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Quando un gazebo è abusivo?

3 Giugno 2021
Quando un gazebo è abusivo?

Permessi e autorizzazioni per costruire un gazebo: dalla licenza edilizia del Comune all’assemblea di condominio. 

Per realizzare un gazebo ci vuole l’autorizzazione del Comune tutte le volte in cui la sua installazione determina un definitivo mutamento del suolo. Cosa significa in termini pratici? Quando un gazebo è abusivo e quali sono le autorizzazioni che bisogna procurarsi per la sua realizzazione in un giardino? 

La giurisprudenza si è più volte confrontata con la definizione di «gazebo abusivo» cercando di identificare i casi in cui tale manufatto richiede il cosiddetto “titolo edilizio” ossia il permesso di costruire del Comune e quando, invece, può rientrare nell’edilizia libera. 

A questo problema si affianca poi quello di carattere condominiale nell’ipotesi in cui il gazebo insista in un giardino di proprietà esclusiva, inserito però in un contesto condominiale a distanza di qualche metro dalla facciata dell’edificio. 

Cerchiamo allora di fare chiarezza in questo argomento e di scoprire quando un gazebo è abusivo.

Cos’è un gazebo abusivo?

Un gazebo è abusivo quando realizzato in violazione della normativa urbanistica. L’abuso edilizio è infatti un reato che scatta tutte le volte in cui la legge impone al cittadino di richiedere un’autorizzazione comunale per l’esecuzione dei lavori e questa non viene presentata o quando l’opera viene eseguita in difformità dall’autorizzazione stessa. 

Non è invece abusivo il gazebo realizzato senza il permesso dell’assemblea di condominio o dell’amministratore in quanto il Codice civile consente a ciascun proprietario di effettuare i lavori nella proprietà individuale senza previa autorizzazione o vincolo se non il rispetto della stabilità dell’edificio e del decoro architettonico (ai sensi dell’articolo 1122 del Codice civile). In caso di violazione di tali due vincoli, l’amministratore di condominio – o, in caso di sua inerzia, ogni singolo condomino – può agire per ottenere la rimozione del manufatto.

Quando il gazebo è abusivo?

Come anticipato, il gazebo è abusivo quando realizzato senza il permesso di costruire del Comune. Tuttavia, non sempre tale permesso è necessario e va richiesto.

Secondo la giurisprudenza, tutte le volte in cui le dimensioni del gazebo sono modeste, tali cioè da non arrecare una visibile alterazione all’edificio, allora lo stesso può essere eretto senza bisogno di richiedere il permesso di costruire al Comune [1]. Vale quindi lo stesso principio applicabile per le tettoie: il piccolo gazebo non richiede la licenza, ma rientra nell’edilizia libera. Esso quindi non è mai abusivo.

Quando però il gazebo è di dimensioni più rilevanti ed è stabile, ossia rivolto a soddisfare esigenze non temporanee ma durature, allora è necessario il permesso di costruire. Si pensi a una struttura allestita tutto l’anno per riparare dagli agenti atmosferici. 

Invece, quando il gazebo è provvisorio, utilizzato solo per l’allestimento di un evento all’aperto, allora il permesso non è richiesto [2], in quanto l’opera verrà rimossa subito dopo. 

È del tutto ininfluente il materiale di cui il gazebo è composto (se in legno, in muratura, in acciaio, ecc.): ciò che rileva è l’alterazione permanente del suolo che si verifica quando la funzione del gazebo non è momentanea, ma rivolta ad una migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi. In tal caso, quindi, può essere soggetto ad autorizzazione anche un gazebo leggero, in legno sottile. 

Dunque, quando l’installazione del gazebo è definitiva ma lo stesso è stato eretto senza il permesso di costruire, lo stesso si può dire abusivo.

Gazebo e condominio

Il fatto che il gazebo abbia ottenuto le autorizzazioni del Comune (che hanno valenza urbanistico-edilizia) e che quindi non sia abusivo, non significa che sia anche in regola con la normativa civilistica relativa ai rapporti condominiali. Anche il gazebo non abusivo può infatti ledere i diritti di terzi (cioè dei condòmini e dei vicini di casa). 

In generale, è possibile installare il gazebo in un giardino di proprietà esclusiva che si trovi inserito in un contesto condominiale. Bisogna tuttavia verificare una serie di prescrizioni.

La prima: non deve essere presente un apposito divieto nel regolamento condominiale, regolamento approvato all’unanimità. 

La seconda: non si deve violare il decoro architettonico dell’edificio. 

Ai sensi del già richiamato articolo 1122 del Codice civile, «nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Di solito, per l’impatto che un gazebo di grosse dimensioni può comportare dal punto di vista estetico, esso è quasi sempre contrario al decoro architettonico inteso come l’insieme delle forme originarie dell’edificio. Si deve prescindere dalla “bellezza” del manufatto: ciò che rileva è la disarmonia, la discontinuità rispetto al restante edificio.

Tuttavia, un gazebo particolarmente distante dalla facciata del palazzo, come quello situato nel giardino di proprietà esclusiva a cinque o sei metri dalla facciata stessa, non sarà suscettibile di violare il decoro architettonico.

Il gazebo deve poi evitare pregiudizi alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio. Sarebbe illecito un gazebo posto all’altezza del balcone del piano superiore che possa così agevolare l’arrampicata dei ladri al primo piano. 

Infine, il gazebo deve rispettare le distanze delle costruzioni e, in particolare, sempre con i condomini dei piani sovrastanti. Questi ultimi hanno infatti il diritto di affaccio in appiombo, cui il gazebo potrebbe frapporsi, togliendo luce ed aria. 

In tal caso, occorre rispettare l’articolo 907 del Codice civile in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, applicabile anche nei rapporti tra condòmini (in caso di turbativa della veduta, anche se non è questo il caso del lettore, stanti le distanze di cui si è detto), per il quale, «quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri». «Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia». 

In ogni caso, non è richiesto il permesso dell’assemblea per l’installazione del gazebo; ma nel caso in cui sussistano violazioni della predetta normativa, il condominio potrà chiedere la demolizione dell’opera. 


note

[1] Tar Campobasso, sent. n. 109/2021. 

[2] Tar Roma, sent. n. 178/2021.


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