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Sanzioni condominiali all’inquilino

2 Giugno 2021
Sanzioni condominiali all’inquilino

Come comportarsi con l’inquilino che non rispetta il regolamento condominiale e come agire nei suoi confronti. 

Non è raro avere a che fare con inquilini maleducati che non rispettano il regolamento di condominio e i beni comuni (come l’ascensore, le scale, il cortile e via dicendo). In questi casi, è bene sapere come comportarsi nei loro confronti, quali azioni intraprendere e quali poteri la legge attribuisce all’amministratore nell’interesse collettivo.

Come vedremo a breve, però, la possibilità di applicare sanzioni condominiali all’inquilino irriguardoso degli altrui diritti è limitata dal fatto che quest’ultimo non ha alcun rapporto contrattuale con il condominio ma solo con il locatore. Ciò non toglie, tuttavia, che l’inquilino debba comunque rispettare il regolamento con tutte le sue clausole.

Di tanto parleremo meglio qui di seguito. Ci soffermeremo innanzitutto sulle sanzioni condominiali nei confronti dei condomini, ossia dei proprietari degli appartamenti. Poi, affronteremo il diverso tema dell’affitto e del comportamento illecito degli inquilini: questi sono tenuti ad osservare il regolamento e cosa può fare il condominio per punire le loro eventuali violazioni? Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito. 

Sanzioni ai condomini che non rispettano il regolamento condominiale

Contro i condomini che non rispettano il regolamento condominiale, l’amministratore può agire in via giudiziale: ciò al fine di ottenere un ordine del giudice che inibisca il protrarsi del comportamento illecito ed eventualmente il relativo risarcimento. L’azione può essere intrapresa singolarmente anche da ciascun condomino. 

Rientra nei compiti istituzionali dell’amministratore porre rimedio alle altrui violazioni del regolamento condominiale e delle norme che regolano il vivere comune nell’edificio. Lo dovrà fare con richiami informali o formali per iscritto, a seconda della gravità del comportamento.

Oltre alla causa in tribunale, la legge consente ai condomini una forma di «autotutela»: il regolamento condominiale può prevedere sanzioni a carico dei trasgressori, consistenti nel pagamento di una somma da 1 a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Il compito di decidere se applicare la sanzione e il suo ammontare esatto spetta all’assemblea condominiale, o secondo un’altra tesi, direttamente all’amministratore.

Se a decidere è l’assemblea, questa delibera con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. 

Per «recidiva» si dovrebbe intendere il ripetersi dello stesso comportamento contrario al regolamento come, ad esempio, il parcheggiare dove il regolamento lo vieta. Non sarebbe invece recidiva la violazione di una diversa norma del regolamento.

L’inquilino deve rispettare il regolamento di condominio?

In caso di affitto, anche l’inquilino – così come il padrone di casa – è tenuto a rispettare il regolamento di condominio per l’uso dei beni e dei servizi comuni, anche se nel contratto di locazione non è contenuta una specifica clausola che glielo imponga. 

A dire il vero, sarebbe compito del locatore, nel momento in cui redige e stipula il contratto di affitto, prevedere in esso l’obbligo per l’inquilino di osservare il regolamento condominiale. E ciò perché il proprietario dell’appartamento è il principale destinatario del regolamento stesso e si deve porre, nei confronti dei restanti condomini, non solo come responsabile delle proprie violazioni, ma anche di quelle di colui a cui abbia affidato il proprio appartamento, come appunto nel caso dell’inquilino in affitto (sia che si tratti di affitto regolare che in nero). 

Come chiarito del resto dalla Cassazione [1], il locatore è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti nel regolamento, ma anche a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante lo scioglimento del contratto.

Detto in altre parole, il locatore-condomino resta responsabile del comportamento tenuto dal suo inquilino, al punto da dover assumere nei suoi confronti ogni provvedimento idoneo a imporgli il rispetto del regolamento condominiale; non da ultimo deve sfrattarlo in caso di comportamenti illeciti e/o irrispettosi del regolamento.

Sempre la Cassazione ha detto che il condomino/locatore risponde dei danni nei confronti del condominio per non aver sciolto il contratto di locazione per grave inadempimento [2]. Quindi, il condominio può agire nei suoi confronti se il conduttore non rispetta le regole condominiali. Se l’amministratore non dovesse agire, al suo posto lo possono fare gli altri condomini [3].

Inquilino non rispetta il regolamento: contro chi deve agire il condominio?

Nel caso in cui l’inquilino in affitto non rispetto il regolamento, l’amministratore – così come qualsiasi altro condòmino (nel caso di inerzia dell’amministratore) – può agire sia nei confronti dell’inquilino stesso (in quanto artefice del comportamento illecito), sia nei confronti del locatore (in quanto condomino e, quindi, garante del rispetto del condominio). Chiaramente, se in causa dovesse essere chiamato il locatore, questi potrebbe poi rivalersi contro il conduttore chiedendogli il risarcimento del danno e sfrattandolo. 

Sanzioni condominiali nei confronti degli inquilini maleducati

Più difficile ci sembra poter applicare, nei confronti degli inquilini, le sanzioni condominiali previste dal regolamento fino a 200 euro in caso di inosservanza del regolamento stesso e di cui abbiamo parlato sopra. La possibilità di applicare tali sanzioni infatti deriva principalmente dal «rapporto contrattuale» che lega il condomino-proprietario dell’immobile al condominio. In pratica è il condomino che, accettando il regolamento, si obbliga a pagare tali somme in caso di violazioni. E da questo rapporto è escluso invece l’inquilino, il quale è legato piuttosto da un contratto con il solo locatore. Dunque, in caso di violazioni commesse dall’inquilino, semmai il condominio dovesse imputare al locatore – in qualità di garante – le relative sanzioni, questi potrebbe pretendere poi il rimborso dall’inquilino stesso.


note

[1] Cass. sent. n. 11859/2011.

[2] cass. sent. n. 11383/2006.

[3] Trib. Monza, n. 2395/2016. 

Autore immagine: depositphotos.com


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