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Decoro architettonico condominio

2 Giugno 2021
Decoro architettonico condominio

Cosa significa e cosa si intende per decoro architettonico di un edificio condominiale: la tutela, la demolizione e il risarcimento del danno. 

Ogni lavoro che coinvolge un edificio, sia che riguardi le parti comuni che gli appartamenti privati, deve rispettare il cosiddetto decoro architettonico del condominio. Ad imporlo è il Codice civile che, tuttavia, non spiega cosa debba intendersi con tale termine; il compito è stato così affidato all’interpretazione dei giudici. 

In questo articolo, forniremo qualche indicazione pratica: cosa si intende con decoro architettonico e quando si può dire che questo è violato? Come si definisce il decoro architettonico di un condomino e come ci si tutela dalle alterazioni alla facciata? Procediamo con ordine.

Quale legge prevede il rispetto del decoro architettonico?

Partiamo dall’individuare le (poche) norme che vietano la violazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale. 

La prima e più importante è quella contenuta nell’articolo 1122 del Codice civile a norma della quale tutte le volte in cui un condomino esegue dei lavori sulla sua proprietà individuale o sulle parti comuni deve rispettare, tra i vari vincoli, anche il decoro architettonico dell’edificio. Esempi classici sono costituiti dal pergolato all’ultimo piano, dalla veranda di copertura del terrazzo, dalla canna fumaria appoggiata alla facciata del palazzo.

C’è poi l’articolo 1120 del Codice civile che vieta le innovazioni sulle parti comuni del condominio che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Infine, c’è l’articolo 1138 del Codice civile a norma del quale, quando i condomini sono più di dieci, il condominio deve dotarsi di un regolamento e, tra le norme contenute in tale documento, vi devono essere quelle a tutela del decoro architettonico.

Come visto, nessuna di queste tre norme spiega con esattezza cosa si intende con decoro architettonico condominiale. 

Quando si applica il  il decoro architettonico?

La questione del decoro architettonico rileva solo nei condomini. Non si tratta di una prescrizione imposta dalla normativa urbanistica a tutela del decoro urbano, il rispetto delle cui regole è già garantito dalla presenza di una licenza edilizia (ad esempio, il permesso di costruire, la Scia, ecc.).

Dunque, il titolare di una villa che voglia fare dei lavori alla facciata non deve rispettare il decoro architettonico essendo lui stesso il proprietario dell’intero edificio. Viceversa, nel caso di un condominio o di una costruzione bifamiliare è sempre necessario rispettare il decoro architettonico per qualsiasi violazione che sia visibile all’esterno o dall’interno.

Cosa si intende per decoro architettonico?

Volendo semplificare, il decoro architettonico è l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio ed imprimono allo stesso una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico.

In questo senso, il decoro architettonico non è altro che l’originario disegno che il costruttore ha dato al palazzo e che non può essere stravolto se non con il consenso di tutti i condomini.

Il decoro architettonico, pertanto, coinvolge tutti gli edifici, non solo quelli di valore architettonico come quelli del centro o i più moderni. Anche un palazzo di periferia o una costruzione popolare è dotato di un proprio decoro, inteso appunto come «unitarietà» e «coerenza di forme».

Insomma, la violazione del decoro architettonico si verifica nel caso di un’opera che determini il classico “pugno nell’occhio” rispetto al contesto in cui si inserisce, a prescindere dalla sua qualità estetica.

Il decoro architettonico deve essere rispettato anche quando la nuova opera è esteticamente apprezzabile o addirittura più bella rispetto al contesto, contribuendo a migliorarlo: la legge infatti vieta la semplice alterazione dell’edificio. Ad esempio, un gazebo che altera sensibilmente le linee del palazzo, anche se si affaccia su un cortile interno, è tale da violare il decoro architettonico.

Come chiarito dalla Cassazione [1], il danno al decoro architettonico del condominio prescinde dalle considerazioni relative al pregio artistico dello stesso e sussiste anche qualora ci siano stati precedenti interventi contro i quali non sia stata sollevata alcuna contestazione. 

Il danno al decoro, precisa la Suprema Corte, «non si verifica quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme armonico dello stabile, a prescindere dal pregio artistico che possa avere l’edificio». 

La violazione del decoro architettonico si realizza anche quando l’opera coinvolge un cortile interno, non visibile dalla strada principale su cui si affaccia l’edificio. Come chiarito sempre dalla Cassazione infatti [2], nessuna influenza può attribuirsi poi alla scarsa visibilità dell’innovazione oppure alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate. 

Quale tutela contro le violazioni del decoro architettonico?

La violazione del decoro architettonico implica un danno economico per ogni condomino; il decoro è infatti una qualità del fabbricato. A seguito dell’intervento pregiudizievole, perde valore commerciale ogni singolo appartamento. 

Pertanto, in caso di violazione del decoro architettonico, l’amministratore o, in caso di sua inerzia, ogni singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché intimi la demolizione delle opere lesive e il risarcimento del danno al condominio. 


note

[1] Cass. sent. n. 14598/2021 del 26.05.2021.

[2] Cass. sent. n. 851/2007; n. 25790/2020; n. 14455/2009; n. 27551/2005; n. 17398/2004.

Autore immagine: depositphotos.com


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