Diritto e Fisco | Articoli

Un genitore può vendere a un figlio?

3 Giugno 2021
Un genitore può vendere a un figlio?

Quando la vendita è simulata e quando può essere impugnata: il caso del reato, dell’azione revocatoria e della lesione della legittima. 

Un nostro lettore vorrebbe cedere la propria abitazione al proprio figlio. Così facendo realizza due obiettivi: da un lato quello di sottrarre l’immobile ai creditori che, da tempo, minacciano di avviare nei suoi riguardi il pignoramento; dall’altro eviterebbe il rischio – che si presenterebbe invece in caso di donazione – di un’eventuale azione di riduzione che gli altri eredi potrebbero intraprendere qualora sia stata loro sottratta la quota di legittima. Ci viene però chiesto se un genitore può vendere a un figlio. Cosa prevede a riguardo la legge? 

Il problema va affrontato in modo diverso proprio a seconda della finalità perseguita dal genitore. Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di procedere per gradi.

La vendita tra padre e figlio è legale?

Nessuna norma vieta la possibilità che tra padre e figlio si possa stipulare un contratto di compravendita, anche se questa dovesse essere simulata, ossia nascondere un intento diverso, quello ad esempio di una donazione. 

Dunque, un genitore può vendere a un figlio una casa, un terreno o qualsiasi altro bene. Chiaramente, se si tratta di un immobile, le parti dovranno recarsi da un notaio: senza l’atto pubblico, il passaggio di proprietà è nullo e non si produce alcun effetto. Lo stesso dicasi per la vendita di diritti su immobili come la superficie, la servitù, l’usufrutto.

In tutti gli altri casi, la vendita può essere fatta informalmente, anche verbalmente o con una scrittura privata.

Quando la vendita tra padre e figlio è illegale?

Se l’intento perseguito dalle parti è fraudolento – e pertanto dietro la vendita si nasconde lo scopo di ledere i diritti di terzi – la vendita può essere impugnata. In questo caso, bisognerà verificare chi sono i soggetti lesi. Partiamo dai creditori.

Il caso più emblematico è quello del Fisco, quando il contribuente finge di vendere un immobile per sfuggire alla riscossione esattoriale. In tale ipotesi, se il debito è superiore a 50mila euro e le imposte non versate sono l’Irpef o l’Iva, chi simula la vendita della casa può essere denunciato per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Negli altri casi, quando cioè si tratta di un creditore privato, questi potrà tutt’al più intraprendere l’azione revocatoria: si tratta di un giudizio civile rivolto a ottenere la dichiarazione di inefficacia dell’atto di compravendita. Sicché, il bene potrà essere ugualmente pignorato. A tal fine, però, il creditore deve dimostrare che:

  • il patrimonio del debitore, all’esito della vendita, è rimasto sostanzialmente svuotato e non presenta altri beni utilmente pignorabili su cui soddisfarsi;
  • l’acquirente era consapevole della condizione debitoria del venditore, avendo così accettato il rischio di subire l’azione revocatoria da parte del creditore. 

L’azione revocatoria può però essere intrapresa entro massimo 5 anni dal rogito.

C’è poi il caso di chi vende la casa al figlio solo per sottrarla agli altri eredi legittimari, coloro cioè che, per legge, hanno diritto a una quota minima del patrimonio del defunto. Sono eredi legittimari il coniuge e i figli o, in assenza di questi ultimi, gli ascendenti (genitori e nonni).

Ebbene, gli eredi hanno 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte, per impugnare la vendita e dimostrare che è simulata, ossia fittizia. Essi dovranno quindi fornire le prove che il trasferimento del possesso del bene non è mai avvenuto, che non c’è mai stato un effettivo passaggio del denaro tra il venditore o l’acquirente o che quest’ultimo se l’è visto restituire dopo averlo versato. 

Se il giudizio dovesse portare alla luce tali circostanze, l’immobile – benché fittiziamente venduto a uno dei figli – ritornerà alla successione e andrà diviso con gli altri eredi. 



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