare”.

Limiti convenzionali all’uso del terrazzo

Se è vero che l’uso e l’accesso del terrazzo sono liberi, è anche vero che potrebbero sussistere, in casi particolari, alcuni limiti. 

Il primo limite all’accesso al terrazzo condominiale potrebbe derivare dalla «proprietà esclusiva dello stesso». Il costruttore potrebbe aver riservato la titolarità di tale area ad uno specifico condomino (di norma, quello dell’ultimo piano) che, pertanto, può arrogarsi il diritto di escludere tutti gli altri. Una tale circostanza però non può essere semplicemente affermata, ma va dimostrata con un atto pubblico, ossia tramite un rogito notarile di acquisto della proprietà. 

Fuori da questa ipotesi, solo il regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe porre dei limiti all’accesso e all’uso del terrazzo condominiale (si pensi all’impiego come lavanderia, stendipanni, solarium, ecc.). L’amministratore, invece, non ha alcun potere a riguardo e non potrebbe, ad esempio, di propria iniziativa, interdire un condomino dall’utilizzo del terrazzo.

Limiti legali all’uso del terrazzo

Se nessuna convenzione (contratto o regolamento) contiene limiti all’uso del terrazzo, non resta che verificare cosa dice la legge in proposito. E la legge è molto generica. Abbiamo detto che l’articolo 1102 del Codice civile regolamenta l’uso delle cose comuni come appunto il terrazzo condominiale. Viene stabilito che ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché: 

  • non ne alteri la destinazione;
  • e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. 

A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Detto con parole più semplici, ciò significa che ciascun condomino può accedere e utilizzare il terrazzo come e quando vuole, per le proprie più disparate esigenze: nessuno può impedirglielo, a patto però che non lo utilizzi per scopi “innaturali”, contrari cioè alla sua funzione, e che non escluda da ciò gli altri condomini (cosa che potrebbe succedere, ad esempio, se occupasse uno spazio eccessivo rispetto alla sua quota millesimale).

Ma quali sono gli usi del terrazzo consentiti dalla legge e quelli non consentiti? Nel silenzio della legge, bisogna riferirsi ai precedenti giurisprudenziali. Per esempio, è legittimo l’uso del terrazzo condominiale per collocarvi un’antenna, per stendervi la biancheria, battervi i tappeti, prendervi il sole, installare un piccolo pannello fotovoltaico, per collocarvi piante e lettini o una caldaia. Il condomino non potrebbe invece attrarre il lastrico nell’orbita della propria disponibilità esclusiva, per esempio realizzando un vano [1] o trasformandolo in terrazza a livello da lui solo praticabile, neppure se la trasformazione dovesse essere parziale [2], perché in tal modo si verrebbe ad alterare l’originaria destinazione della cosa comune, sottraendola alle possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini [3]. Allo stesso modo, sarebbe illegittimo l’uso del terrazzo per costruire una casina in cui allocare attrezzi e oggetti personali.

Usucapione terrazza condominiale 

L’uso esclusivo da parta di un solo condomino del lastrico solare non implica anche, in favore di questi, l’acquisto della proprietà a titolo di usucapione. Affinché scatti l’usucapione sulle aree comuni dell’edificio è necessario che vi sia un comportamento attivo, rivolto a impedire agli altri condomini l’accesso e l’uso dell’area; è il caso di chi cambi le chiavi alla porta di accesso al lastrico per fare in modo che nessuno possa entrare se non appositamente autorizzato. Tale condotta inoltre deve protrarsi per almeno 20 anni in modo indisturbato, senza cioè l’invio di atti giudiziari rivolti alla rivendica dell’area.


note

[1] Corte di Cassazione 2/2/2005, n. 2099.

[2] Corte di Cassazione 3/8/1962, n. 2358

[3] Corte di Cassazione 19/1/2006, n. 972.

Autore immagine: depositphotos.com


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