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A cosa si va incontro se non si pagano gli ultimi mesi di affitto?

6 Giugno 2021
A cosa si va incontro se non si pagano gli ultimi mesi di affitto?

Si possono scalare le ultime mensilità del canone di locazione con la cauzione (caparra) versata alla firma del contratto?

Un nostro lettore ci chiede: a cosa si va incontro se non si pagano gli ultimi mesi di affitto? Il caso è abbastanza frequente: sta per scadere il contratto di locazione e l’inquilino vorrebbe evitare di pagare le restanti due mensilità in modo che le stesse vengano compensate con la caparra a suo tempo consegnata al locatore.

Cosa dice la legge a riguardo e cosa rischia chi, in assenza di un accordo con il proprietario dell’appartamento, “salta” gli ultimi canoni dell’affitto? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Affitto: a che serve la caparra? 

Nell’ambito del contratto di locazione il termine corretto per identificare la somma versata, all’inizio del rapporto dall’inquilino, non è «caparra» ma «deposito cauzionale» o, più semplicemente, cauzione. 

La cauzione serve come garanzia per coprire eventuali morosità del canone. 

Il locatore potrebbe però trattenere la cauzione anche a titolo di ristoro per i danni subiti dall’appartamento, ma con due importantissimi limiti. 

Deve innanzitutto trattarsi di danni derivanti dall’uso improprio dell’appartamento fatto dall’inquilino. Non è possibile imputare a quest’ultimo le spese straordinarie o quelle derivanti dall’usura quotidiana per il normale godimento dell’immobile. Ricordiamo infatti che sono a carico del conduttore solo le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria, quelle cioè di modesto importo. Egli è pertanto responsabile dei soli danni all’appartamento conseguenti all’omissione di tale manutenzione. 

In secondo luogo, il locatore non può arbitrariamente quantificare l’importo del risarcimento: tale compito spetta al giudice. Solo quest’ultimo può ad esempio stabilire se per rifare la pittura di una stanza ci vuole una somma piuttosto che un’altra. Pertanto, il padrone di casa che voglia trattenere la cauzione a titolo di rimborso per le spese necessarie al ripristino dell’immobile deve, immediatamente, avviare una causa contro l’inquilino affinché sia il tribunale a determinare i corretti importi da versare. In difetto di ciò, la cauzione va restituita subito. 

È possibile non pagare gli ultimi canoni di locazione?

In assenza di un diverso accordo, l’inquilino non può astenersi dal versare gli ultimi canoni di locazione lasciando che il locatore li scali dalla cauzione. Questo perché, come detto, la cauzione mantiene la sua funzione di garanzia fino all’ultimo giorno di esecuzione del contratto di fitto. Se il conduttore dovesse rendersi moroso delle ultime mensilità, il locatore perderebbe tale garanzia e non potrebbe più cautelarsi nell’ipotesi di danni all’immobile. 

Cosa rischia chi non paga gli ultimi mesi di affitto?

Vediamo allora a cosa si va incontro se non si pagano gli ultimi mesi di affitto. In teoria, il locatore dovrebbe agire in tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore moroso e il conseguente sfratto. Questo perché anche l’omesso versamento di una sola mensilità consente al proprietario di ottenere la restituzione dell’immobile. Tuttavia, è chiaro che una procedura di questo tipo sarebbe del tutto inutile e poco conveniente, attesa l’imminente scadenza del rapporto e il probabile sgombero volontario dell’appartamento. La pronuncia peraltro arriverebbe sicuramente in un momento successivo, vanificando l’intero giudizio, e con incremento di spese per il locatore.

Il locatore otterrebbe il decreto ingiuntivo ma, a quel punto, il giudice potrebbe compensare le somme con la cauzione a questi già versata.

Dunque, anche dinanzi al secco rifiuto del locatore di compensare le ultime mensilità con la caparra (meglio detta cauzione), l’inquilino non rischierebbe nulla nell’ipotesi in cui dovesse agire diversamente. 

Certo è che, se alla scadenza dell’affitto, il locatore dovesse rilevare la presenza di danni all’appartamento, egli potrebbe pretendere il risarcimento intentando nei confronti del conduttore un’apposita causa: causa tuttavia che – come abbiamo detto sopra – il locatore dovrebbe comunque avviare per la corretta quantificazione degli importi. Ma a quel punto dovrà valutare la convenienza del giudizio laddove si tratti di somme di modesto importo. 

In definitiva, possiamo così concludere: se anche l’affittuario dovesse sospendere il pagamento dei canoni in prossimità della scadenza dell’affitto, lasciando che gli stessi vengano compensati con la cauzione a suo tempo versata, non rischierebbe alcuna conseguenza legale per la sua morosità.  



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