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Infiltrazioni: la responsabilità del condominio

4 Giugno 2021 | Autore:
Infiltrazioni: la responsabilità del condominio

Cosa fare quando l’acqua proviene dalle parti comuni dell’edificio: come individuare il responsabile e a chi rivolgere la richiesta di risarcimento danni. 

Ciascuno è responsabile dei danni che provoca, compresi quelli derivanti da scarsa manutenzione o incuria. In concreto, spesso, non è facile stabilire la provenienza di acqua e umidità che penetrano negli appartamenti danneggiando muri e mobili. Nelle infiltrazioni la responsabilità del condominio è evidente solo quando appare chiaro che esse derivano da parti comuni dell’edificio, come il tetto di copertura, il lastrico solare o le grondaie di scolo. 

In altri casi, invece, la responsabilità è interamente di un singolo soggetto, come l’inquilino dell’appartamento sovrastante che ha lasciato incautamente i rubinetti aperti provocando un allagamento o il proprietario in caso di rottura di un tubo interno. Ci sono poi i casi dubbi, che richiedono un’indagine tecnica per stabilire il punto di provenienza delle infiltrazioni e compiere una verifica sulle cause più probabili del fenomeno. 

Perciò, in tema di infiltrazioni, la responsabilità del condominio non è automatica e non può essere data per scontata in partenza, ma va accertata caso per caso. Spesso, per questo motivo si finisce in tribunale, per capire chi deve pagare i danni agli appartamenti o ai negozi coinvolti dalla penetrazione di acque di incerta provenienza. Ma il danneggiato è tutelato dal fatto che spetta al condominio dimostrare di essere estraneo alla causazione del danno, altrimenti è tenuto a risarcire anche quando l’origine del fenomeno rimane dubbia.

Le infiltrazioni provenienti da proprietà private 

Quando risulta che le infiltrazioni provengono da una specifica unità abitativa di proprietà privata, il responsabile tenuto a risarcire tutti i danni provocati sarà il proprietario di essa, o in determinati casi anche l’inquilino che occupa quell’immobile. 

Il proprietario è tenuto ad eseguire tutte le opere di manutenzione straordinaria e di conservazione generale dell’immobile e delle sue parti, come le tubature di pertinenza esclusiva e gli impianti conglobati all’interno dei muri, per evitare che arrechino danni. Ma anche l’inquilino deve provvedere all’ordinaria manutenzione, tenendo in buono stato i rubinetti, i tubi flessibili esterni e gli impianti sanitari per evitare perdite o fuoriuscite di acque di scarico. Perciò, in questi ultimi casi, l’inquilino è responsabile del risarcimento danni da infiltrazioni provocate dalla sua incuria o distrazione.

Responsabilità per infiltrazioni provenienti da parti comuni 

Quando le infiltrazioni provengono da parti comuni dell’edificio, il soggetto responsabile sarà il condominio, in quanto ente di gestione tenuto per legge alla loro custodia [1], a meno che non riesca a provare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale, come un terremoto o un’alluvione, che interrompe il normale decorso causale. Il danneggiato potrà chiedere il risarcimento dei danni al condominio e le spese saranno ripartite tra tutti i condomini. 

In concreto, le parti comuni dell’edificio individuabili come provenienza delle infiltrazioni potranno essere diverse: se le infiltrazioni scaturiscono dal tetto, la responsabilità risarcitoria ricade sull’intero condominio, a meno che una porzione della copertura (ad esempio, una terrazza) non sia di proprietà esclusiva. In tal caso, il proprietario risponderà per un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi verranno suddivisi tra tutti gli altri condomini, compreso il danneggiato.

La chiamata in causa del condominio responsabile

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [2] ha chiarito che la richiesta di risarcimento avanzata da un danneggiato nei confronti di un proprietario esclusivo si estende anche al condominio se esso è chiamato in causa come terzo responsabile. In questo caso, non occorre che il danneggiato abbia proposto la domanda risarcitoria direttamente contro il condominio, perché è il convenuto – cioè il proprietario esclusivo che è stato chiamato dal danneggiato a risarcire – a chiederne l’ingresso nel giudizio civile, se ritiene che debba rispondere dei danni.

Nel caso deciso dalla Suprema Corte, il danneggiato aveva citato solo la proprietaria dell’appartamento sovrastante al suo, ritenendola responsabile delle infiltrazioni, ma ella aveva dimostrato, con una consulenza tecnica, che la causa dell’infiltrazione era costituita dalla presenza di un pezzo di laterizio in una conduttura, che ostruiva il deflusso delle acque di scarico condominiale. Perciò, la convenuta aveva chiesto che fosse esclusa la sua responsabilità e dichiarata, invece, quella del condominio. Grazie a questa chiamata in causa del terzo responsabile, la pretesa risarcitoria del danneggiato è stata accolta anche se egli non l’aveva rivolta direttamente contro il condominio, che all’esito del giudizio è stato riconosciuto come unico responsabile del danno.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti leggi:


note

[1] Art. 2051 Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 15232/2021.

Autore immagine: canva.com/


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