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Parcheggio condominiale: quando si può recintare?

4 Giugno 2021 | Autore:
Parcheggio condominiale: quando si può recintare?

Quali autorizzazioni servono per realizzare le opere di delimitazione dei posti auto assegnati ai condomini: la delibera dell’assemblea e il permesso del Comune.

In molte zone, specialmente nelle città, gli spazi per parcheggiare le autovetture dei residenti non sono sufficienti. Così i residenti vorrebbero adottare delle cautele per impedire la sosta nei cortili ai veicoli appartenenti agli estranei. Quando si può recintare il parcheggio condominiale? 

La strada pubblica è uno spazio esterno alla proprietà del condominio e non può essere limitata se non per i varchi di passo carrabile. Cortili e piazzali interni, invece, sono di proprietà comune, il che significa che i condomini possono utilizzarli per le proprie esigenze, a condizione di non limitare il paritario diritto degli altri.  

Per comprendere quando si può recintare il parcheggio condominiale occorre individuare due diversi ordini di problemi: il primo riguarda la deliberazione dell’assemblea per regolamentare l’uso degli spazi comuni; il secondo concerne le autorizzazioni del Comune per poter realizzare le opere di recinzione.  

Posti auto in condominio: assegnazione degli spazi 

La regolamentazione degli spazi comuni non può essere arbitraria: un condomino non potrebbe, ad esempio, recintare di propria iniziativa una porzione del cortile per destinarla a parcheggio della propria auto, perché così facendo impedirebbe agli altri di usare quello spazio.  

Il Codice civile [1] stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Per questo l’assegnazione dei parcheggi condominiali, che coinvolge l’intera compagine dei comproprietari, deve essere regolamentata: può provvedervi, sin dalla costruzione dell’edificio, il regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato da tutti nei rispettivi rogiti di acquisto), oppure, in seguito, un’apposita deliberazione adottata dall’assemblea a maggioranza qualificata, trattandosi di interventi che incidono sull’uso delle parti comuni [2] e che, quando prevedono una recinzione, realizzano anche un’innovazione (leggi “Parcheggio auto e condominio: regole da seguire“).  

I criteri di assegnazione dei posti auto condominiali possono essere vari e dipendono dalle scelte dell’assemblea, tenendo fermo il principio che ogni condomino ha diritto ad almeno un posto auto, a prescindere dai suoi millesimi di proprietà: si può, quindi, concedere l’uso esclusivo ad alcuni condomini di un determinato spazio oppure stabilire una turnazione, se gli spazi non sono sufficienti per tutti, con scelta degli assegnatari anche mediante sorteggio. Il condominio può anche decidere di vietare la sosta in alcune aree del cortile o nell’intero piazzale. 

Quando si può recintare il posto auto condominiale 

Una volta assegnati gli spazi dei posti auto ai condomini che ne potranno usufruire, questi acquisiscono il diritto di recintarli, ad esempio con una catena, una transenna o dei paletti, per delimitare l’area e impedirne l’accesso ad altri. Bisogna però rispettare sempre il decoro architettonico del condominio, che vale non solo per le facciate dell’edificio e le strutture fisse portanti, ma anche per qualsiasi opera che si inserisce negli spazi comuni e modifica la percezione visiva degli ambienti. 

Per delimitare esattamente l’area complessiva destinata a parcheggio condominiale e comprendente i posti auto riservati è possibile adottare delle cautele comuni, come una recinzione esterna sul perimetro del cortile o piazzale o l’apposizione di una sbarra meccanica all’ingresso dell’area. Anche questa decisione deve essere adottata dall’assemblea condominiale, che provvederà a deliberare i lavori necessari e a stabilire il riparto delle spese. 

Recinzione parcheggio condominiale: quali autorizzazioni? 

La recinzione del parcheggio condominiale potrà essere soggetta, a seconda dei casi, al preventivo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune, oppure alla presentazione di una Scia (Segnalazione certificata di inizio di attività) o anche rientrare nell’attività edilizia libera, che non richiede autorizzazioni: tutto dipende dal tipo dell’opera e dalla sua entità e consistenza.

Ad esempio, se si tratta di realizzare un vero e proprio muro di recinzione occorrerà munirsi del permesso di costruire prima di iniziare i lavori; se, invece, si intende apporre una recinzione con una rete metallica o in plastica, sorretta da un’intelaiatura di pali tubolari in ferro o in legno conficcati nel terreno o fissati nell’asfalto, sarà sufficiente la Scia; la delimitazione delle aree di sosta con semplici strutture mobili, come transenne, fioriere o birilli, rientrerà nell’edilizia libera.

I criteri discriminanti tra l’uno e l’altro tipo di autorizzazione, e dunque per stabilire se per recintare il parcheggio condominiale con opere e strutture fisse è necessario il permesso di costruire o se basta la Scia, sono:

  • l’amovibilità dell’opera, che potrebbe essere più o meno facile a seconda del modo di ancoraggio al suolo;
  • l’ingombro della recinzione (sia in altezza sia in estensione) e, dunque, la sua incidenza sul territorio circostante.

La valutazione sul titolo abilitativo eventualmente necessario, dunque, dipende dall’opera concreta che si intende realizzare. In proposito leggi anche “Recinzione: ci vuole il permesso?“.


note

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Art. 1117 Cod. civ.


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