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Tassazione canoni locazione non percepiti

5 Giugno 2021 | Autore:
Tassazione canoni locazione non percepiti

Il regime fiscale degli importi pattuiti in contratto ma non riscossi dall’inquilino. Come evitare l’imposizione nei casi di morosità conclamata.

Se il tuo inquilino non paga regolarmente l’affitto, come devi regolarti con la dichiarazione dei redditi da presentare e con le imposte da versare? Nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate è indicato il canone dovuto, ma talvolta accade che questi importi non vengano riscossi perché il conduttore è moroso. La tassazione dei canoni di locazione non percepiti segue criteri particolari per tenere conto di questa eventualità. 

Il principio generale è che i redditi dei fabbricati comprendono anche i corrispettivi pattuiti nei contratti di locazione e non riscossi in quanto l’inquilino non li ha versati. Sembra una beffa dover pagare le tasse su proventi che non sono stati incassati, ma, grazie a una recente riforma legislativa, il proprietario può evitare di versare le imposte se intima lo sfratto per morosità o se risolve il contratto. Da quel momento non dovrà più indicare in dichiarazione gli importi che non ha incassato e il reddito dei fabbricati sarà costituito dalla sola rendita catastale, senza i canoni. 

Così la tassazione dei canoni di locazione non percepiti si alleggerisce notevolmente, evitando un ingiusto aggravio a chi, a causa di un inquilino moroso, non ha la disponibilità né del proprio immobile né del reddito da esso ritraibile. Vediamo quali adempimenti occorre effettuare per evitare che i redditi di locazione non percepiti vengano assoggettati ad imposizione fiscale.

Tassazione redditi da locazione ad uso abitativo

Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi [1] dispone che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito imponibile indipendentemente dalla loro percezione. Tuttavia, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento nei confronti del conduttore.

Questo principio è stato introdotto dal Decreto Crescita [2] e vale per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti già in essere a quella data, i canoni non percepiti non concorrono alla formazione del reddito del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di sfratto, con l’emissione dell’ordinanza di convalida da parte del giudice.

Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti viene anche riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare; così il locatore potrà recuperare le maggiori imposte pagate per i canoni di locazione non incassati ma tassati negli anni precedenti.

Tassazione redditi da locazione commerciale

L’esenzione dal pagamento delle imposte sui canoni non riscossi – a partire dal momento della convalida di sfratto per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019, o dell’intimazione di sfratto per i successivi – vale solo per le locazioni ad uso abitativo. Per le locazioni ad uso diverso, come quelle commerciali o alberghiere, è possibile evitare la tassazione dei canoni non percepiti risolvendo il contratto.

Una recente sentenza tributaria [3] ha affermato che i canoni di locazione dell’esercizio commerciale, non percepiti dal proprietario a causa della morosità del conduttore, sono tassabili sino al momento della risoluzione del contratto, che può anche coincidere con «un provvedimento di convalida dello sfratto», in quanto esso è finalizzato sia alla risoluzione del contratto sia al rilascio del bene.

La Commissione tributaria ha precisato che il riferimento del Codice civile sulla retroattività della risoluzione di un contratto per inadempimento [4] non opera perché non si estende alle prestazioni già eseguite. Infatti, nonostante l’intervenuta risoluzione, non viene meno l’obbligo del conduttore di pagare il canone per il periodo precedente, durante il quale egli ha comunque goduto della disponibilità dell’immobile locato.

Come non pagare le tasse sui canoni non riscossi

In base a quanto abbiamo detto, i canoni di locazione dovuti in base al contratto stipulato vanno riportati in dichiarazione dei redditi anche quando non sono stati materialmente incassati, perché rientrano nella base imponibile indipendentemente dalla loro percezione. 

C’è però la possibilità di evitare la tassazione sui canoni non riscossi intimando lo sfratto per morosità all’inquilino oppure intimandogli il pagamento mediante l’invio di una diffida ad adempiere entro un breve termine, al termine del quale il contratto si intenderà risolto. Per gli approfondimenti leggi l’apposito articolo “Come non pagare le tasse sui canoni di affitto non percepiti“.


note

[1] Art. 1 D.P.R. n. 917/1986.

[2] Art.3 quinquies D.L. n. 34/2019.

[3] Ctr Lazio, sent. n. 2807/21.

[4] Art. 1458 Cod. civ.


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