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Rendiconto di condominio: come deve essere?

3 Giugno 2021
Rendiconto di condominio: come deve essere?

Annullabile la delibera che approva un rendiconto in cui non sono intelligibili le voci di entrata e di spesa.

Nel momento in cui l’assemblea di condominio è chiamata ad approvare il rendiconto dell’amministratore, al fine dell’approvazione delle spese annuali, deve essere in grado di comprenderne il contenuto in modo che il voto possa essere esercitato in modo consapevole. Di qui il quesito che spesso ci si pone dinanzi a documentazione incompleta, carente o troppo sintetica: come deve essere il rendiconto di condominio? Una spiegazione ci viene offerta da un’interessante sentenza del tribunale di Ferrara [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Metodo di tenuta della contabilità condominiale

L’amministratore deve tenere una contabilità condominiale chiara e precisa, che gli permetta di presentare ogni anno un rendiconto della gestione facilmente comprensibile a tutti.

Una contabilità chiara e precisa, oltre che nell’interesse dei condomini, permette anche all’amministratore di provare i propri crediti nei confronti del condominio.

Il rendiconto di gestione: come si redige

L’amministratore è obbligato a predisporre il rendiconto della gestione condominiale almeno una volta all’anno. Deve farlo seguendo precise regole. 

Questo documento è chiamato anche, nella pratica, bilancio consuntivo.

Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801).

Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie.

La norma che stabilisce come si debba redigere il rendimento di gestione è l’articolo 1130 bis del Codice civile. Tale disposizione stabilisce che: «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. 

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti». In sintesi, si impone la tracciabilità di ogni entrata ed uscita per garantire ai condòmini la trasparenza e la comprensibilità della gestione. 

Inoltre, è previsto che l’assemblea possa nominare, a fini consultivi e di controllo contabile, un consiglio di condominio.

Il primo principio da seguire nella redazione del rendiconto condominiale è quello della chiarezza, che consiste nell’esporre con semplicità le voci che compongono il rendiconto in modo da consentire l’immediata verifica dei dati stessi. 

Il secondo principio da seguire nella redazione del rendiconto condominiale è quello della rappresentazione veritiera e corretta, in base alla quale il rendiconto deve riportare con esattezza la situazione patrimoniale e finanziaria del condominio.

Validità assemblea che approva il rendiconto 

Secondo il tribunale di Ferrara [1], per la validità del rendiconto di un determinato esercizio, non è necessario che la contabilità sia stata redatta dall’amministratore con le forme rigorose richieste per i bilanci societari, ma è comunque necessario che sia idonea a rendere comprensibili le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite. Requisito, quest’ultimo, che consente ai condomini di assolvere all’onere di indicare specificamente le partite che si intendono contestare. 

Il tribunale ricorda che se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, sue parti inscindibili, ed i condòmini non siano perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio, la delibera di approvazione sarà annullabile entro 30 giorni dalla sua approvazione a prescindere dal possibile esercizio del diritto dei partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei carteggi giustificativi di spesa.


note

[1] Trib. Ferrara sent. n. 13/21 del 15.01.2021.

Autore immagine: depositphotos.com

Tribunale Ferrara Civile Sentenza 15gennaio2021 n.13

GIURISPRUDENZA

Data udienza 2 gennaio 2021

Integrale

Rendiconto – Approvazione da parte dell’assemblea dei condomini – Modalità di redazione della contabilità – Finalità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI FERRARA

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice Maria Marta Cristoni ha pronunciato la seguente SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1963/2019, promossa da:

AN.MA. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. PA.BE. e dell’avv. TA.SI.

