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Casa all’asta: quanto si paga di imposta di registro?

7 Giugno 2021 | Autore:
Casa all’asta: quanto si paga di imposta di registro?

Come si individua la base imponibile e qual è l’aliquota applicabile in caso di aggiudicazione di un immobile ad una vendita giudiziaria? 

Le aste giudiziarie, con le quali vengono messi in vendita i beni dei debitori inadempienti, possono costituire un’ottima opportunità per acquistare immobili a prezzi convenienti. Si può diventare aggiudicatari, e quindi proprietari, di appartamenti, ville, locali commerciali, capannoni o magazzini pagando un prezzo notevolmente inferiore al loro valore di mercato. Ma se si compra una casa all’asta, quanto si paga di imposta di registro? 

Tutti i trasferimenti immobiliari sono soggetti a questa imposta e le aste pubbliche non fanno eccezione. Però, c’è un trattamento fiscale agevolato: la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione del bene. Non si applica, quindi, la consueta regola del prezzo di cessione indicato nell’atto di compravendita, ragguagliato al valore catastale rivalutato. Una volta individuata la base imponibile, le aliquote seguono, invece, le normali regole, compresa quella che dà diritto a un notevole abbattimento della percentuale – il 2% anziché il 9% – per chi acquista la prima casa.

Per capire quanto si paga di imposta di registro comprando una casa all’asta, considera che acquistandola da un privato la tassazione si sarebbe basata sul prezzo di cessione. In questo modo, invece, parti da una base imponibile minore: come vedrai, il prezzo a base d’asta è spesso ribassato rispetto al valore dell’immobile. Perciò, anche a parità di aliquota applicabile (l’imposta rimane sempre proporzionale), otterrai un notevole risparmio d’imposta. Questo è un ulteriore vantaggio per chi partecipa alle aste immobiliari.

Come si forma il prezzo nelle aste giudiziarie 

Da alcuni anni, il meccanismo delle aste giudiziarie è diventato molto più trasparente rispetto al passato. Tutte le procedure vengono pubblicate in anticipo sul portale telematico delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia [1] e così la partecipazione non è più prerogativa di specialisti, addetti ai lavori o soggetti “ben informati” inseriti nel mondo giudiziario. 

Per ogni immobile messo all’asta c’è una perizia, disposta dal giudice e svolta da un consulente tecnico incaricato, che si può consultare su Internet per verificare lo stato e le condizioni dell’immobile e il suo valore economico. Sulla base della stima di valore attribuito all’immobile dal perito, il giudice dell’esecuzione nel disporre la vendita giudiziaria del bene fissa un prezzo a base d’asta e, in relazione ad esso, i partecipanti possono formulare le rispettive offerte.

Se l’asta va deserta o non ci sono offerte valide, il giudice fissa un nuovo tentativo di vendita, riducendo il prezzo base del 25%; le nuove offerte minime saranno commisurate a tale valore. Questa riduzione può essere ripetuta ulteriormente in caso di mancanza di offerte. Così, in molti casi, il prezzo a base d’asta scende di oltre la metà rispetto a quello inizialmente fissato.

Una volta presentate le proposte d’acquisto, l’aggiudicazione avviene al miglior offerente, cioè a colui che ha manifestato l’offerta più alta. Si tratta di un’aggiudicazione provvisoria, a seguito della quale il soggetto (che per partecipare aveva già versato una cauzione pari al 10 o al 20% del prezzo a base d’asta) dovrà versare, entro il termine fissato dal giudice dell’esecuzione, il saldo del prezzo, le spese di procedura e le imposte dovute, altrimenti perderà, a titolo di penale, la cauzione versata.  

Imposta di registro su immobile acquistato all’asta 

Il Testo Unico dell’Imposta di Registro [2] dispone che «per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione». 

Questa agevolazione si applica, quindi, ai soli trasferimenti di beni che avvengono in via coattiva, nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata e all’esito dell’asta giudiziaria pubblica, anziché attraverso una normale compravendita tra le parti. Anche l’Agenzia delle Entrate [3] riconosce che la determinazione della base imponibile in base al prezzo di aggiudicazione, anziché al valore dell’immobile, si applica ai «decreti del giudice dell’esecuzione, a mezzo dei quali avviene il trasferimento di immobili a seguito di aggiudicazione nei pubblici incanti».

La Cassazione [4] ha affermato che il motivo di questa norma speciale consiste «nell’esistenza di una forma pubblica di gara, svolta sotto il controllo dell’autorità giudiziaria o amministrativa, la quale è idonea a garantire un prezzo di alienazione prossimo ai valori reali». 

Con una recente sentenza la Cassazione [5] ha chiarito che, anche nel caso di vendita all’asta di un immobile nell’ambito di una procedura di liquidazione coatta amministrativa, la base imponibile va individuata nel prezzo di aggiudicazione del bene. 

Agevolazioni prima casa su immobile comprato all’asta

In caso di aggiudicazione all’asta giudiziaria di un immobile ad uso abitativo, le agevolazioni prima casa spettano purché il bene non sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e l’acquirente abbia già la residenza nel Comune ove esso è ubicato o si impegni a trasferirla entro i successivi 18 mesi. Inoltre, non si deve essere proprietari di un’altra casa di abitazione nel territorio del medesimo Comune o titolari di diritti di proprietà o altri diritti reali su un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa.

Con il cosiddetto bonus prima casa si ottiene una forte riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro, che scende al 2% anziché collocarsi all’ordinario 9%. Come abbiamo visto al paragrafo precedente, questa aliquota si applica al prezzo di aggiudicazione del bene immobile.

Per ottenere le agevolazioni fiscali sull’abitazione principale l’acquirente deve dichiarare di volersene avvalere nell’istanza di partecipazione all’asta giudiziaria oppure a seguito dell’aggiudicazione in suo favore, purché entro l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice dell’esecuzione che gli attribuisce la proprietà del bene.


note

[1] Art. 490 Cod. proc. civ.

[2] Art. 44 D.P.R. n. 131/1986.

[3] Agenzia Entrate, Ris. n.121/E del 21.06.2007.

[4] Cass. sent. n. 25526/2018.

[5] Cass. ord. n. 15193/2021.


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