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Agenzia delle Entrate e canoni di locazione non riscossi

2 Giugno 2021
Agenzia delle Entrate e canoni di locazione non riscossi

Affitto: 4 modi per non pagare le tasse o ridurre il carico fiscale nel caso di inquilino moroso. 

Quando i canoni di affitto vengono versati con discontinuità o non pagati affatto, per il locatore si pone il problema dei rapporti con il Fisco. La legge, infatti, impone di dichiarare i redditi maturati dalla locazione, secondo l’importo pattuito in contratto, anche quando questi non vengono materialmente percepiti. In pratica, il locatore deve pagare le tasse anche in caso di morosità. Come risolvere il problema? Ci sono diverse soluzioni, alcune delle quali frutto di novità legislative. Ecco allora tutto ciò che c’è da sapere su canoni di locazione non riscossi e Agenzia delle Entrate. 

Riduzione canone di affitto

Come vedremo a breve, la legge consente di non dichiarare più i canoni di locazione solo dopo aver avviato il procedimento di sfratto. Non è detto però che il locatore voglia arrivare a tanto. Potrebbe invece voler conservare il contratto, venendo incontro all’inquilino in difficoltà economica e concedendogli uno sconto. 

In questa ipotesi, se si vuole evitare di pagare nell’immediato le imposte su canoni che difficilmente saranno riscossi, l’unico sistema è quello di concordare con l’inquilino la riduzione del canone annuo. 

L’intesa così raggiunta dovrà poi essere tempestivamente trasmessa all’Agenzia delle Entrate, anche attraverso la compilazione del modello RLI. In questo modo, si ridetermina il canone annuo tenendo conto di quanto effettivamente percepito dal locatore e si commisura l’Irpef, o la cedolare secca, su tale importo. 

Tuttavia, così facendo, l’importo cui si rinuncia non potrà più essere chiesto al conduttore.

L’ingiunzione di pagamento

Il secondo sistema per non pagare all’Agenzia delle Entrate le tasse sui canoni di locazione non riscossi è quello di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo contro l’affittuario moroso. Il decreto legge n. 34/2019 (cosiddetto “Decreto Crescita”) consente infatti di non dichiarare più i canoni di affitto non percepiti a partire dalla data di notifica dell’ingiunzione di pagamento emessa dal giudice. 

In tal caso, però, il locatore dovrà far fronte alle spese processuali e all’onorario del proprio avvocato, visto che la procedura per il decreto ingiuntivo richiede l’assistenza di un legale.

Il vantaggio di tale soluzione, al pari della precedente, è di non dover per forza avviare la procedura di sfratto e di salvare il contratto, in attesa magari di tempi migliori in cui l’inquilino possa risollevarsi e pagare regolarmente. 

Lo sfratto

In alternativa, se si tratta di una locazione abitativa, è possibile notificare una intimazione di sfratto per morosità, nel rispetto delle regole contrattuali. In tale eventualità, a norma dell’articolo 26 del Tuir (Dpr 917/1986), si ha diritto a non dichiarare i canoni non pagati a partire dalla notifica dell’intimazione stessa. Tale soluzione è chiaramente la più drastica perché implica l’avvio di una procedura di risoluzione del contratto per morosità.

La clausola risolutiva espressa

L’ultima soluzione per non dover versare le tasse sull’affitto non pagato impone di dover giocare d’anticipo. Nel contratto di affitto, va inserita la cosiddetta «clausola risolutiva espressa». La formula di quest’ultima è più o meno la seguente: «Il presente contratto si intende automaticamente risolto in caso di mancato pagamento di almeno due rate consecutive». A questo punto, il locatore dovrà spedire una raccomandata all’inquilino non appena si verifica la morosità. Il locatore dovrà cioè dichiarare all’affittuario di volersi avvalere del potere attribuitogli dal contratto e di ritenersi ormai libero da ogni vincolo contrattuale. Ovviamente, se l’inquilino non dovesse lasciare l’immobile resterebbe ferma la necessità di ricorrere al giudice per lo sfratto esecutivo; tuttavia, il rapporto si considera ormai cessato.

L’effetto della clausola risolutiva espressa è di consentire al locatore di sciogliere il contratto di affitto nel momento stesso in cui invia la lettera di diffida al conduttore, senza bisogno di ricorrere al giudice con lo sfratto. Da tale momento egli sarà esonerato dal dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni di locazione non percepiti.


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