ATTORE

contro

CONDOMINIO DI VIA (…) (C.F. (…))

CONVENUTO-CONTUMACE

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Ma.An., quale proprietaria di un’unità immobiliare posta al piano secondo del complesso condominiale denominato “Via (…)” in via di Cento (FE), ha convenuto in giudizio il Condominio, in persona del suo amministratore, per impugnare, la delibera dell’assemblea condominiale del 12/06/2019 che ha approvato i punti 1,2 e 4 all’ordine del giorno. L’attrice ha chiesto l’accoglimento delle seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare, per i motivi esposti nei propri atti difensivi, la nullità e/o dichiarare l’annullamento delle delibere di cui al verbale di assemblea del 12/06/2019 adottate dal convenuto Condominio di Via (…), relativamente ai punti 1, 2, e 4 all’ordine del giorno della predetta assemblea, oggetto della presente impugnazione; – condannare il convenuto Condominio di Via (…), in persona del suo amministratore in carica, al pagamento delle spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre spese generali, Cassa Avvocati ed IVA come per legge.”. Il Condominio convenuto è rimasto contumace.

Nel merito, la condomina Ma.An. ha impugnato, tempestivamente, ex art. 1337 co. II c.c., la delibera di assemblea del 12/06/2019 che ha approvato i seguenti punti all’ordine del giorno: 1) consuntivo 2018, 2) preventivo 2019, 3) amministratore e 4) varie ed eventuali (doc. 2 attore). In ordine al consuntivo 2018 (punto 1 della delibera) l’attrice ha dedotto l’annullabilità della delibera poiché l’amministratore, Fa. Fabrizio, avrebbe omesso di esibire la documentazione giustificativa del rendiconto così non consentendo ai condomini di valutare la correttezza del rendiconto di gestione.

L’art. 1130 bis c.c. introdotto con la L. 220/2012 in ordine al “Rendiconto condominiale’ dispone in particolare quanto segue: “Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti …”.

La ratio della norma è incentrata sulla necessità di garantire ai condomini la trasparenza e la comprensibilità della gestione condominiale.

Con la riforma del 2012 infatti è stata disposta la tracciabilità di ogni entrata e di ogni uscita tramite l’utilizzo del conto corrente condominiale ed ha introdotto un rendiconto condominiale che assolva adeguatamente a tale esigenza.

Precisa, infatti, il nuovo art. 1130 n. 7 cod. civ.: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità… Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”.

Con la recente ordinanza n. 33038/2018 la Cassazione, come già rilevato dalla giurisprudenza di merito maggioritaria, ha precisato sul punto: “..la prospettazione in domanda, e poi come motivo di appello, di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, netta dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis c.c. (disposizione 4 ter introdotta dalle legge n. 220 del 2012 ed entrata il vigore il 18 giugno 2013), perché non composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, obbliga il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), a prendere in esame il profilo oggetto di doglianza. Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condòmini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa – l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.

Come correttamente rilevato da parte attrice, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio non postula che la contabilità sia stata redatta dall’amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, purché essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l’onere di indicare specificamente le partite che intende contestare.

Nel caso in esame, l’amministratore ha omesso la presentazione di tutta la documentazione contabile richiesta ex art. 1130 bis c.c., per cui la delibera di approvazione del rendiconto è annullabile. Il condominio inoltre, rimasto contumace, non ha inteso fornire sul punto prova contraria.

Inoltre, come dedotto dalla attrice (condomina dissenziente) la delibera di ripartizione delle spese, assunta a maggioranza, in base alle tabelle millesimali (art. 68 disp. att. c.c.) sarebbe comunque annullabile, poiché le tabelle medesime non risultano approvate dal condominio con apposita assemblea.

Dalla documentazione prodotta emerge che l’amministratore non abbia sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale le tabelle millesimali, ma si sia limitato ad appendere in bacheca un foglio informativo in data 09/01/2018 in cui è comunicato che “dal 01 gennaio 2018 si applicheranno ove necessario i millesimi per la ripartizione delle spese” (come emerge dal doc. 4, comunicazione amministratore, e doc. 5 verbale assemblea 20-6-2019).

È annullabile inoltre anche il punto 2 della delibera con la quale il condominio ha approvato l’anticipazione da parte dell’amministratore di Euro 2.750,00 “a favore della ditta Ra. per impianto elettrico e Euro 1.602,00 a favore di Za. per abbattimento alberi. Questi due conti sono stati pagati tramite il conto corrente del condominio con iniziale prestito al condominio di Fa.Fa.” (doc. 1 – pag. 2).

