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Clausole limitative regolamento condominio: Cassazione

3 Giugno 2021
Clausole limitative regolamento condominio: Cassazione

Opponibilità delle clausole del regolamento di condominio contrattuale che limitano i diritti dei proprietari esclusivi. 

No trascrizione del regolamento di condominio, ma solo per le eventuali convenzioni costitutive di servitù in esso inserite

Non è atto soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’articolo 2645 del Cc, il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù, che siano documentalmente inserite nel testo di esso. Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unita immobiliare si determina l’apponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto di acquisto. In mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena, gravante sull’immobile oggetto del contratto.

Cassazione civile sez. II, 25/03/2019, n.8278

Sulle tempistiche per eccepire la mancata trascrizione delle clausole del regolamento condominiale

La questione relativa alla mancata trascrizione in un’apposita nota di una clausola del regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie.

Cassazione civile sez. II, 19/03/2018, n.6769

Nulla la clausola approvata a maggioranza che limita l’ utilizzo della proprietà esclusiva

È nulla la delibera assembleare con la quale viene approvata una clausola del regolamento condominiale lesiva del diritto di proprietà dei singoli condomini, come quella volta a statuire il divieto ad esercitare l’attività turistico alberghiera.

Cassazione civile sez. II, 28/09/2017, n.22711

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va ricondotta alle servitù atipiche

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni “propter rem”, difettando il presupposto dell'”agere necesse” nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio.

Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c. e dell’art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. II, 18/10/2016, n.21024

Interpretazione restrittiva della clausola del regolamento condominiale che imponga un limite alle singole unità immobiliari

L’interpretazione del contenuto della clausola del regolamento condominiale da dove emerge un limite od un obbligo imposto alle singole unità immobiliari deve essere compiuta restrittivamente, seguendo le norme che regolano l’interpretazione del contratto, ed è censurabile dal giudice di legittimità solo per violazione di legge ed in caso di illogicità o vizio di motivazione della sentenza.

Cassazione civile sez. II, 06/12/2016, n.24958

Natura delle clausole del regolamento condominiale

Le clausole dei regolamento condominiale predisposto dall’originario proprietario dell’edificio condominiale e allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. II, 15/11/2016, n.23255

Vincoli e divieti contenuti nel regolamento predisposto dal costruttore

È legittimo il divieto di predisporre e installare fioriere mobili, anche se contenuto in un regolamento di natura contrattuale redatto successivamente alla vendita dell’immobile, rientrando la previsione di tale divieto nella materia affidata al regolamento in virtù di clausola contenuta nell’atto di compravendita in forza della quale il regolamento redigendo dal costruttore avrebbe potuto prevedere “limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari delle proprietà”.

Cassazione civile sez. II, 14/11/2016, n.23128

Regolamento condominiale con limitazioni a diritti di proprietà dei singoli condomini è approvato da tutti

Il regolamento condominiale che contenga limitazioni ai diritti di proprietà dei singoli condomini deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale. Per avere efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare di coloro che hanno approvato dette limitazioni, esse devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione non è, tuttavia, necessaria se il regolamento è richiamato nei singoli atti di acquisto, perché in questo caso il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dalla accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli.

Cassazione civile sez. II, 07/11/2016, n.22582

Regolamento condominiale di origine contrattuale: divieti e limiti consentiti

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulle proprietà dei singoli condomini, i divieti e i limiti debbono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda a un interesse meritevole di tutela.

Cassazione civile sez. II, 20/10/2016, n.21307

I limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni chiare

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.

(Nella specie, la S.C. ha riformato la decisione impugnata che, dalla presenza di una clausola del regolamento di condominio espressamente limitativa della destinazione d’uso dei soli locali cantinati e terranei a specifiche attività non abitative, aveva tratto l’esistenza di un vincolo implicito di destinazione, a carattere esclusivamente abitativo, per gli appartamenti sovrastanti, uno dei quali era stato invece adibito a ristorante-pizzeria, mediante scala di collegamento interna ad un vano ubicato al piano terra).

Cassazione civile sez. II, 20/10/2016, n.21307

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va ricondotta alle servitù atipiche

La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni “propter rem”, difettando il presupposto dell'”agere necesse” nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. II, 18/10/2016, n.21024

Clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Cassazione civile sez. II, 28/09/2016, n.19212

Opponibilità clausola limitativa del diritto di proprietà

In tema di condominio negli edifici, per l’opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento contrattuale, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 cod. civ., occorre indicarne le specifiche clausole limitative.

Cassazione civile sez. II, 31/07/2014, n.17493

Nel regolamento condominiale, al fine di rendere opponibili al terzo le clausole limitative sui beni di proprietà esclusiva, serve esplicita e specifica indicazione della clausole incidenti, non bastando il mero richiamo delle stesse nella nota di trascrizione dall’atto di acquisto.

Cassazione civile sez. VI, 11/05/2012, n.7396



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