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Casa in comunione venduta di nascosto: cosa spetta all’ex

5 Giugno 2021
Casa in comunione venduta di nascosto: cosa spetta all’ex

Se la moglie separata vende l’immobile di cui il marito è comproprietario, quest’ultimo ha diritto alla metà del ricavato.

Hai lasciato tua moglie e, adesso, lei vive felicemente nel vostro appartamento insieme ai due bambini. Tu, invece, ti sei trasferito altrove in un buco di appena 30 mq e ogni mese hai diverse spese: affitto, utenze, ecc. Di recente, però, hai il sospetto che lei abbia intenzione di disfarsi di una villetta al mare che avete acquistato anni fa.

In questo articolo faremo il punto della situazione sulla casa in comunione venduta di nascosto: cosa spetta all’ex? Secondo una recente sentenza della Cassazione, in casi del genere, si configura una vendita di cosa parzialmente altrui con la conseguenza che il trasferimento della proprietà non produrrebbe effetti nei confronti del coniuge comproprietario. Quest’ultimo, tuttavia, se ratifica l’operato del venditore ha il diritto di percepire la metà del prezzo incassato dalla compravendita. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di affrontare la questione punto per punto alla luce del più recente orientamento giurisprudenziale.

Cosa vuol dire casa in comunione?

Innanzitutto, voglio darti qualche nozione che ti aiuti a comprendere meglio il tema che andremo a trattare a breve.

Per casa in comunione si intende un immobile che è stato acquistato dai coniugi, separatamente o congiuntamente, e che appartiene ad entrambi per metà, cioè al 50%. In tal caso, si parla di comunione legale, un regime patrimoniale che si instaura in automatico il giorno del matrimonio se gli sposi non manifestano una scelta diversa (ad esempio, la separazione dei beni).

In pratica, i coniugi sono proprietari dei beni acquistati dopo le nozze, anche se i soldi li ha spesi uno solo di essi.

La comunione legale può essere:

  • immediata: si tratta di beni che rientrano nella comunione fin dal loro acquisto. Pensa, ad esempio, ad una casa;
  • de residuo: ossia i beni che cadono in comunione soltanto al momento dello scioglimento del regime patrimoniale. Pensa, ad esempio, ai risparmi, ai redditi del marito e della moglie, ecc..

Inoltre, ci sono i cosiddetti “beni personali” che non rientrano nella comunione legale, come, ad esempio, quelli di cui il coniuge era già titolare prima del matrimonio.

Un’altra ipotesi di casa in comunione si verifica quando due o più persone decidono di acquistare un immobile per dividerlo in quote tra loro. Dal punto di vista giuridico, si parla di comunione volontaria oppure ordinaria e ogni comproprietario (detto comunista) è libero di cedere la propria quota.

Comunione legale: come sono amministrati i beni?

Soffermiamoci sul regime patrimoniale della comunione legale. In tal caso, i coniugi possono amministrare i beni in modo completamente autonomo. Tuttavia, gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (come, ad esempio, l’acquisto di un immobile) devono essere compiuti da entrambi i coniugi. Se uno dei due non presta il consenso per la stipula dell’atto, l’altro può rivolgersi al giudice per ottenere l’autorizzazione ad agire dimostrando che ciò è necessario per l’interesse della famiglia.

Invece, se un coniuge agisce ugualmente anche senza il consenso dell’altro, allora l’atto è annullabile se riguarda beni immobili o mobili iscritti nei pubblici registri.

Come si scioglie la comunione legale?

La comunione dei beni si scioglie in caso di:

  • morte oppure dichiarazione di assenza o morte presunta di uno dei coniugi;
  • mutamento del regime patrimoniale;
  • separazione personale dei coniugi;
  • annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • fallimento di uno dei coniugi;
  • separazione giudiziale dei beni.

Casa in comunione venduta di nascosto: cosa spetta all’ex

Partiamo da un esempio.

Durante il suo matrimonio con Caio, Tizia acquista una piccola casa di 60 mq. Essendo sposati in regime di comunione legale, Caio diventa proprietario dell’immobile al 50%. Tuttavia, dopo qualche anno, la coppia si separa e Tizia decide di vendere l’appartamento al figlio Mevio senza, però, dire niente all’ex marito. Scoperta la vicenda, Caio decide di notificare all’ex moglie un decreto ingiuntivo per ottenere, in qualità di comproprietario, la metà del ricavato della vendita.

Ebbene, in un caso simile all’esempio che ti ho riportato, la Cassazione [1] ha dato ragione al marito. In particolare, secondo gli Ermellini, la questione rientra nella vendita di cosa parzialmente altrui [2]. Per tornare all’esempio di prima, l’immobile apparteneva sia a Tizia sia a Caio per metà ciascuno, quindi prima di procedere era necessario il consenso anche del marito. Pertanto, da un lato, la vendita della casa non produrrebbe effetti nei confronti di Caio (il quale non ha prestato il consenso) e, dall’altro lato, l’acquirente avrebbe il diritto di chiedere la risoluzione del contratto di compravendita, la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

Tuttavia, Caio ha manifestato la volontà di ratificare l’avvenuto trasferimento di proprietà della sua quota con il decreto ingiuntivo azionato proprio per ottenere la sua parte. Detto in parole più semplici, ha accettato l’operato della moglie anche se non l’aveva autorizzata.

Di conseguenza, Caio ha diritto ad ottenere la metà del prezzo incassato quale corrispettivo della compravendita.


note

[1] Cass. sent. n. 1164/21 del 01.06.2021.

[2] Art. 148 cod.civ.

Autore immagine: pixabay.com


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