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Cos’è un rogito?

3 Giugno 2021
Cos’è un rogito?

Funzione, validità e contenuto del rogito: quali sono i contratti e gli atti che richiedono l’atto pubblico?

Si sente spesso parlare di rogito o, in alcuni casi, di rogito notarile. Ma cosa si intende con questo termine che, il più delle volte, viene utilizzato nell’ambito delle compravendite immobiliari e delle donazioni? In altri termini, cos’è un rogito? Forniremo qui di seguito alcuni chiarimenti pratici. Ad esempio, spiegheremo come funziona il rogito notarile, da chi si fa, quando è necessario un rogito e cosa deve contenere, quanto costa e quali sono i documenti che è necessario consegnare al notaio per il rogito. Ma procediamo con ordine.

Cosa si intende per rogito notarile?

Il rogito notarile – o più brevemente “rogito” – è un atto che si redige dal notaio il quale, come noto, è un pubblico ufficiale e, come tale, autorizzato dalla legge a dare piena prova alle dichiarazioni che vengono fatte in sua presenza. 

Proprio per questa sua caratteristica, il rogito viene più propriamente chiamato «atto pubblico» per contrapporlo alla «scrittura privata» che è invece l’atto che la parte redige da sola, senza cioè l’assistenza di un pubblico ufficiale e che, pertanto, non ha la stessa validità del primo in termini di prova. Se infatti chi firma un atto pubblico non può disconoscere la firma che ha apposto su di esso, chi invece si vede opporre una scrittura privata può sempre dire di non averla mai stipulata e che la firma non è sua. 

Chi fa un rogito?

L’unico soggetto che “rogita”, ossia che può stipulare un rogito, è il notaio. Il notaio, lo ricordiamo, è un professionista privato a cui le parti si rivolgono e che pertanto dalle stesse va retribuito. Tutte le parti che si rivolgono al notaio sono responsabili in solido per il pagamento della sua parcella, a prescindere dagli accordi interni. 

Gli atti del notaio sono soggetti a registrazione: l’imposta di registro deve essere corrisposta dalle parti stesse. 

Quando è necessario il rogito?

Il più delle volte, le parti si rivolgono al notaio per il rogito quando la legge lo impone, fermo restando che si può comunque stipulare un atto pubblico anche per gli atti che potrebbero semplicemente avere la forma della scrittura privata.

Ecco alcuni esempi di rogito:

  • compravendita di immobili;
  • donazione di immobili;
  • donazione di somme di denaro elevate;
  • costituzione di usufrutto;
  • costituzione di servitù;
  • costituzione di società;
  • testamento pubblico;
  • costituzione di fondo patrimoniale;
  • costituzione di trust;
  • modifica del regime patrimoniale tra coniugi.

Caratteristiche dell’atto pubblico

La caratteristica pregnante del rogito è che, trattandosi di un atto di un pubblico ufficiale, esso fa piena prova dei seguenti aspetti:

  • la provenienza dell’atto, ossia l’identità dei firmatari (nome, cognome, ecc.);
  • la data e il luogo in cui l’atto è stato redatto;
  • le dichiarazioni delle parti che il notaio ha accertato (ad es. la volontà di donare un bene);
  • i fatti verificatisi dinanzi al notaio (ad es. il pagamento di un assegno);
  • i fatti che il notaio dichiara di aver compiuto.

Questi aspetti non possono essere messi in discussione dalle parti con la stessa facilità prevista per le scritture private (per le quali basta una semplice contestazione per onerare la controparte a fornire la prova della genuinità del documento). Infatti, per contestare un rogito è necessario avviare un’apposita causa chiamata querela di falso nel corso della quale bisogna fornire la prova della falsità di tale documento.

Elementi essenziali del rogito

Il rogito deve contenere necessariamente l’indicazione dell’identità delle parti che lo sottoscrivono, del notaio rogante, della data e del luogo in cui l’atto è stato redatto. La mancanza di tali elementi ne determina la nullità. 

La mancanza della sottoscrizione fa perdere l’efficacia probatoria di atto pubblico, ma consente che l’atto venga considerato come scrittura privata, se le parti hanno a ciò consentito, sottoscrivendone il contenuto.

Solo in alcuni casi di rogito è richiesta la presenza dei testimoni, a pena di nullità, come nel caso delle donazioni di non modico valore. 

Il notaio è tenuto a leggere il rogito alle parti ed eventualmente ai testimoni: tale requisito tuttavia non è richiesto a pena di nullità.

Quanto prende un notaio per un rogito?

Il prezzo del rogito non è prefissato dalla legge e varia a seconda dell’atto. Sono previste tariffe agevolate per l’acquisto della prima casa. È dovere del notaio fornire alle parti un preventivo scritto prima del rogito.

Alla parcella del notaio bisogna poi aggiungere le imposte; anche queste variano a seconda del tipo di atto e del suo valore. Ad esempio, l’acquisto della casa da un privato è soggetto all’imposta di registro pari al 9% del suo valore catastale (2% se è prima casa); se l’acquisto avviene invece da ditta costruttrice, l’Iva è pari al 10% (4% se prima casa) del valore catastale.

Rogito per l’acquisto di immobili

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, il rogito è il contratto definitivo che si stipula dinanzi al notaio e che determina il trasferimento della proprietà. Si distingue pertanto dal compromesso – anche detto «contratto preliminare» – che invece è una scrittura privata rivolta a “prenotare l’affare” ossia ad obbligare le parti alla successiva stipula del rogito per una data successiva. 

L’atto di compravendita immobiliare deve essere necessariamente – a pena di nullità – redatto da un notaio. 

È compito e dovere del notaio che redige l’atto effettuare i controlli opportuni per verificare l’esistenza di ipoteche, altri vincoli o irregolarità edilizie. 

Dal 1° gennaio 1998, al rogito deve essere allegata la dichiarazione di conformità dell’immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/ 1990), riguardanti gli impianti elettrici, che deve essere rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell’immobile. 

È onere del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede. 

Di regola, al momento del rogito, l’acquirente dovrà corrispondere il saldo del prezzo pattuito. 

Nel caso in cui intenda richiedere un mutuo, le pratiche dovranno già essere concluse e il prestito corrisposto. Sempre contestualmente al rogito, di solito, viene corrisposta la percentuale dovuta per l’attività dell’agenzia immobiliare (anche se sempre più spesso tale pagamento viene richiesto all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare di vendita), viene pagata l’Iva (solo nel caso in cui si acquisti dal costruttore ed entro 5 anni dalla fine dei lavori), l’imposta di registro (se si acquista da un privato) e la parcella del notaio. 



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