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Risarcimento infiltrazioni in condominio: ci vuole la mediazione?

2 Giugno 2021
Risarcimento infiltrazioni in condominio: ci vuole la mediazione?

Contenzioso in condominio e richiesta risarcimento danni per perdite di acqua dalle tubature: la mediazione è condizione di procedibilità dell’azione civile?

Nelle cause in materia condominiale, prima di avviare il giudizio vero e proprio innanzi al giudice, è necessario tentare un bonario componimento attraverso la procedura di mediazione. Ci si è chiesto però se, anche nel caso di richiesta di risarcimento da infiltrazioni in condominio, ci vuole la mediazione. La questione è stata di recente definita dal tribunale di Milano [1]. Ecco qual è la soluzione.

Mediazione e condominio: quando?

La mediazione è un procedimento stragiudiziale per mezzo del quale i soggetti coinvolti in una controversia tentano di raggiungere un accordo (detto conciliazione).

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio previste dagli articoli 1117 e 1139 cod. civ.  e dagli articoli 61-72 disp. att. cod. civ.

A chiarirlo è l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. a norma del quale «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».

Ecco qualche esempio di controversie condominiali che richiedono la mediazione obbligatoria: 

  • l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e l’osservanza del regolamento di condominio;
  • l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
  • la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
  • il rendiconto della gestione;
  • il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

In questi casi, se la mediazione non è esperita, il giudizio successivamente instaurato è dichiarato improcedibile.

Richiesta danni da infiltrazioni in condominio e mediazione obbligatoria

La controversia in materia di danni da infiltrazioni ha ad oggetto il risarcimento da fatto illecito azionato in base all’art. 2051 cod. civ. (nella specie, infiltrazioni di acqua a danno di unità immobiliare di proprietà esclusiva). Pertanto, non essendovi alcuna lesione o erroneo impiego degli artt. 1117 – 1139 c.c. e 61 – 72 disp. att. cod. civ. non è necessario attivare la mediazione obbligatoria. 

Quando la materia per cui si agisce è essenzialmente accertativa e risarcitoria (cioè l’accertamento della responsabilità, la condanna alla esecuzione degli interventi necessari a rimuovere la causa dell’evento dannoso e la domanda con contenuto risarcitorio), si verte in ambito estraneo alla mediazione obbligatoria.

Anche il tribunale di Roma [2] ha chiarito che i danni da infiltrazioni di acqua, umidità e condensa non rientrano fra le materie della mediazione obbligatoria. Infatti, l’art. 71 quater, comma 1, disp. att. c.c. prevede che le materie oggetto di mediazione obbligatoria in ambito condominiale sono solo quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c. Come chiarito in tale pronuncia, «il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino ed asseritamente provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c., considerato che l’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che per controversie in materia di condominio (che, in base all’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. c.c.».

Inoltre, chi si avvale dell’accertamento tecnico preventivo contemplato dall’art. 696 bis cod. proc. civ., anche nel caso in cui la causa verta in materia condominiale – per la quale la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale – non è obbligato al previo esperimento del tentativo di mediazione. A stabilirlo è lo stesso D. Lgs. n. 28/2010, art. 5, comma 4, lett. b-bis.

Come già chiarito dalla giurisprudenza [3] «anche ove venga richiesta in previsione di una delle controversie soggette alla cosiddetta mediazione obbligatoria ex D. Lgs. 28/2010, l’istruzione preventiva ex art. 696 bis c.p.c. non richiede il previo esperimento del procedimento di mediazione stragiudiziale».


note

[1] Trib. Milano, ord. del 15.12.2020: «il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino ed asseritamente provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli artt. 1117 – 1139 c.c., considerato che l’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che per controversie in materia di condominio (che, in base all’art. 5 comma 1 del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. c.c.».

[2] Trib. Roma, sent. n. 23886/19 e n. 1770/21.

[3] Trib. Milano 17 febbraio 2015; negli stessi sensi, Trib. Varese 24 luglio 2012

N.R.G. /2020

 – CONDOMINIO –

attore convenuto

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

DECIMA CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g.

Tra e

/ 2020

Oggi 15 dicembre 2020, il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa … ,

visto il proprio decreto del 4.11.2020 di fissazione dell’odierna udienza in forma di trattazione scritta ai

sensi dell’art. 221 D.L. 34/2020 e succ. mod.;

preso atto che entrambe le parti hanno provveduto, nel termine assegnato, al deposito telematico di note scritte contenenti le rispettive istanze che qui devono intendersi integralmente richiamate;

letti gli atti ed esaminata la documentazione allegata;

rilevato che, quanto all’eccezione sollevata dal condominio convenuto di improcedibilità della domanda giudiziale per esperimento obbligatorio del procedimento di mediazione, come già ripetutamente affermato da questo Tribunale, l’art. 71 quater disp. att. c.c. dispone espressamente che “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”;

ritenuto che, nel caso di specie, la controversia attiene al risarcimento del danno da fatto illecito azionato ex art. 2051 c.c. in ipotesi di infiltrazioni d’acqua che hanno interessato immobili di proprietà esclusiva e non si verte, evidentemente, in ipotesi di violazione o errata applicazione degli artt. 1117- 1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c..

rilevato che ante causam è stato espletato procedimento ex art. 696 bis c.p.c. e che dunque appare necessario disporre l’acquisizione del fascicolo di cui al n. R.G. … \2018 (dott. …);

tenuto conto della richiesta di concessione dei termini ex art. 183 comma VI c.p.c. e considerato che il disposto di cui all’art. 153 c.p.c. impedisce, stante la natura perentoria dei termini predetti, di disporre una decorrenza differita degli stessi;

P.Q.M.

rigetta l’eccezione sollevata dal condominio convenuto di improcedibilità della domanda giudiziale per esperimento obbligatorio del procedimento di mediazione;

dispone l’acquisizione del fascicolo di cui al procedimento ex art. 696 bis c.p.c. R.G. n. … \2018 (dott. …);

assegna alle parti ex art. 183, comma VI, c.p.c.:

– termine perentorio di trenta giorni sino al … 2021 per il deposito di memorie limitate alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte;

– termine perentorio di ulteriori trenta giorni sino al … 2021 per replicare alle domande ed eccezioni nuove, o modificate dall’altra parte, per proporre le eccezioni che sono conseguenza delle domande e delle eccezioni medesime e per l’indicazione dei mezzi di prova e produzioni documentali;

– termine perentorio di ulteriori venti giorni sino al … 2021 per le sole indicazioni di prova contraria.

Fissa, per la trattazione nel contraddittorio tra le parti sui mezzi di prova dedotti, l’udienza del giorno … 2021, alle ore …

Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.

Il Giudice

dott. …

 


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