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Regolamento condominiale affittacamere: ultime sentenze

3 Giugno 2021
Regolamento condominiale affittacamere: ultime sentenze

Compatibilità del divieto di attività alberghiera, pensioni, bed and breakfast con l’attività di affittacamere in condominio. 

Il regolamento contrattuale di condominio può vietare espressamente una particolare destinazione degli immobili in proprietà esclusiva (quale, ad esempio, affittacamere o B&B) ovvero imporre esclusivamente una tipologia di uso (ad esempio, per civile abitazione, con esclusione di studi professionali), sì da escludere tutte le altre. Ma deve trattarsi di un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Inoltre, non è ammessa l’interpretazione analogica ad ipotesi non contemplate nel regolamento stesso. Ecco quindi quali sono le implicazioni tra il regolamento condominiale e l’attività di affittacamere eventualmente svolta dai condomini. 

Se il regolamento condominiale vieta le attività commerciali non è possibile esercitare l’attività di affittacamere, che è equiparabile all’attività imprenditoriale alberghiera

L’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio che aveva chiamato in giudizio una società conduttrice di un’unità immobiliare dell’edificio e i proprietari della stessa chiedendo la cessazione dell’attività di affittacamere svolta in violazione del regolamento condominiale che vietava l’esercizio di attività commerciali).

Il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire le abitazioni ad attività commerciali impedisce l’esercizio dell’attività di affittacamere. Ciò anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come “casa vacanza”. Ad affermarlo è la Cassazione respingendo il ricorso della proprietaria di un appartamento in via Cola di Rienzo a Roma, chiamata, in solido con la società conduttrice, ad assicurare la cessazione della attività. La Suprema corte ricorda che “ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera”.

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562

Condominio: il vincolo d’uso delle unità immobiliari deve risultare da regolamento specificamente individuato ed individuabile

Il divieto regolamentare di esercitare l’attività di affittacamere o B & B è opponibile, in primo luogo, a quei condomini che abbiano acquistato l’immobile mediante un atto di compravendita nel quale il regolamento risulta espressamente richiamato ed accettato. Tale regolamento tuttavia deve essere identificato con certezza, (anche mediante la specificazione del notaio presso cui è depositato) dovendo altrimenti ritenersi che una clausola, in cui sia genericamente richiamato il “regolamento”, abbia natura di mera clausola di stile.

Tribunale Roma sez. V, 12/05/2020, n.7105

Il regolamento condominiale non può vietare l’esercizio di attività ricettive

Va evidenziato che il divieto di esercitare l’attività di affittacamere, o di Be. & Breakfast, rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare. Com’è noto, l’art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento (assembleare) di Condominio possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Del resto, l’espressa previsione, nel co. 1° dell’art. 1138 c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude a contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condòmini. Solo un regolamento che abbia fonte “contrattuale” può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati. Anche in relazione ad un regolamento di natura contrattuale, peraltro, possono sorgere questioni in ordine all’opponibilità di siffatte limitazioni ad un condomino che – non essendo stato partecipe dell’originario accordo – abbia acquistato un immobile facente parte del Condominio senza che nell’atto di compravendita fosse espressamente richiamato il vincolo imposto dal regolamento alla sua proprietà esclusiva.

Di conseguenza, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuta nel regolamento condominiale, incidendo non sull’estensione, ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. In base a tale riconduzione, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.

In materia condominiale, ai sensi dell’art. 1138, comma 4, c.c., le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Solo un regolamento che abbia fonte contrattuale può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà, sia sulle parti comuni che sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati. Ciò posto, nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto non provata la natura contrattuale del regolamento del condominio, con conseguente esclusione della validità della clausola che poneva il divieto di esercizio di attività di affittacamere e similari, in quanto trattasi di una limitazione non consentita alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare.

Tribunale Roma sez. V, 15/10/2019, n.19739

Sulle tempistiche per eccepire la mancata trascrizione delle clausole del regolamento condominiale

La questione relativa alla mancata trascrizione in un’apposita nota di una clausola del regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie.

Cassazione civile sez. II, 19/03/2018, n.6769

Il divieto di detenere nel proprio immobile pensioni e locande non può essere esteso anche all’attività di affittacamere

Il condominio risponde nei confronti degli altri condomini della violazione al regolamento condominiale consumata dal proprio conduttore qualora non dimostri di aver adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee a far cessare gli abusi alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., ponendo in essere iniziative che possono arrivare fin alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. Ove la durata del contratto di sublocazione con il quale è concesso ad un conduttore il godimento ad uso abitativo parziale di singole stanze di un appartamento sia assimilabile a quella di una locazione transitoria e tra le prestazioni accessorie non figurino quelle del riassetto, pulizia dei locali, fornitura e lavaggio della biancheria, il rapporto è incompatibile con quello dell’attività di affittacamere.

Il divieto posto nel regolamento di tenere locande o pensioni non si estende alla attività di affittacamere in quanto non è consentita una interpretazione estensiva della norma regolamentare ed in ogni caso le prime, a differenza delle seconde, oltre al godimento di locali ammobiliati, comportano anche la somministrazione di un vitto.

Tribunale Milano sez. XIII, 21/02/2018

Il divieto di destinare gli appartamenti a pensioni o camere di affitto è da considerarsi esteso anche al bed & breakfast

Le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali disposizioni, che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo delle disposizioni o comunque devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti quando ne siano a conoscenza e le abbiano accettate attraverso il regolamento contrattuale.

L’attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d’affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto”.

Il condomino inosservante della norma regolamentare sul divieto “di pensioni o camere di affitto” deve essere assoggettato alle misure di coercizione indiretta a norma dell’art. 614-bis c.p.c., tenendo conto dei giorni di esercizio dell’attività e del periodo in cui quest’ultima è stata esercitata.

Tribunale Milano, 10/11/2017, n.11380

La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va ricondotta alle servitù atipiche

La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio.

Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c. e dell’art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. II, 18/10/2016, n.21024



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