Come emerge dalla delibera in esame, l’ex amministratore ha infatti anticipato per conto del condominio la somma di Euro 4.352,00 senza chiedere l’autorizzazione ai condomini convocando apposita assemblea.

In difetto di specifica approvazione dell’assemblea, tale esborso non poteva essere anticipato dall’amministratore e non poteva di conseguenza imputarsi tale onere ai singoli condomini. L’amministratore non ha inoltre provveduto tempestivamente ad aprire un conto corrente intestato al condominio ed ha quindi agito in modo scorretto e non trasparente attraverso un conto personale; laddove invece ai sensi dell’art. 1129 comma 7 c.c. incombe direttamente sull’amministratore il dovere di apertura del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio.

Le fatture prodotte da parte attrice (doc. 7,8), relative a spese assunte per il condominio, risultano intestate infatti a Fa. e non invece al condominio e sono state pagate presumibilmente con il conto personale dell’amministratore.

Il mandato conferito all’amministratore Fa. è scaduto poi il 23/02/2019 (v. verbale del 20-6-2019 accettazione incarico nuovo amministratore) mentre l’apertura del conto corrente condominiale è stata dallo stesso eseguita successivamente, quando egli era già decaduto dalla carica. L’ex amministratore risulta dunque aver agito in nome del condominio (aprendo un conto corrente e redigendo il consuntivo dei costi condominiali solo dopo la cessazione della carica, come emerge dal verbale di assemblea impugnato) pur non avendo alcun potere gestorio.

Successivamente alla cessazione del suo mandato, avvenuta il 23/02/2019, l’amministratore avrebbe potuto eseguire solo attività urgenti, ex art. 1129 co. VIII c.c., al fine di evitare un concreto pregiudizio agli interessi comuni, non potendo invece compiere attività di gestione ordinaria, in assenza di potere. La delibera condominiale risulta dunque, anche sotto tale profilo annullabile.

La delibera in oggetto risulta infine annullabile anche in relazione al punto 4 che ha approvato, tra le “vari e ed eventuali”, l’aggiornamento del (presunto) debito di Ma.An. verso il condominio. La posizione debitoria del singolo condomino deve infatti risultare necessariamente dal rendiconto consuntivo regolarmente predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea.

In assenza di una valida approvazione del rendiconto consuntivo del 2018, come visto, non può ritenersi validamente attestato il debito del singolo condomino.

La delibera in questione ha poi approvato tale “aggiornamento” del debito tra le “varie ed eventuali”, al punto 4 si legge: “l’aggiornamento del debito di Ma.An. dal 26 gennaio 2018 al 12/06/2019 in Euro 1.686,27 “(punto 4 – delibera), secondo un non meglio precisato “prospetto allegato”, ma ciò è avvenuto senza indicazione preventiva dall’oggetto della delibera, ossia senza che la condomina fosse stata preliminarmente messa a conoscenza dell’oggetto dell’ordine del giorno per poter validamente esprimere il proprio voto.

La delibere impugnate, in relazione ai punti 1,2 e 4 all’ordine del giorno di cui al verbale di assemblea del 12/6/2019, devono pertanto essere annullate.

Le spese seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico del condominio convenuto e liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

– annulla le delibere di cui al verbale di assemblea del 12/06/2019 adottate dal Condominio di Via (…), relativamente ai punti 1, 2, e 4 all’ordine del giorno;

– dichiara tenuto e condanna il Condominio di via (…) alla rifusione in favore di Ma.An. delle spese di lite, che liquida in complessivi Euro 282,55 per esborsi ed Euro 2800,00 per compensi professionali, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.

Così deciso in Ferrara il 2 gennaio 2021. Depositata in Cancelleria il 15 gennaio 2021.

La validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio non richiede che la contabilità sia stata redatta dall’amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società. La redazione della contabilità deve, tuttavia, essere idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l’onere di indicare specificamente le partite che intende contestare.

 


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