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Come intestare la casa ai figli?

4 Giugno 2021
Come intestare la casa ai figli?

Donazione, vendita della proprietà o della nuda proprietà: modalità per fare il passaggio di proprietà dell’immobile, la comunione e l’azione degli eredi. 

Intestare una casa ai figli significa trasferire loro la proprietà. Di norma, ciò avviene a fronte di una donazione, ossia senza che i beneficiari corrispondano un prezzo. Nulla toglie però che il genitore possa anche decidere di vendere la casa ai propri figli, chiedendo loro un corrispettivo anche simbolico; tale corrispettivo potrebbe anche essere costituito da una prestazione in natura come il prendersi cura del proprio genitore finché questi è in vita. 

A volte, chi intesta la casa al figlio intende trasferirgli solo la nuda proprietà tenendo per sé l’usufrutto, in modo da poter continuare a vivere nell’immobile fino alla propria morte. 

Quindi, prima ancora di stabilire come intestare la casa ai figli, è bene comprendere le intenzioni del genitore e quali sono gli accordi tra questi e i destinatari dell’immobile: da ciò dipende infatti il tipo di atto da stipulare e le conseguenze giuridiche. 

Di tanto parleremo qui di seguito. Scopriremo non solo come intestare la casa ai figli e quali modalità esistono ma anche quali sono i costi che bisogna affrontare. Procediamo con ordine.

Come intestare la casa ai figli con la donazione

Il metodo tradizionale per intestare la casa ai figli è regalarla. In questo caso, si procede stipulando una donazione dinanzi a un notaio. Il costo del notaio così come le tasse sono a carico di chi riceve l’immobile, ossia dei donatari.

Se i figli sono più di uno, si verifica una comunione ossia una comproprietà per quote. Se le quote non vengono definite in anticipo, si presume che si tratti di quote uguali.

La donazione richiede un atto pubblico, ciò che volgarmente viene chiamato rogito notarile. Non è possibile quindi donare una casa ai figli tramite scrittura privata o recandosi al catasto e facendo un atto di voltura. 

Insieme al donante e ai donatari ci devono essere almeno due testimoni che di solito vengono forniti dallo stesso studio notarile.

Le parti devono essere in possesso dei documenti d’identità. In più, il genitore deve portare con sé il cosiddetto «atto di provenienza» ossia il documento con il quale è divenuto proprietario dell’immobile (può trattarsi di una compravendita, di un’altra donazione, di una successione ereditaria, di una sentenza).

La donazione pone però un problema per i figli. Alla morte del genitore, se questi non ha rispettato le cosiddette «quote di legittima», ossia le quote minime di eredità che la legge riserva al coniuge e a tutti i figli, la donazione può divenire oggetto di contestazioni (da sollevare entro massimo 10 anni dalla morte del donante). Si aprirà una causa (azione di riduzione della legittima) volta a dividere equamente l’immobile con gli altri eredi. E se non sono passati più di 20 anni dalla donazione, gli eredi potranno riprendere la casa anche se questa è stata ceduta a terzi dal donatario. 

Questa circostanza fa sì che nessuna banca finanzi facilmente l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta da una donazione, a meno che non sia sottoscritta una polizza fideiussoria o gli eredi stessi non rinuncino all’azione di riduzione della legittima. 

Come intestare la casa ai figli con la vendita

Un altro modo per fare il passaggio di proprietà ai figli è vendere loro la casa e far sì che questi paghino un prezzo, non necessariamente conforme al valore di mercato. Questo risolve il problema delle eventuali contestazioni degli altri eredi al decesso del genitore a meno che non si tratti di una palese simulazione (vendita cioè con prezzo irrisorio oppure senza il trasferimento effettivo del prezzo).

Anche in questo caso, ci vuole un atto notarile ma non sono necessari i testimoni. 

I documenti necessari sono sempre gli stessi: documenti d’identità e atto di provenienza. 

Il costo dell’atto notarile è a carico di chi compra, salvo patto contrario.

In questa ipotesi rientra anche la cessione della proprietà della casa al figlio dietro l’impegno di prendersi cura del genitore finché questi resta in vita. Si tratta di un impegno non simbolico che richiede quindi un’effettiva controprestazione, in mancanza della quale il genitore – o, in caso di morte, i suoi eredi – può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Come intestare la nuda proprietà ai figli

Ultima ipotesi per intestare la casa ai figli è trasferire loro soltanto la nuda proprietà. Il bene, in tal caso, resta nella disponibilità materiale del genitore che potrà continuare a viverci o potrà darlo in affitto percependo i canoni. 

Alla morte del genitore, i figli subentrano nell’intera proprietà del bene e, quindi, anche nel possesso.

Questa soluzione, preferita da numerose famiglie, consente al genitore di anticipare la divisione del proprio patrimonio prima della morte senza perdere però la disponibilità di un’abitazione in cui vivere.

Quanto costa intestare una casa a un figlio?

I costi per il passaggio di proprietà variano a seconda che si tratti di trasferire l’intera proprietà o solo la nuda proprietà.

Sia nel caso di donazione che di compravendita il donatario deve versare l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile; se però per lui si tratta della «prima casa», l’imposta scende al 2%. Ci sono poi le imposte ipotecarie e catastali in ragione del 2% e dell’1% o, nell’ipotesi della prima casa, in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

A ciò si aggiunge il costo del notaio la cui parcella è più bassa se si tratta della prima casa. Si oscilla da 1.500 a 2.500 euro, in base alla zona e al prezzo dell’immobile.



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